Разделяй и выдавай: Россию хотят поделить на пять «ипотечных кластеров»

Российские регионы могут разделить на пять «ипотечных кластеров» в зависимости от темпов роста населения и объемов строительства в них, выяснили «Известия». Такая инициатива прорабатывается в правительстве. Предполагается, что субъекты поделят на «динамичные», «с нехваткой спроса», «с нехваткой предложения», «стагнирующие» и «депрессивные». Исходя из разделения, могут принимать решение о поддержке строительного рынка. Участники рынка такой подход поддержали, отметив, что реализовать его сложно — регионы будут динамично переходить из одного кластера в другой.

По какому принципу регионы могут поделить на кластеры

Правительство РФ прорабатывает вопрос внесения изменений в ипотечные программы с господдержкой, сообщили «Известиям» в пресс-службе губернатора Санкт-Петербурга. Предполагается, что регионы возможно разделить на пять кластеров: «динамичные», «с нехваткой спроса», «с нехваткой предложения», «cтагнирующие», «депрессивные».

Эта концепция впервые появилась в Стратегии развития строительной отрасли от 31 октября 2022 года («Известия» ознакомились с документом). Согласно ей, к первому кластеру отнесут регионы с высокими темпами роста населения и большими объемами ввода жилья, где спрос не покрывается предложением, а доступность недвижимости низкая.

Во второй кластер, судя по документу, включат субъекты с избытком предложения недвижимости при оттоке населения и снижении доходов. К третьему кластеру могут отнести области с низкими объемами ввода жилья, которые не покрывают спрос.

В четвертом кластере будут находиться регионы с невысокими объемами жилого строительства, но без перекосов спроса и предложения, следует из Стратегии. А в пятой группе — с наиболее низкими объемами ввода недвижимости и активным снижением численности населения.

В сентябре 2023 года вице-премьер Марат Хуснуллин сообщал, что правительство предложит перейти на зональный (кластерный) подход к госпрограммам по окончании действия льготной ипотеки летом 2024-го.

— Уже к весне следующего года мы внесем эти предложения, — заявил Марат Хуснуллин в июле 2023 года.

При этом в конце декабря вице-премьер уточнял, что льготную ипотеку могут продлить в отдельных регионах со слабым спросом на жилье.

«Известия» направили запросы в правительство РФ и правительства регионов, Минстрой, Минэк и АО «ДОМ.РФ».

Как к инициативе относятся ведомства и рынок

В четырех опрошенных «Известиями» банках поддержали разделение регионов на кластеры. Госпрограммы до сих пор остаются основным драйвером ипотечного рынка и единственной возможностью приобрести жилье для многих россиян, подчеркнула главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.

Продление льготной ипотеки целесообразно в трех кластерах — «с нехваткой спроса», «стагнирующих» и «депрессивных», считает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. В этих регионах льготная ипотека позволит простимулировать спрос на жилье, увеличит темпы строительства и обновления жилого фонда, что в конечном итоге поддержит местную экономику.

— Дифференциация условий льготной ипотеки в зависимости от региона обсуждается с прошлого года. В целом эта мера позволит сделать программу более адресной: развивать жилищное строительство в одних регионах и не допускать ценовых пузырей в других, — пояснил он.

Вероятность принятия инициативы велика, полагает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Евгений Миронюк. Он напомнил, что глава Центробанка призывала дифференцировать ставку льготной ипотеки в зависимости от региона выдачи.

— Думаю, что нам надо будет вместе с правительством обсудить, как дифференцировать, — уровень доходов населения может быть одним из критериев, — заявила Эльвира Набиуллина в ноябре 2023 года.

В пресс-службе ЦБ «Известиям» сообщили, что регулятор готов рассмотреть предложения по разделению регионов на кластеры, если они к нему поступят.

Министерство финансов также придерживается позиции о необходимости адресной и социальной направленности льготных программ, сообщили в пресс-службе ведомства.

При этом Минфин не участвует в проработке инициативы, уточнил близкий к ведомству источник. По его словам, такой подход сложно реализуем. Создать четкие критерии, на основе которых субъекты можно разделить на кластеры, очень сложно.

— Наверняка найдутся регионы, власти которых будут заявлять, что их либо недооценили, либо переоценили, — отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.

Как регионы могут распределить по кластерам

По данным на 19 февраля 2024 года, из общего количества жилья в России 44% остается нераспроданным, что свидетельствует о недостаточном спросе по всей стране, подчеркнула аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина. Эта проблема актуальна для столичных регионов — там наблюдается избыток предложения при ограниченном спросе.

Тем не менее Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, безусловно, отнесут к динамичным рынкам, поддержка которых льготными программами будет ниже, считает Евгений Миронюк из «БКС Мир инвестиций».

Помимо столичных регионов в «динамичный» кластер могут войти Казань, Екатеринбург и Краснодарский край, отметила управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова. Помимо этого, девелоперы в последние годы проявляют интерес к Тюмени, Ярославлю, Омску и Перми — городам, где активно растет платежеспособность клиентов.

В кластер «с недостатком предложения» могут войти регионы с меньшим объемом строительства, где сданное в эксплуатацию жилье уже продано. К таковым, например, относятся Иркутская область и Чувашия, полагает Полина Щукина.

При этом есть регионы, где льготная ипотека востребована менее всего, — например, на Дальнем Востоке, где действует отдельная госпрограмма под 2%, напомнила Ирина Бабина из «Росбанк Дом». Из-за этого их распределение по кластерам может быть затруднено.

При проработке инициативы также важно учитывать динамичность перехода регионов из одного кластера в другой, отметила Полина Щукина. По ее словам, частый пересмотр условий может быть нецелесообразным. Тем не менее такой подход в перспективе способен простимулировать общий спрос на жилье в РФ и повысить его доступность для населения.