"Расширение территории": как ТСЖ оформить общедомовую собственность

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) продолжают все активнее образовываться в стране. Эти объединения граждан обладают довольно существенными возможностями. Юристы и другие эксперты рассказали "Интерфаксу", как товарищества могут влиять на общедомовую территорию.

Правовой вопрос

Не все знают, но у собственников жилья есть много общего. И в частности, это общедомовая собственность. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ "Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме", общедомовой собственностью являются помещения в доме, не являющиеся частями квартир. В частности, сюда относятся лестничные площадки, лестницы, лифты и их шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, остальные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений дома, например, для занятий спортом.

Кроме того, в этот перечень входят крыши, конструкции дома, механическое, электрическое и другое оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Ну и, конечно, сюда входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По словам управляющего партнера юридической компании Freeviser Михаила Паюшина, ТСЖ при осуществлении хоздеятельности имеет дело с двумя режимами имущества.

Так, первый режим — это общее имущество многоквартирного дома, которое принадлежит на праве долевой собственности, т.е. пропорционально площади помещения всем собственниками помещений в доме. А второй режим — это имущество непосредственно ТСЖ, которое приобретено за счет его средств.

Все на сбор!

"Товарищество вправе приобрести в собственность помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовали их для иных целей, чем проживание. При условии, что это нежилые помещения, например, первый этаж дома, в котором расположены магазин, химчистка, ателье и т.п.", — прокомментировал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

А юрист Мирза Чирагов отмечает, что придомовая территория может находиться в ведении администрации города или самих жильцов, которые могут привлечь ТСЖ. По его словам, если придомовая территория не оформлена в собственность, то необходимо организовать коллективное собрание. С положительным его решением должно быть согласно большинство жильцов, это оформляется протоколом общего собрания собственников.

После, отмечает эксперт, готовится пакет документов, необходимый для оформления придомовой территории в собственность жильцов. Так, там должны быть межевой план, технический паспорт, заявления на передачу территории в управление жильцам. Уже потом ведется регистрация прав собственности.

Если же речь идет об ином общедомовом имуществе, то для регистрации права собственности, помимо принятия решения на ОСС нужно, чтобы абсолютно каждый собственник обратился с заявлением в Росреестр за регистрацией права собственности на ТСЖ.

"Вопрос здесь не в том, что регистрация невозможна — механизм существует, и он определен законом. Вопрос в том, что на практике осуществить такую регистрацию довольно сложно, поэтому мало кто на это решается. Лично мне такие случаи неизвестны", — пояснил Паюшин.

Он добавил, что и сама регистрация права собственности мест общего пользования на ТСЖ в практическом смысле не приносит дивидендов.

"Даже если это и происходит, то в случае ликвидации ТСЖ, возникнет необходимость регистрации перехода права собственности, что на практике осуществить довольно проблематично", – уточнил Паюшин.

Если же ТСЖ приобретает собственность за счет денежных средств, в Росреестр необходимо предоставить документы, подтверждающие их происхождение.

Третьи лица

"Вопросы о передаче имущества многоквартирных домов в пользование третьим лицам решает общее собрание собственников и ТСЖ. Соответственно, объекты общедомового имущества могут быть переданы только в пользование иным лицам. Для этого потребуется инициировать и провести ОСС, набрав кворум не менее 2/3 от общего количества голосов собственников в МКД. Кроме того, именно общее собрание собственников определяет тех, которым поручается заключить договор об использовании общего имущества", — пояснил Чирагов.

Инициатор собрания должен предоставить подлинники решений и протокола ОСС в правление ТСЖ. Кроме того, копии решения и протокол направляют в ресурсоснабжающую организацию и региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Также юрист напоминает об ограничениях. Так, нельзя производить мойку автомашин, слив топлива и масел, использовать двор для транзитного движения. Еще ограничения касаются размещения магазинов, объектов общепита, производственных помещений.

"Их обустроить на придомовой территории по закону нельзя, кому бы она ни принадлежала", – заключил Чирагов.