Старая аренда по новым ценам: рантье пересмотрели ставки своим жильцам

Обычно собственники повышают аренду после окончания договора, но резкий рост стоимости найма квартир привел к тому, что рантье начали массово повышать ставки для уже живущих в съемных квартирах.

Сложившаяся на данный момент ситуация на рынке жилья способствует дальнейшему росту стоимости аренды. Высокая ключевая ставка Центробанка и заградительные ставки по рыночной ипотеке, максимальный уровень которых в крупных банках может достигать 43%, приводят к перетеканию потенциальных покупателей на рынок аренды. Повышенный спрос приводит к тому, что собственники увеличивают стоимость аренды столичных квартир, в том числе для уже живущих в съемных квартирах, отмечают тенденцию на рынке риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

Рантье массово повышают цены аренды, не дожидаясь окончания договоров

При заключении нового соглашения рост стоимости аренды практически гарантирован. Однако опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты отмечают, что сейчас многие наймодатели повышают арендные ставки и для тех арендаторов, которые сняли жилье ранее и съезжать пока не собирались.

В последние несколько месяцев наблюдался взрывной рост спроса на аренду, поэтому сейчас повышение цен для уже проживающих в квартирах арендаторов весьма актуален, говорит основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, в ноябре-декабре обязательно увеличатся ставки для арендаторов тех квартир, которые были сданы год назад по менее высоким ценам, это приведет к общему росту средних ставок на рынке съемного жилья. Ведь арендодатели очень внимательно отслеживают состояние рынка и подтягивают уровень ставок под новые реалии, добавляет эксперт.

По новым ценам объекты предлагаются сначала старым арендаторам, а если те отказываются, то квартира выходит на открытый рынок. Как правило, собственники не форсируют события, пытаясь повысить плату в одностороннем порядке, а увеличивают стоимость при продлении договора, прописывая в документе измененный размер платы, поясняет заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

За год почти две трети арендодателей повысили плату

Массовое повышение стоимости аренды за последний год для уже живущих в съемных квартирах арендаторов подтверждает опрос, проведенный журналом «Т—Ж», в котором приняли участие более 1 тыс. наймодателей и арендаторов.

За последний год 62% собственников повысили ставки за аренду квартир. Наибольший прирост цен за год зафиксирован на большие квартиры (от трех комнат) — 20%, а доля их арендаторов, которым повысили цену, составляет 51,8%, сообщили «РБК-Недвижимости» аналитики «Т—Ж».

Второе место в рейтинге заняли отдельные комнаты, где прирост стоимости аренды составил 17,9%, затронув при этом 58% арендаторов. На третьей позиции однокомнатные квартиры, которые подорожали на 17%, что затронуло 63,4% арендаторов. Далее следуют квартиры-студии (+16%, 65,2% арендаторов) и двухкомнатные квартиры (+15%, 60,2% арендаторов).

По данным исследования, медианное повышение стоимости аренды квартир за год составило 16,6%. При этом наиболее резко росли цены на большие квартиры (от трех комнат), где медианный рост составил 20%. То есть половине арендаторов плату за аренду повысили более чем на 20%.

Чем дольше снимаешь — тем меньше платишь

В исследовании «Т—Ж» отмечает, что чем дольше арендатор снимает квартиру, тем меньше он платит, а разница видна уже после года аренды. Например, люди, которые арендовали однокомнатную квартиру в Москве в 2024 году, платят в среднем 45 тыс. руб. в месяц, те, кто снял такое жилье в прошлом году, отдают в среднем 42 тыс. руб., а те, кто арендует квартиру более семи лет, — 35,5 тыс. руб. Такая же картина наблюдается и при аренде двухкомнатных квартир. Те, кто арендовал двушку год назад, платят в среднем 58 тыс. руб., а те, кто живут в одной и той же арендной квартире, отдают 40 тыс. руб.

Похожая зависимость существует по всем крупнейшим группам квартир — однушкам и двушкам в Москве, а также однокомнатным квартирам в Санкт-Петербурге, сообщили «РБК-Недвижимости» в «Т—Ж». Эта зависимость нелинейная, в среднем по крупнейшим сегментам арендного жилья на горизонте семи лет «скидка за оседлость» составляет около 2% ежегодно. Таким образом, с каждым годом у старых квартиросъемщиков ставка аренды отстает от рынка на 2%.

«В данном случае речь идет об аккуратных и платежеспособных жильцах, когда у собственника и арендатора сложились хорошие отношения, они дорожат друг другом. И когда на рынке аренды повышаются цены, наймодателю выгоднее сохранить проверенного клиента, чем искать нового и опасаться простоя квартиры», — пояснила Оксана Полякова.

Некоторые арендодатели могут не повышать ставки аренды, если с арендаторами сложились хорошие и долгосрочные отношения. Реально те, кто долгое время снимают одну и ту же квартиру, нередко платят меньше, чем если бы они такую же квартиру снимали вновь по рыночным ставкам. Собственникам не всегда легко выходить из зоны комфорта, меняя арендаторов ради увеличения собственного дохода, резюмирует директор департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова.

Массового переезда арендаторов пока не ожидается

Несмотря на то что собственники жилья при заключении нового договора повышают стоимость проживания, массового переезда арендаторов в другие квартиры опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты пока не прогнозируют. При этом они не исключают вероятности того, что часть арендаторов будет искать жилье другого класса, которое стоит дешевле.

Переток арендаторов из одного сегмента аренды в другой вряд ли будет носить массовый характер. А вот смещение предпочтений в более отдаленные районы с хорошей транспортной доступностью и сохранением комфортных условий проживания — вполне реальный тренд, считает Ольга Павлинова.

Если у людей есть свободные деньги, то они могут себе позволить увеличение арендных платежей, и если само жилье их полностью устраивает, то они будут до последнего держаться за конкретную квартиру. Так бывает, когда жилье арендуют из-за географической близости к чему-нибудь — например, к хорошей школе, где учатся дети. Но если арендные платежи составляли весьма весомую часть бюджета, то повышение станет критичным для арендатора. В этом случае квартиросъемщики будут уходить в более дешевые сегменты — например, из бизнеса в комфорт. Но массового характера у такого явления не будет, прогнозирует Ирина Доброхотова.

На массовом рынке аренды основной спрос формируется вокруг объектов экономкласса, на это накладывается острый дефицит таких лотов. Что касается арендаторов жилья бизнес-класса, то вряд ли можно предполагать, что большинство из них вынуждены будут перейти в комфорт и эконом, добавляет Оксана Полякова.

В свою очередь, директор департамента вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Юлия Дымова прогнозирует, что будет развиваться тенденция, связанная с тем, что классы эконом и комфорт пойдут по формату уплотнения — это когда несколько семей будут снимать одну двухкомнатную или трехкомнатную квартиру либо снова наберет популярность формат аренды комнат. А некоторые арендаторы, у которых есть возможность работать из дома, будут выбирать менее дорогие локации, а кое-кто вообще переедет в другой регион, где жилье более доступно, резюмирует эксперт.