Предупреждения о неточных границах земельных участков сократят число сорванных сделок

Об этом заявили профильные специалисты, которых опросил Циан.Журнал.

Собственников земельных участков будут уведомлять об отсутствии точных границ земельных участков в Едином государственном реестре недвижимости. Соответствующие полномочия получит Росреестр, сообщает РИА Недвижимость.

«Инициатива обусловлена новым регулированием, введённым с 1 марта 2025 года, согласно которому осуществление сделок с земельными участками, не имеющими точных границ, запрещено. При этом сами граждане могут не знать об отсутствии указанной информации в ЕГРН до совершения сделки. Законопроект направлен на решение указанной проблемы», — рассказали в ведомстве.

Партнёр юридической консалтинговой группы «Ком-Юнити» Александр Драгнев в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала пояснил, что законопроект не ужесточает требования к продавцам, а предлагает предупреждать их о проблемах, способных заблокировать регистрацию перехода права собственности.

«Для продавца главный риск состоит в том, чтобы обнаружить проблему после получения аванса и согласования сроков расчётов. Тогда оформление документов превращается из плановой подготовки в срочную задачу, а покупатель получает повод пересмотреть условия или отказаться от покупки», — прокомментировал спикер.

По его словам, уведомления позволят раньше выявлять такие препятствия, но не устранят их автоматически.

«На рынке загородной недвижимости это усилит значение юридической готовности объекта к продаже. Практический вывод прост: сначала проверить границы участка и оформление дома, затем принимать деньги. Иначе экономия на подготовке может обернуться потерей сделки», — заключил Александр Драгнев.

Судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью Илья Васильчук отметил, что на практике собственник может годами владеть земельным участком и даже не подозревать, что сведения о его границах в ЕГРН отсутствуют, требуют уточнения либо не соответствуют фактическому положению участка.

«Проблема нередко обнаруживается именно при подготовке к продаже или регистрации перехода права. Поэтому возможность получить такое уведомление заранее — это прежде всего механизм профилактики. Собственнику дают возможность узнать о проблеме и решить её до того, как она начнёт препятствовать конкретной сделке», — поделился специалист.

Согласно его оценке, изменения позволят снизить количество ситуаций, когда сделка фактически готова, но на финальной стадии возникают кадастровые препятствия.

«Для загородной недвижимости вопрос особенно актуален. Здесь необходимо проверять не только право собственности и наличие обременений, но и сам земельный участок: его границы, соответствие фактическому землепользованию, расположение объектов недвижимости относительно границ. Если собственник узнает о проблеме заранее, у него появляется время обратиться к кадастровому инженеру, провести необходимые работы и привести сведения ЕГРН в соответствие», — продолжил Илья Васильчук.

При этом он обратил внимание на то, что уведомление Росреестра не будет являться доказательством того, что границы участка установлены неправильно.

«Само сообщение должно восприниматься как сигнал о необходимости проверки, а не как автоматически установленная кадастровая ошибка. Причины неточности могут быть различными, и для определения конкретной проблемы потребуется анализ документов, сведений ЕГРН и, при необходимости, работа кадастрового инженера. Поэтому я бы не рекомендовал покупателям отказываться от объекта только потому, что продавец получил такое уведомление. Сначала необходимо понять, в чём именно заключается проблема и можно ли её устранить», — подчеркнул юрист.

Также он предположил, что нововведение может в краткосрочной перспективе осложнить проведение сделок на рынке загородной недвижимости.

«Часть собственников впервые узнает о проблемах, которые раньше просто не были заметны. Это может привести к необходимости дополнительных расходов и времени на кадастровые работы. Но в долгосрочной перспективе это скорее позитивное изменение. Рынок недвижимости становится более прозрачным, когда потенциальные проблемы выявляются до сделки, а не после передачи денег или возникновения спора между соседями», — резюмировал Илья Васильчук.

Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин считает, что влияние инициативы на рынок носит преимущественно информационный характер.

«Уведомления помогут продавцам заранее узнать о проблемах с границами и привести документы в порядок до того, как сделка столкнётся с приостановкой регистрации. Это повлечёт дополнительные временные и финансовые затраты на межевание, однако позволит избежать неожиданных задержек после подачи документов. Покупателям уведомления также могут помочь выявить потенциальные проблемы заранее, хотя они не гарантируют отсутствие споров с соседями», — сказал эксперт.

Особого внимания, по его мнению, заслуживает вопрос незарегистрированных построек, особенно актуальный для загородной недвижимости, ведь множество дачных и загородных домов возведены без внесения сведений в ЕГРН.

«После получения уведомления владельцам предстоит разобраться со статусом объектов: если речь идёт о капитальных зданиях и сооружениях, для которых предусмотрены кадастровый учёт и регистрация прав, оформление потребует подготовки технического плана и обращения к кадастровому инженеру. Уведомление не отменяет действующих требований — эксплуатация незарегистрированных капитальных объектов по закону не допускается», — напомнил Валерий Тумин.

Однако, как уточнил спикер, некапитальных построек — навесов, бытовок и подобных объектов, не подлежащих регистрации как недвижимость — эти требования не распространяются.

«Участок с установленными границами продать можно, но распорядиться незарегистрированной капитальной постройкой — продать её или подарить — без регистрации прав не получится. <...> В целом инициатива повысит осведомлённость собственников и позволит наполнить ЕГРН актуальными данными. На практике это будет означать постепенное упорядочивание сведений: больше участков получат зафиксированные границы, а большее число объектов окажется зарегистрировано, благодаря чему рынок недвижимости станет прозрачнее», — подытожил Валерий Тумин.