Рыночная стоимость квартиры: зачем она нужна и как ее определить?

При сделке с недвижимостью очень важно верно определить рыночную стоимость объекта. Особенно, если сделка проходит без участия риэлтора. Покупателю хочется купить квартиру подешевле, продавцу — продать объект подороже, но чтобы сделка состоялась, нужно найти «золотую середину», которая устроит всех. Еще нужно учитывать, что неверно определенная стоимость может стать причиной того, что вы потратите много денег на квартиру, которую можно купить гораздо дешевле. Или из-за слишком низкой цены на квартиру вы ее не продадите, потому что покупатели будут считать, что с недвижимостью что-то не так.

Разбираемся в том, что такое рыночная стоимость недвижимости, почему важно определять ее правильно и как это делать.

Что такое рыночная стоимость недвижимости

Если не углубляться в сложные определения, то рыночная стоимость — это сумма денег, за которую собственник объекта готов его продать, а покупатель – приобрести. Это стоимость, которая формируется рынком в конкурентных условиях и может быть разной в зависимости от характеристик жилья и различных факторов.

К примеру, квартира на центральной площади города обойдется дороже той, которая находится на окраине. Но может быть и наоборот, например, квартира в старом доме, со старой планировкой, без ремонта, но в центре может стоить гораздо меньше другой, на краю города, но в новом микрорайоне, с оригинальной планировкой, с высокими потолками и большими балконами, с видом на лес и реку.

Иногда по незнанию покупатели или продавцы квартир считают, что при определении рыночной стоимости нужно опираться на кадастровую, данные о которой есть в выписке из ЕГРН. Но у кадастровой стоимости другое назначение — ее используют при расчете налога на недвижимость. Несмотря на то, что некоторые факторы определения рыночной и кадастровой стоимости схожи, их значения различаются.

Почему важно знать правильную рыночную стоимость квартиры

Это зависит от того, для каких целей ее определяют — для продажи или покупки.

Чем плохо не знать правильную рыночную стоимость квартиры при ее продаже

Продавцу квартиры выгодно продать ее по высокой цене. Но если установить слишком высокую стоимость жилья, это может отпугнуть потенциальных покупателей. Возможно, из-за такой стоимости никто даже не захочет вам позвонить, чтобы узнать подробности о квартире или уточнить возможность снижения стоимости.

Также есть риск того, что покупатели просто не увидят ваше объявление. Это связано с тем, что при поиске жилья в большинстве случаев выставляют фильтры. Среди них фильтр стоимости — если ваша цена выше установленного фильтра, то объявление с квартирой не будет показано.

Слишком низкая стоимость при продаже это тоже не очень хорошо. В первую очередь, это вызывает подозрения у покупателей. Они могут подумать, что с квартирой или с документами на нее какие-то проблемы, поэтому вы хотите побыстрее продать жилье. Либо что вы вообще мошенник — хотите завладеть чужими деньгами и ничего не собираетесь продавать.

Чем плохо не знать реальную рыночную стоимость квартиры при ее покупке

Если вы не определите, сколько реально стоит объект, вы можете выбрать слишком дешевый вариант, который окажется проблемным. Есть даже риск того, что в результате сделки вы лишитесь и денег и не получите квартиру.

Не разобраться в реальной стоимости квартиры еще плохо и потому, что вы запросто можете прогадать в стоимости и купить жилье гораздо дороже, чем оно стоит на самом деле.

Какие факторы могут влиять на стоимость квартиры

Таких факторов достаточно много. Причем вес каждого из них может быть более или менее значительным в зависимости от разных обстоятельств. На рыночную стоимость квартиры может влиять следующее:

- базовые характеристики жилья. К ним можно отнести: площадь, количество комнат, планировку, этаж, высоту потолков, наличие балконов, лоджий, террас и их количество, наличие подсобных помещений и их размеры;

- характеристика дома, в котором находится квартира: год, в котором он построен, материал, количество этажей, наличие лифтов и их количество, наличие мусоропровода;

- состояние квартиры: отделка, водопровод и сантехника, встроенная мебель, давность проведения ремонта и то, что было сделано;

- состояние дома: как давно проводился капитальный и текущий ремонт, в каком состоянии подъезд, лестничные клетки, коммуникации, фасад;

- придомовая территория: в каком состоянии двор, что в нем расположено, есть ли парковка для автомобилей. Есть ли детская площадка, что видно из окон квартиры, есть ли вблизи с домом промышленные предприятия, свалки, в каком районе вообще расположена недвижимость;

- инфраструктура: расположена ли поблизости школа, детский сад, супермаркеты, магазины, поликлиника, есть ли рядом остановки наземного общественного транспорта и метро. Влияет также и вид из окна, например, с видом на другой дом квартира будет стоить дешевле, а на реку или парк — дороже;

- социальный фактор – какие люди окажутся соседями, насколько криминогенная обстановка в районе и в самом городе;

- риски сделки и ее юридическая чистота: сколько владельцев у квартиры, на каком основании они получили свое право собственности, как давно они владеют квартирой, какова история сделок по объекту, кто зарегистрирован в недвижимости.

