Российские новостройки — в зоне сдержанного оптимизма
На рынке новостроек и цены, и объем предложения продолжают потихоньку расти. Но главное — везде, кроме столичных агломераций, активно растет фактическое число сделок: индекс спроса на протяжении всего 2023 года на 20-25 процентных пунктов выше, чем во втором полугодии прошлого года
Подводя итоги первого полугодия на рынке новостроек, эксперты подразделения «ЦИАН Аналитика»* сдержанно оптимистичны: в крупнейших городах страны с населением более 500 тысяч жителей номинальные средние цены предложения на фоне отмены «нулевой» ипотеки выросли всего на 3% (со 133 тысяч до 137 тысяч рублей), а рост объема предложения замедлился (сегодня покупатели могут выбирать из 234 тысяч объявлений, это плюс 5% к показателю начала года). Статистика гласит, что метрики потенциального спроса почти везде вернулись к показателям 2021 года: фактическое число сделок стагнирует в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга и растет в большинстве региональных центров.
Если чуть подробнее, то цены заметнее всего выросли в крупных южных городах: так, в Сочи, Краснодаре и Махачкале прибавка составила более 10%. Также на 8-10% они поднялись в некоторых городах с относительно невысокими базовыми ценами (например, в Кирове, Ярославле, Перми, Рязани). «В Московском и Петербургском регионах цены и в месячном, и в полугодовом, и в годовом выражениях почти не меняются. На эти рынки приходится около половины всего предложения, что в свою очередь сильно влияет на динамику рынка в масштабе всей страны», — подчеркивают эксперты.
Похожие данные приводит федеральный портал «Мир квартир»*. По его оценкам, за полгода квадратный метр подорожал в 55 городах из 70 исследуемых и в среднем прибавил в цене 3,7%.
Больше всего выросла цена квадрата в новостройках Мурманска (+13,6%), Грозного (+13,2%), Иванова (+13,1%), Нижнего Тагила (+12,6%), Томска (+11,7%), Улан-Удэ (+11%), Краснодара (+10,9%), Новокузнецка (+10,7%), Саранска (+9,6%) и Сочи (+9,5%). И что касается Москвы, то, в отличие от данных «ЦИАН Аналитики», подсчеты «Мира квартир» говорят, что в столице тоже наблюдается рост: за полгода квадрат подорожал на 3,9%, средняя квартира — на 3,7%.
Впрочем, кое-где портал фиксирует падение цены квадратного метра. Наиболее заметное — в Ленинградской (-4,9%) и Московской (-3,8%) областях, Курске (-3%), Калининграде (-3%), Симферополе (-2,6%), Санкт-Петербурге (-2,2%), Якутске (-1,6%), Сургуте (-1,4%), Севастополе (-0,8%), Калуге (-0,7%) и Кургане (-0,4%).
«В основном положительная динамика на первичном рынке обеспечивается догоняющим ростом в регионах, где недвижимость до последнего времени была относительно дешевой. В ближайшее время мы можем увидеть дальнейшее подорожание новостроек, уже по причине ослабления курса рубля. Однако резкого роста не будет, так как спрос, очевидно, не поспевает за предложением, и продажи у застройщиков буксуют уже сейчас», — объясняет генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Что касается объема предложения, то он пока продолжает расти, но медленнее, чем в предыдущем полугодии. «Если в третьем и четвертом кварталах 2022 года предложение стабильно росло месяц к месяцу на 5-10%, то в нынешнем первом полугодии — лишь на 1% в месячном выражении. Объяснять это тем, что застройщики придерживают новые проекты, опасаясь затоваривания, было бы неверно. Большой земельный банк, при котором действительно можно регулировать выход новинок, есть у пяти, максимум десяти девелоперов в стране, но именно они продолжали запускать новые проекты и в 2023 году. Более реалистичное объяснение стабилизации объема предложения — постепенное восстановление спроса. Опубликованные объявления стали быстрее, чем 6-12 месяцев назад, находить своих покупателей», — утверждают эксперты «ЦИАН Аналитики».
Они подчеркивают, что индекс спроса на протяжении всего 2023 года на 20-25 процентных пунктов выше, чем во втором полугодии прошлого года. Данный тренд подтверждается и другими индикаторами, в частности ростом числа одобренных ипотечных заявок и выданных жилищных кредитов. И хотя по итогам января-мая 2023 года фактическое число сделок в Московском регионе было на 2% меньше, а в агломерации Санкт-Петербурга — на 8% меньше по сравнению с предыдущим пятимесячным отрезком, в других городах-миллионниках фактический спрос оказался на 22% выше, чем в августе-декабре прошлого года.