Рефинансирование и реструктуризация ипотечного кредита: чем отличаются и что выбрать

 

Что такое рефинансирование ипотечного кредита

Рефинансирование ипотечного кредита представляет собой процесс получения нового займа на более выгодных условиях с целью погашения текущей задолженности по ипотеке. Основные мотивы для проведения рефинансирования включают в себя стремление заемщика к снижению процентной ставки, пересмотру валюты кредита или увеличению срока погашения займа с целью уменьшения ежемесячных обязательств.

При рефинансировании заемщик закрывает старый ипотечный кредит и оформляет новый на оставшуюся сумму задолженности. Важная оговорка: рефинансирование возможно только при том условии, что с момента получения первого кредита прошло более двух месяцев.

Рефинансирование может быть выгодным, если:

• ставки по ипотеке существенно снизились с момента оформления первоначального кредита,

• платежи по старому кредиту кажутся слишком обременительными, а вы не против увеличить сроки кредитования.

Однако стоит учитывать расходы на оформление нового кредита и досрочное погашение старого. Перед рефинансированием необходимо тщательно просчитать все выгоды и издержки.

Возможные расходы при рефинансировании

При рефинансировании ипотечного кредита могут возникнуть следующие расходы:

• Комиссия за рефинансирование. Многие банки взимают разовую комиссию за услугу рефинансирования, обычно в размере 0,5-1% от суммы кредита.

• Оценка недвижимости. Новый банк потребует провести независимую оценку залогового имущества для расчета максимально возможной суммы кредита. Стоимость оценки - от 3 тыс. руб. до 10 тыс. руб. в зависимости от банка и масштаба объекта оценки (то есть оценка дома и квартиры с разной площадью будет стоить по-разному).

• Страхование. При рефинансировании может потребоваться заново оформить страховку жизни, титула, имущества и пр. в соответствии с требованиями нового банка.

• Расходы на сопутствующие услуги. К ним относятся, например, нотариальное заверение и регистрация документов. Оплата услуг юристов, если они привлекаются (для подготовки документов, проверки чистоты сделки, отсутствия обременений на недвижимость), а также пошлины за внесение изменений в Росреестр (физлица - 200 рублей, организации - 600 руб.).

• Штрафы или пени текущему кредитору за досрочное погашение и расторжение договора, если это было предусмотрено условиями.

• Расходы на возможные почтовые или курьерские услуги при пересылке документов между банками, заемщиком, оценщиками и пр.

В среднем дополнительные расходы при рефинансировании составляют 2-5% от суммы ипотечного долга. Вы можете составить сметы расходов при рефинансировании в различных банках и сравнить их, чтобы в итоге выбрать наиболее подходящий вариант.

Реструктуризация ипотечного кредита

Реструктуризация ипотечного кредита - это изменение первоначальных условий кредитного договора с целью облегчить долговую нагрузку на клиента. Чаще всего это приводит к увеличению срока выплаты займа и снижению ежемесячных платежей. При реструктуризации банк может пойти на уменьшение процентной ставки, капитализацию просроченных платежей или предоставление льготного периода. Решение о реструктуризации принимается в индивидуальном порядке, исходя из финансового положения заемщика и оценки его кредитоспособности на момент реструктуризации.

Реструктуризация - это крайняя мера, которая не направлена на извлечение выгоды. Она, скорее, "спасательный круг" для тех, кто по объективным причинам временно оказался в затруднительной ситуации и не может выполнять свои обязательства по ипотеке в полной мере. Например, представьте, что вы взяли ипотечный кредит пять лет назад для покупки квартиры. На тот момент ваш ежемесячный доход позволял выплачивать кредит без проблем. Однако недавно вы потеряли работу, и теперь ваш доход существенно снизился. Выплачивать прежний ежемесячный платеж по ипотеке стало затруднительно. В такой ситуации вы можете обратиться в банк с заявлением на реструктуризацию кредита. Банк пересмотрит условия кредита с целью снизить ежемесячную нагрузку. Он может, например, увеличить срок кредита с 20 до 25 лет, чтобы уменьшить ваш ежемесячный платеж, предоставить кредитные каникулы на 6-12 месяцев, когда вы будете выплачивать только проценты, уменьшить процентную ставку по кредиту на заранее установленный период и т.д.

