Продажа квартиры, купленной с использованием средств маткапитала: пошаговая инструкция

Россияне чаще всего тратят средства материнского капитала на улучшение жилищных условий - используют сертификат в качестве первоначального взноса по ипотеке, гасят уже взятый жилищный кредит, сразу покупают жилье, добавляя недостающую сумму. Так поступают примерно в 70 процентах случаев при получении маткапитала. При этом люди часто не задумываются о том, накладывает ли он какие-то ограничения на приобретаемое жилье. Что будет, когда вы решите продать купленную квартиру? В этом материале подробно отвечаем на этот вопрос.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом

Маткапитал накладывает определенные ограничения на жилье. Продать квартиру можно, но необходимо соблюсти целый ряд нюансов. Прежде всего, закон обязывает выделить в жилье доли детям и родителям.

Если маткапитал вкладывался в ипотечную квартиру, то доли выделяют после погашения кредита. Сделать это можно и до, но понадобится разрешение банка, и нет гарантий, что он его даст.

Маткапитал нередко вкладывают в первое семейное жилье, которое спустя некоторое время просто перестает подходить - это одна из самых распространенных причин его скорой продажи.

Типичная история

"В нашей семье в 2021 году родилась дочь, и мы маткапитал сразу вложили в погашение ипотеки, поскольку взяли ее за год до рождения ребенка, - рассказывает "РГ" житель Подмосковья Вадим Коротков. - Кстати, мы хотели с помощью сертификата сократить срок ипотеки, но оказалось, что так нельзя - средства маткапитала можно направить только на сокращение размера платежа, чтобы в семье оставалось больше денег".

Однако уже в 2023 году Вадим с женой стали задумываться о продаже жилья - собрались продать машину, чтобы погасить оставшуюся часть кредита и опубликовать объявление о продаже квартиры. "Мы сначала купили однушку, поскольку у нас была ограниченная сумма для первоначального взноса, - объясняет Вадим. - А сейчас понимаем, что нужно жилье побольше - ребенок растет, постепенно нужна будет детская комната, да и в целом пространство лишним не бывает. К тому же мы хотели бы перебраться в Москву".

Впрочем, быстро реализовать свою затею у Вадима вряд ли получится - он неожиданно узнал, что маткапитал накладывает ограничения на жилье.

Как продать квартиру с маткапиталом: пошаговая инструкция

Выделение долей

В первую очередь, в квартире нужно выделить доли. Строгих требований к размеру долей нет, но он все же должен быть не меньше той части квартиры, которая была оплачена сертификатом - нужно просто взять стоимость квартиры и посчитать, какую ее долю покрыл маткапитал. Если доли не выделить, то сделка по продаже такой квартиры может быть признана судом недействительной.

Полезный совет

Не стоит выделять большие доли - к примеру, если вас в семье трое, то есть мама, папа и ребенок, то выделить каждому по 13 будет логично, но неразумно. Такая большая детская доля потребует очень серьезной компенсации при попытке продать квартиру. А уменьшить детскую долю потом не получится.

Логика у государства здесь простая - маткапитал выделяется на ребенка и должен способствовать улучшению условий его жизни. Поэтому если маткапитал вложили в жилье, то пусть ребенок получит в этом жилье долю - так его права будут защищены. Размер доли при этом принципиальной роли не играет.

Получение разрешения органов опеки

А вот дальше начинается интересное - после выделения долей детям для продажи квартиры необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Они должны удостовериться, что права детей при сделке не пострадают. Если вы, к примеру, решите продать квартиру с детскими долями, а вырученные деньги просто потратите, то дети лишатся недвижимости и выделенный государством маткапитал "растает". Так нельзя, говорит государство, а следит за этим его представитель - органы опеки.

Они одобрят сделку только при условии, что взамен ребенок получит долю в равнозначном жилье. Если вы решите продать квартиру в городе, а вместо нее купить дом без удобств в деревне, то это вряд ли устроит опеку. А вот покупка вместо однокомнатной квартиры двухкомнатной, где ребенок получит долю больше, чем у него была прежде - уже удовлетворяет интересам опекаемого. Поэтому зачастую лучше сразу иметь на примете квартиру, которую вы хотите купить взамен - это усложняет сделку, но в противном случае будет очень сложно получить разрешение.

Нюансы. На что обратить внимание

Также бывают случаи, когда при продаже квартиры можно выделить денежный эквивалент детской доли и положить его на банковский счет, доступ к которому также будут контролировать органы опеки. Но вряд ли этого будет достаточно, чтобы компенсировать детскую долю в жилье- деньги все же подвержены инфляции в отличие от квадратных метров, цена на которые растет. К тому же сами по себе деньги крышей над головой служить не могут.

