Рост спроса и цен: чем запомнился 2-й квартал на рынке новостроек Москвы

Рассказываем, что происходило со спросом, предложением и стоимостью квартир на первичном рынке столицы перед окончанием действия льготной ипотеки.

Второй квартал 2024 года ознаменовался высокой активностью покупателей на рынке столичных новостроек. Во многом это связано с завершившейся 1 июля программой льготной ипотеки с господдержкой. Люди торопились приобрести квартиры по наиболее выгодным условиям, что привело к росту количества сделок с новостройками.

Наибольший спрос был отмечен в последний месяц действия льготной ипотеки. В июне в Новой Москве, по данным сервиса Dataflat, было зарегистрировано 4,11 тыс. сделок, что на 49% превосходит майский показатель и в 2,32 раза больше июня 2023 года. Показатель Старой Москвы в июне — 6,94 тыс. сделок, что на 9% больше мая и на 17% — июня 2023 года.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты подвели итоги второго квартала 2024 года на столичном рынке новостроек и сделали прогноз на ближайшее будущее.

Спрос резко вырос

Эксперты отмечают, что на рост спроса повлияло не только завершение программы льготной ипотеки, но и возможное повышение ключевой ставки Центробанком уже в конце июля. Оба фактора стимулировали покупателей к быстрому принятию решений о покупке жилья.

Льготная ипотека была, по сути, единственным инструментом, который позволял приобрести квартиру с относительно небольшой финансовой нагрузкой на семейный бюджет. «Особенно это было важно при росте средних рыночных ставок ипотечного кредитования, там, где не применяются льготные программы», — отмечает основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Сейчас средняя ставка по ипотеке на новостройки составляет около 20%, а в некоторых банках даже выше. Это делает практически недоступной рыночную ипотеку на жилье. Те, у кого была потребность приобрести жилье для жизни, для семьи, на вырост детям или же вложить какие-то средства для их приумножения или сохранения, стремились успеть воспользоваться льготной ипотекой, добавляет Доброхотова.

Коммерческий директор, партнер агентства недвижимости Est-a-Tet Владимир Моребис соглашается, что именно завершение льготной ипотеки резко увеличило спрос на новостройки и особенно это было заметно в массовом сегменте. Эксперт также говорит о возможном повышении ключевой ставки, которая приведет к удорожанию ипотечных кредитов.

По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, возросшая во втором квартале активность покупателей обусловлена не только сворачиванием программы льготной ипотеки с 1 июля, возможностью роста ключевой ставки, но также ожиданием изменений условий по семейной и IT-ипотеке.

Директор компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева считает, что свой вклад внес и отложенный спрос, который сформировался еще в 2022 году. В 2023 году рынок показал устойчивость, что привело к активизации покупательской активности.

Ликвидное предложение сократилось

Повышенный спрос на новостройки перед завершением льготной ипотечной программы с господдержкой предсказуемо привел к сокращению предложения на первичном рынке. По данным «Метриума», во втором квартале объем предложения на первичном рынке Москвы сократился по сравнению с январем — мартом на 2,1%, до 70,77 тыс. квартир и апартаментов, наблюдалось активное вымывание компактных студий и однушек. Это связано не только со сворачиванием льготной ипотеки, но и с запретом властей Москвы на проектирование в столице квартир площадью менее 28 кв. м, говорит Руслан Сырцов.

Ригина Гордеева также говорит об активном вымывании наиболее ликвидного предложения в апреле — июне. Хотя новые проекты помогли компенсировать снижение, рынок все же продолжает испытывать значительное давление в массовом сегменте, добавляет эксперт.

Наибольшее влияние завершение льготной ипотеки оказало именно на массовый сегмент, где отмечено существенное сокращение предложения за счет вымывания более доступных лотов, говорит Ирина Доброхотова. Высокобюджетная недвижимость была в меньшей степени затронута ипотекой с господдержкой и ее отменой, потому что для этого класса жилья в связи с высокой стоимостью квартир использование льготной программы неактуально, поясняет эксперт.

Цены на новостройки продолжили рост

По данным компании «Бест-Новострой», средняя цена 1 кв. м на рынке новостроек Москвы по итогам второго квартала 2024 года составила 543,4 тыс. руб. Это на 1,6% превосходит майский показатель (534,8 тыс. руб.), а также на 5,12% больше первого квартала (516,9 тыс. руб.) и на 7,35% больше, чем в начале 2024 года (506,2 тыс. руб.).

Динамика средней цены 1 кв. м на рынке новостроек Москвы с начала 2024 года
Месяц                    Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб.                    Динамика к предыдущему месяцу
Январь                                  506,2                                                                       –0,3%
Февраль                                497,4                                                                       –1,7%
Март                                      516,9                                                                       +3,9%
Апрель                                   527,9                                                                       +2,1%
Май                                        534,8                                                                       +1,3%
Июнь                                      543,4                                                                       +1,6%
Данные: «Бест-Новострой»

В начале текущего года на столичном рынке новостроек наблюдалось небольшое снижение цен. Главными причинами этого стали активные продажи в декабре, смещение предложения в сторону лотов массового сегмента, а также ужесточение условий по льготной ипотеке. «Но потом рынок адаптировался, с марта начался рост цен, обусловленный тем, что всем стало ясно: ипотеку с господдержкой продлевать не станут», — поясняет Ирина Доброхотова.

В начале года часть покупателей ожидали резкого снижения цен на первичном рынке, которого так и не произошло. Поэтому во втором квартале, когда количество желающих приобрести жилье увеличилось, застройщики, пусть и ненамного, но повысили цены, объясняет подорожание Ригина Гордеева.

По сравнению с первым кварталом рост цен на первичное жилье в апреле — июне ускорился. Во многом это произошло на фоне ипотечного ажиотажа. Однако рост цен был также связан и со стартом на рынке Москвы новых дорогих проектов, замечает Руслан Сырцов.

На ценовую динамику во втором квартале повлияло увеличение покупательской активности. Свою лепту в это внес и запрет на проектирование в новостройках жилья площадью менее 28 кв. м. Часть застройщиков, имеющих такие квартиры в ассортименте, подняли цены на них, что сказалось на общих показателях, добавляет Владимир Моребис.

Что будет дальше

Опрошенные эксперты также сделали прогноз на ближайшее будущее столичного рынка новостроек.

Владимир Моребис из Est-sTet считает, что во втором полугодии первичный рынок будет переживать период адаптации после завершения программы ипотеки с господдержкой. До конца 2024 года ожидается охлаждение спроса, пока застройщики и банки не начнут массово внедрять новые инструменты поддержания спроса — различные программы рассрочек и квазиипотечные программы, считает эксперт.

В третьем и четвертом кварталах охлаждение спроса на первичном рынке Москвы цены будет сочетаться со стабильными ценами и увеличением объема предложения за счет вывода новых проектов. Это поможет сохранить баланс на рынке, добавляет Ригина Гордеева из «Этажи Прайм».

Иного мнения придерживается Руслан Сырцов из «Метриума». По его словам, спрос в Москве сохранится, объем предложения принципиально не изменится, а средняя цена 1 кв. м продолжит расти в соответствии с инфляцией.

«Не следует ожидать какого-то заметного снижения цен. Дело в том, что такой шаг — это не только желание застройщика для поддержания или увеличения продаж, а комплекс решений», — говорит Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Практически все новостройки сейчас строятся по ФЗ-214, в проектном финансировании заложен определенный ценовой коридор, ниже которого застройщик опуститься не может. Кроме того, издержки на строительство не уменьшаются. В этих условиях девелоперы не могут себе позволить снизить цены на жилье, резюмирует Доброхотова.