Возможные расходы при реструктуризации

Реструктуризация позволяет адаптировать условия выплаты кредита к вашей новой финансовой ситуации. Однако это тоже требует определенных затрат:

• Комиссия за реструктуризацию или изменение условий кредита. Многие банки взимают разовую плату за услугу реструктуризации - обычно от 0,5% до 2% от остатка задолженности.

• Плата за пролонгацию договора (если срок кредита продлевается). Около 1-3 тыс. рублей.

• Расходы на новую оценку залога (если требуется банком). От 3 тыс. до 10 тыс. рублей.

• Расходы на внесение изменений в закладную. Нотариальное заверение, госпошлина за внесение изменений в ЕГРН - около 3 тыс. руб.

• Повторное страхование при увеличении срока кредита (страхование жизни, имущества).

• Расходы на пересмотр и изменение условий личного страхования заемщика, если таковое оформлено.

• Пени или штрафы за имевшиеся просрочки по платежам (если банк не принимает решение их полностью списать).

В среднем, дополнительные расходы при реструктуризации составляют 1-5% от остатка задолженности. Их размер обычно существенно ниже, чем при рефинансировании. Однако конкретные суммы необходимо уточнять в своем банке.

Рефинансирование и реструктуризация: в чем разница

Рефинансирование и реструктуризация ипотечного кредита - два разных способа изменения условий кредитования. Среди главных их отличий:

1. Цель

• Рефинансирование направлено на то, чтобы выплачивать кредит было более выгодно путем оформления нового займа для погашения существующего.

• Реструктуризация нацелена на облегчение долговой нагрузки заемщика за счет изменения условий текущего кредитного договора.

2. Кредитор

• При рефинансировании заемщик полностью гасит кредит в одном банке и оформляет новый кредит в другом банке.

• Реструктуризация проводится в рамках сотрудничества с текущим кредитором без смены банка.

3. Финансовое положение заемщика

• Для рефинансирования нужна хорошая кредитная история и стабильный доход.

• Реструктуризация чаще проводится для заемщиков, временно оказавшихся в сложной финансовой ситуации. Банки идут на реструктуризацию для того, чтобы не обременять самих себя задолженностью, не вызывать коллекторов и получить свои деньги без суда.

4. Последствия

• Рефинансирование не портит кредитный рейтинг и помогает сэкономить деньги на выплате кредита.

• Реструктуризация плохо сказывается на кредитной истории, показывая банкам, что вы не справляетесь с выплатами.

В целом, рефинансирование - это полное погашение старого кредита и оформление нового на лучших условиях, тогда как реструктуризация направлена на корректировку текущего кредитного договора для облегчения выплат заемщика.

Что лучше - реструктуризация или рефинансирование ипотечного кредита

При выборе между реструктуризацией и рефинансированием ипотечного кредита нужно учитывать несколько факторов.

Когда выгоднее рефинансирование

Рефинансирование будет выгодно, если:

1. Процентные ставки по ипотеке существенно снизились (более чем на 2 процентных пункта) по сравнению с условиями текущего кредита. Это позволит существенно сэкономить на переплате.

2. У заемщика стабильный доход, хорошая кредитная история, и он может подтвердить свою платежеспособность для получения нового займа на более выгодных условиях.

3. Заемщик планирует продлить срок кредитования для уменьшения кредитной нагрузки.

4. Заемщик готов понести расходы, связанные с рефинансированием (новая оценка жилья, страховка, комиссии банкам и т.д.), которые могут окупиться за счет экономии на процентах.

Когда используется реструктуризация

Реструктуризация используется, если:

1. У заемщика возникли финансовые трудности (потеря работы, снижение дохода и т.п.), и ему требуется облегчение долговой нагрузки. Реструктуризация позволяет снизить ежемесячную финансовую нагрузку, уменьшить платежи или предоставить каникулы.

2. Клиенту нужно изменить сумму, даты, сроки платежей. Все это будет бесплатно при реструктуризации долга.

3. Ставки по ипотеке на рынке остаются на том же уровне или выше, чем при оформлении текущего кредита. В таком случае рефинансирование будет невыгодным.