Важно! Эксперты также обращают внимание, что доли должны быть выделены именно в той квартире, на покупку которой использовался маткапитал - какое-то другое жилье просто не подойдет. Риелторы знают случаи, когда люди ради упрощения продажи квартиры с маткапиталом выделяли детям доли в других квартирах, но потом выяснялось, что так делать нельзя. В итоге им приходилось выделять детские доли и во второй квартире - помимо той, которой они как бы хотели заменить изначальную, еще и в той, на которую был потрачен маткапитал.

Список необходимых документов

Что касается необходимых документов, которые подаются в органы опеки, то список лучше уточнять в конкретном учреждении - он может отличаться в зависимости от ситуации и от региона. И вообще начинать все действия лучше с консультации с органами опеки - большое значение имеет человеческий фактор, поскольку где-то продажу жилья с детскими долями сразу воспринимают в штыки, а где-то готовы искать варианты и подсказывать.

Заявление в органы опеки в Москве, Подмосковье, а вероятно, и в других регионах, подается через МФЦ, говорит юрисконсульт офиса "Академическое" "ИНКОМ-Недвижимость" Наталья Киселева. Прием пакета документов и составление всех необходимых заявлений производится там. Срок выдачи разрешения - 14 дней. Там же собственники в итоге получают готовое разрешение органа опеки на сделку.

Поиск покупателей и новой квартиры

Когда разрешение получено, то позади лишь половина пути. Теперь вы имеете полное право на продажу квартиры, но тут тоже есть нюансы.

Некоторых покупателей отпугивает сам факт наличия детских долей - разрешение от органов опеки должно развеять сомнения, но часть потенциальных покупателей в этой ситуации может исчезнуть. Риелторы говорят, что иногда жилье с маткапиталом приходится продавать со скидкой, иначе поиск покупателей может растянуться на многие месяцы.

Кроме того, как правило, условие при продаже квартиры с маткапиталом - альтернативная сделка. Когда одна квартира продается - и тут же покупается другая. Это все усложняет - мало найти покупателя на свое жилье, нужно еще подобрать новую квартиру взамен и договориться с ее продавцом.

Юристы отмечают, что покупатели квартир с маткапиталом нередко проявляют двойную внимательность, и это неслучайно. "Покупателю обязательно нужно проконтролировать, что дети приобретают взамен своих долей, - говорит Киселева. - Это нужно обязательно уточнить заранее, а также внимательно изучить разрешение опеки. Ведь даже в самом разрешении будет обязательно указано, что опека вправе признать сделку недействительной, если ее требование выполнено не будет".

После сделки (и это всегда отражено в распоряжениях опеки) родители обязаны предоставить документы по проданной и купленной квартире в орган опеки, отмечает эксперт. Опека контролирует выполнение поставленных условий и соответствие заявленных данных купленному объекту. Неисполнение распоряжения влечет возможность расторжения договора купли-продажи. Поэтому это серьезно и для продавцов-родителей, и для покупателя такой квартиры.

Особенности продажи ипотечной квартиры с маткапиталом

Если квартира с маткапиталом была куплена в ипотеку, то есть два варианта действий:

- Либо нужно погасить кредит, выделить доли и получить разрешение опеки.

- Либо сначала попросить разрешения на выделение долей у банка - пока кредит не погашен, квартира находится у него в залоге. Банк может пойти навстречу, а может и не пойти, здесь сложно предугадать. В любом случае нужно написать письменное заявление и приложить необходимые документы, список нужно запросить у банка.

Договор купли-продажи квартиры составляется в зависимости от ситуации - в нем может вообще не упоминаться использование материнского капитала, а разрешение органов опеки на продажу детских долей может служить дополнением к договору.

Важно! Продажа квартиры, в числе собственников которой есть несовершеннолетние, осуществляется только в нотариальной форме. Договор купли-продажи будет составлять нотариус, к которому обратится семья, отмечает Киселева.

Налог с продажи квартиры с маткапиталом

При продаже жилья с маткапиталом может возникнуть необходимость заплатить налог на доходы физических лиц. Но все зависит от условий.

Так, по статье 217.1 Налогового кодекса России не нужно платить налог, если:

- квартира находится в собственности более 5 лет

- квартира находится в собственности более 3 лет и при этом является единственным жильем

- в семье есть двое и более несовершеннолетних детей (для учащихся очно ограничение по возрасту увеличено до 24 лет) и в течение календарного года или до 30 апреля следующего года после сделки куплено новое жилье, причем оно больше прежнего, а его кадастровая стоимость выше.

Важно! Еще один важный нюанс - квартира в вашей собственности может быть больше трех или пяти лет, но доли детям зачастую выделяются позже. И в таком случае, если для их долей срок не вышел, то у них возникнет необходимость уплатить налог с их долей. В этой ситуации тоже будет на руку, если размер доли - минимальный. Но расходы эти необходимо учитывать при планировании сделки.

Кстати

В 2024 году с 1 февраля материнский капитал проиндексируют на 7,5 процента. Его размер после повышения составит:

- на первого ребенка - 631 тысяча рублей;
- на второго ребенка - 834 тысячи рублей.