Предварительный договор
Действующим гражданским законодательством РФ предусмотрено, что лица могут заключить предварительный договор. Он представляет собой соглашение сторон о том, что в обозримом будущем они заключат договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на определённых условиях, которые полностью или в какой-то части приводятся в предварительном договоре.
Данный тип договора довольно востребованный инструмент гарантии заключения сделки в будущем. Наиболее результативно данная форма показывает себя при заключении сделок с недвижимостью.
Форма подписания предварительного договора
На основании положений п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор необходимо заключать в форме, которая выбрана для основного договора. Если форма основного не определена, то в письменной. Нарушение правил о форме предварительного договора становится основанием для признания его ничтожным. Однако, в силу того, что государственную регистрацию невозможно считать формой сделки, то регистрировать предварительный договор, положения которого требуют государственную регистрации основного, не нужно.
В предварительный договор должны быть включены условия, дающие возможность установить предмет и условия основного, касательно которых по заявлению одной из сторон необходимо достигнуть соглашения при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Недавно принятый порядок заключения предварительного договора существенно упрощает заключение сделки, предоставляя возможность все существенные условия детализировать при подписании основного договора, а не дополнительного. Прежний порядок порождал прецеденты, когда суды признавали, что предварительный договор становится основанием появления обязательств по основному договору, что в сущности неверно и не соответствует действующему законодательству.
В предварительном договоре необходимо привести срок заключения основного. Если он в предварительном договоре не установлен, то основной договор подлежит заключению в течение года с дня заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Если заключившая предварительный договор сторона уклоняется от заключения основного, то вторая может обратиться к суду с исковым требованием о понуждении заключить такой договор. Требование о понуждении необходимо заявить в течение полугода с дня неисполнения обязательства по заключению основного договора.
В случае обращения в суд договор будет считаться заключенным со дня его вступления в законную силу или с момента, указанного в судебном решении. Если между сторонами возникают разногласия по поводу условий основного договора, то и условия тоже будут устанавливаться судом.
Обеспечение исполнения предварительного договора
Положения п. 4 ст. 380 ГК РФ говорят о том, что исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, установленных предварительным договором, может быть обеспечено задатком. Это возможно только по соглашению сторон.
Задаток — это сумма, выдаваемая одной из сторон сделки в счет причитающихся с нее платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Если сторона, давшая задаток, уклоняется от заключения основного договора, то сумма остается у другой стороны. Если неисполнение происходит из-за стороны, получившей задаток, то она должна уплатить другой двойную сумму задатка.
Одним из методов обеспечения исполнения предварительного договора может быть ещё и аванс. Он отличается от задатка. В случае неисполнении обязательств со стороны лица, получившего аванс, его необходимо вернуть в однократном размере. В предварительный договор может быть внесено ещё и условий об обеспечительном платеже.
Обеспечительным платежом признаётся внесение денежной суммы одной стороной в пользу другой для обеспечения будущих обязательств. При их наступлении сумма засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Если обстоятельства так и не наступят в предусмотренный договором срок, — обеспечительный платеж должен быть возвращён, если другое не предусмотрено условиями договора.
Подписывая предварительный договор, стороны берут на себя обязательство в будущем заключить основной. Если он не будет заключен в указанный срок либо одна из сторон не направит другой предложение о заключении основного договора, то обязательства, приведённые в предварительном договоре, следует считать прекращенными. Заключая предварительный договор, нужно основательно изучить его условия и полностью понимать волю сторон касательно будущих отношений. Рекомендуется привлечь к делу опытных юристов, способных дать нужные и грамотные рекомендации.