В целом, к реструктуризации прибегают лишь в особых случаях, это крайняя мера, при которой кредитная организация зачастую диктует свои условия, потому что идет навстречу клиенту. Должнику это может быть не очень выгодно, но реструктуризация и не про выгоду (в то время как рефинансирование нужно человеку, чтобы сделать выплату займа более удобной для себя): она про выход из сложной ситуации с наименьшими потерями.

Таким образом, реструктуризация больше подходит для временного облегчения долговой нагрузки, тогда как рефинансирование выгодно при возможности получить кредит на значительно лучших условиях и готовности нести связанные с этим расходы.

Советы экспертов

Елена Скуратова, эксперт по инвестициям в недвижимость и руководитель агентства недвижимости "Крылатское":

"Рефинансирование актуально, когда нужно улучшать свои условия по кредиту, то есть снизить процентную ставку, поэтому его имеет смысл делать, когда ключевая ставка снижается. Сейчас однозначно не стоит делать рефинансирование, потому что ключевая ставка находится на своем пике и составляет 16%.

Реструктуризация же актуальна, когда "нужно спасаться", то есть люди не могут выплатить свой долг. Здесь увеличивается срок кредита или уменьшается процентная ставка. Для клиентов с ипотекой банки предлагают альтернативу реструктуризации - ипотечные каникулы. Я бы сейчас точно воздержалась от рефинансирования, так как ставки высокие. А реструктуризацию имеет смысл делать, когда начинаются просрочки по платежам.

При этом реструктуризация негативно отражается на кредитной истории, для банков это признак того, что заемщик не справляется с нагрузкой и его кредитный рейтинг снижается. Также, когда банк увеличивает срок кредита, сохраняя при этом процентную ставку, переплата еще больше увеличивается. Рефинансирование, как правило, спасает ситуацию. Например, можно несколько кредитов рефинансировать и объединить в один, при этом снизить ставку, если это позволяет текущая ситуация на рынке.

К реструктуризации я бы прибегла в том случае, когда это действительно необходимо, когда нет возможности выплачивать кредит по текущим условиям. Здесь просто нужно обратиться в банк, где был взят кредит, с заявлением на реструктуризацию. По рефинансированию сначала нужно изучить ставки на кредиты в разных банках и выбрать тот банк, где будут лучше условия - то есть самая низкая ставка".

Елена Савенкова, специалист по работе с недвижимостью Агентство недвижимости "Мега Эксперт":

"За мою десятилетнюю практику, клиенты, которые прибегали к реструктуризации, к сожалению, решали проблему лишь на короткий срок, с помощью кредитных каникул. Это крайне невыгодно, так как реструктуризация только увеличивает переплату, сдвигает сроки выплат, опять же, если они возможны, но только временно. Это изменение действующего договора совсем не выгодно заемщику!

Рефинансирование - самый оптимальный и выгодный вариант для изменения процентной ставки по кредиту. В 2017-2018 году очень плотно занимались рефинансированием, так как процентные ставки упали до 8% и все свои кредиты, которые были взяты под высокую процентную ставку в 2013-2014 году (от 13% до 15%), заемщики переводили на более выгодные условия. Можно рефинансироваться в любой банк путем оформления нового кредита на погашение старого. Многие пользовались рефинансированием не только чтобы погасить свой кредит, но и брали во внимание низкую процентную ставку для получения большей суммы денежных средств, которые использовали для приобретения техники, мебели или на ремонт. Главное условие - это финансовая платежеспособность клиента на момент рефинансирования! Оно выгодно, так как снижает кредитную нагрузку, меняет процентную ставку".

Пример из жизни

Пример: "Когда ипотечные ставки снизились с 15% до 8,5-9%, я хотела сделать рефинансирование кредита, - рассказывает Ирина из Приморского края. - Но, когда я стала выяснять условия, мой банк предложил мне подать ему заявление на снижение ставки - примерно до 9%. Я этим воспользовалась. Процесс оформления был значительно проще, чем если бы я обратилась за рефинансированием в другой банк. Однако за переоформление кредита нужно было заплатить. Поскольку долг по ипотеке у меня был уже относительно небольшой, эта доплата за счет разницы между прежним и нынешним ежемесячными платежами окупалась около года. Также невыгодно рефинансировать кредит, если ипотека давняя, и ее срок приближается к финалу. В этом случае основная часть платежа идет на погашение основного долга, поэтому снижение процента будет не очень ощутимо в ежемесячных платежах".