Растут или падают цены на дома? Что происходит с рынком загородной недвижимости

Бум спроса на загородную недвижимость в разгар пандемии заставил всех поверить, что, наконец, началось великое переселение жителей мегаполисов в пригороды. Казалось, они уже не вернутся к прежнему суетливому укладу. Эксперты пророчили ни много ни мало появление «одноэтажной России» по аналогии с Америкой. Но чуда не случилось.

Когда угроза миновала, практически все вернулись к своим родным бетонным стенам, к затяжным планеркам в душных офисах и кофейным аппаратам в фойе бизнес-центров. Но что тогда стало с загородной недвижимостью и какие сейчас тенденции наблюдаются на этом рынке? Давайте разбираться вместе с экспертами.

Без льготной ипотеки спроса нет

Стоимость загородной недвижимости в Подмосковье начала снижаться уже к концу 2020 года, когда стало понятно, что эпидемию можно обуздать. Причиной невысокого спроса также стало общее падение уровня благосостояния граждан, многие из которых остались без высокооплачиваемой работы, даже если при этом им удалось избежать затрат на лечение и больничный простой – свой и своих близких.

Ощутимый рост цен начался только в начале 2022 года, когда заработал печатный станок регулятора в ответ на аналогичные действия центробанков ключевых стран мира, которые привели к небывалому росту потребления товаров. Особенно впечатляющим оказался спрос на строительные и отделочные материалы, которые Европа и Китай буквально выкачивали из нашей страны.

Дешевые кредиты, включая льготную ипотеку, сделали свое дело. Строительный рынок начал стремительный взлет. Драйвером выступили новостройки, а вторичный рынок и загородное жилье подтянулись автоматически. По мере того как застройщики задирали вверх цены квартир, увеличивался и спрос на частные дома, которые оказались в более выгодной ценовой нише.

Увеличение стоимости и объемов продаж загородной недвижимости продолжалось до весны прошлого 2023 года. После чего произошел довольно резкий обвал. Вызванный, прежде всего, обнулением лимитов по сельской ипотеке, на которой держались продажи. Цены опустились до пандемийного уровня и весь последний год стагнировали, лишь колеблясь в зависимости от сезонных факторов.

Зачем платить больше

Весной этого года можно было наблюдать некоторое оживление. Стоимость квартир в строящихся многоквартирных домах достигла своего «льготного потолка», что привело к значительному перетоку спроса на частные дома. По официальным итогам строительной отрасли за 2023 год, объемы строительства загородной недвижимости превысили показатели городских новостроек.

Покупатели сравнивают стоимость квартир и частных домов. В самых массовых эконом- и стандартном сегментах цена 50-70-метровой столичной квартиры превышает стоимость аналогичного по площади дома примерно в полтора раза. Этой разницы достаточно, чтобы в большинстве случаев принять решение о переезде за город. Даже на значительном удалении от МКАД.

Елена Устинова, директор по маркетингу «Доброград Девелопмент», утверждает: «Цены на загородную недвижимость растут вместе со спросом на нее. Современные строительные технологии значительно упрощают возведение домов, а заказчик может самостоятельно определять сроки и материалы при строительстве. Немаловажным фактором при выборе загородной недвижимости являются льготные ипотечные программы, которые сегодня предлагают выгодные ставки на покупку частного дома или земельного участка».

Действительно, распространение льготных государственных программ на рынок загородной недвижимости и упрощение условий их использования привело к положительным результатам. Также этому способствовало и расширение возможностей применения средств материнского капитала. Например, сейчас его можно использовать для строительства или реконструкции жилого дома, в том числе на арендованном участке.

Разнонаправленное движение

Но важно понимать, что цены растут только на новые и строящиеся дома. Строительные материалы все еще увеличиваются в стоимости, в том числе из-за сезонного фактора и текущей необходимости восстановления огромного количества жилья в населенных пунктах, пострадавших от наводнений этой весной. И на рынке труда оплата уже побила все мыслимые и немыслимые рекорды. Увеличения сметы не избежать.

При этом вторичный рынок движется в противоположном направлении. Владельцы больших коттеджей никак не привыкнут к новой реальности. Они все еще не могут понять, почему их хоромы, построенные за десятки тысяч долларов, никто не хочет покупать хотя бы по себестоимости. Даже когда вокруг вырастают целые поселки из одноэтажных домиков до 100 кв. м на небольших участках размером в 5-6 соток по цене в пределах 10 млн рублей.

Юлия Березникова, вице-президент Easy Home, добавляет: «Средняя цена за квадратный метр жилья в Подмосковье сегодня составляет 80 000 рублей, а средняя цена домовладения – 10,4 млн рублей. Расслоение происходит с уходящими в прошлое дачами без или с минимумом удобств – такие объекты становятся неликвидными. Именно их объем создает приличное число лотов в экспозиции, и именно на них цены падают».

На самый главный вопрос, что же с загородной недвижимостью будет дальше, никто не может дать вразумительного ответа. Все с нетерпением ждут середины лета, когда свое действие прекратит базовая льготная государственная ипотечная программа. Приведет ли это к росту цен из-за окончательного перетока покупателей из новостроек или, наоборот, к падению из-за ухудшения условий кредитования, пока не известно. Ясно только одно: что бы ни произошло, это обязательно приведет к увеличению затрат покупателя.