Кроме общих факторов на рыночную стоимость квартиры сильно влияет конкуренция. Чем больше предложений по аналогичным объектам в этом районе, на этой улице, даже в этом доме, тем ниже могут быть цены на недвижимость. И наоборот: чем меньше аналогичных предложений, тем выше может быть стоимость жилья. Но нужно учитывать еще и описанные выше характеристики. К примеру, если в продаже есть только одна квартира возле завода, с окнами на полигон отходов, с остановкой за два километра и отсутствием рядом садиков и школ, то даже при отсутствии конкуренции такую квартиру вряд ли получится продать подороже.

Почему квартиры могут продавать дешевле их рыночной стоимости

На стоимость недвижимости могут влиять различные факторы, которые непосредственно с ней даже не связаны. К примеру, экономическая ситуация в стране, в регионе. Например, снижение стоимости жилья в каком-то городе может быть обусловлено закрытием предприятия, которое обеспечивало рабочими местами большую часть жителей города. В связи с этим спрос на квартиры в этом городе упадет — чтобы продать жилье, придется снижать стоимость.

Также снижение стоимости жилья по сравнению с аналогичными объектами может быть обусловлено следующим:

- наличие скрытых дефектов в квартире. Например, слабая проводка, постоянно прорывающая канализация, потеки на потолке, скрытые мелким косметическим ремонтом;

- юридические проблемы. Например, есть какой-то наследник, который не знал о смерти бывшего владельца квартиры, но может объявиться, заявив о своих правах;

- факторы, которые в будущем ухудшат какие-то показатели жилья. К примеру, сейчас из окон квартиры открывается хороший вид. Но началась стройка жилого дома по соседству, который этот самый вид закроет.

Иногда снижение стоимости не обусловлено какими-то проблемами, которые есть на данный момент или могут присутствовать в будущем. Бывает, что более низкая цена по сравнению с другими предложениями установлена потому, что продавцу понадобилось просто быстрее продать недвижимость.

Как узнать рыночную стоимость недвижимости

Определить самостоятельно

Общую информацию о рыночной стоимости можно получить, просмотрев объявления. Для этого обычно пользуются картой площадки — ограничивают район или даже улицу, на которой расположены дома, а затем устанавливают параметры, перечень которых может отличаться в зависимости от функциональности площадки. Например, можно определить количество комнат жилья, минимальную и максимальную площадь, количество и тип санитарных узлов.

Но у такого способа есть определенные недостатки. Вот некоторые из них:

- мониторинг может занимать достаточно много времени;

- можно легко ошибиться при определении стоимости жилья. К примеру, достаточно не взять во внимание какой-то один фактор, из-за которого стоимость квартиры может быть значительно завышена или наоборот, занижена;

- то, что в объявлении отражена определенная стоимость жилья, еще не означает, что объект будет реализован;

- не всегда есть подходящие варианты в объявлениях, по которым можно оценить реальную стоимость квартиры.

Комментирует Татьяна Рачкова, генеральный директор компании «ТСН Недвижимость», вице-президент «Гильдии риэлторов Московской области»: «Опираясь только на анализ объявлений в интернете, даже на самых известных и надежных площадках, самостоятельно определить реальную цену квартиры очень сложно. Это связано с тем, что человек столкнется с большим объемом необъективных данных. Во-первых, в общей массе объявлений будет достаточно несуществующих объектов, так называемых «маяков», «фонарей», «уток», которые агентства выставляют по заниженным ценам с целью привлечения потока покупателей. Если позвонить по такому предложению, то брокеры, вероятнее всего ответят, что объект уже продан или за него внесен аванс, и начнут предлагать какие-то другие реальные варианты и свои услуги. Во-вторых, люди увидят достаточное количество объявлений от очень предприимчивых собственников. Они ставят в объявлениях завышенные цены, но в процессе реальных показов готовы торговаться и уступить».

Конечно, в использовании такого способа есть существенное преимущество — он бесплатный. Вам не придется никому платить, чтобы оценить приблизительную стоимость квартиры, которую вы собираетесь продать, или наоборот — купить.

Обратиться к риэлтору

Обращение к риэлтору имеет смысл, если вы не хотите тратить время на самостоятельное определение стоимости и вам нужно точнее узнать цену жилья. Но за услуги риэлтора придется платить. Еще нужно понимать, что не каждый специалист может оказаться компетентным и верно определить стоимость жилья, которое вы хотите приобрести.

«Факторов, влияющих на конечную стоимость квартиры, много. Определить реальную цену продажи, за которую объект можно реализовать быстро и с максимальной выгодой, способен только специалист, — считает Татьяна Рачкова. — Он учтет тонкости продажи, характеристики объекта, его особенности и, конечно, индивидуальную ситуацию клиента. Поэтому, чтобы не продешевить, если вы продаете жилье, или не переплатить и приобрести что-то неликвидное, лучше консультироваться с профессионалами».

Обратиться к оценщику

К оценщику обычно обращаются, когда нужно получить официальное заключение о стоимости жилья. Чаще всего это покупка квартиры с использованием ипотечного кредита (варианты можно посмотреть на «Выберу.ру») . В такой ситуации отчет об оценке – это обязательный документ, который нужно предоставить банку. Но никто не запрещает вам обратиться для оценки жилья и просто для того, чтобы узнать цену квартиры, хотя за услуги оценщика тоже придется заплатить.