Пора сдаваться: аренда жилья дорожает. Это повод заработать

Разбираемся вместе с экспертами, почему продавцы жилья сейчас предпочитают сдавать его в аренду.

Второй год подряд рынок аренды обходится без сезонного летнего спада спроса — активность нанимателей растет от месяца к месяцу, а вслед за ней и цены. Предложение сокращается, и этот тренд не может переломить даже пополнение экспозиции за счет квартир, которые не удается продать на вторичном рынке. Эксперты отмечают, что собственники все чаще снимают жилье с продажи, поскольку покупателей при действующих ипотечных ставках найти не получается, но, попадая на рынок аренды, все приличные варианты за считаные дни уходят из экспозиции.

Три волны спроса

В 2024 году по рынку аренды прошло несколько волн спроса, связанных с изменениями в льготных ипотечных программах. «Сначала в июне текущего года спрос подогрели те, кто продал свое жилье, чтобы успеть улучшить жилищные условия в период действия льготных программ на первичном рынке: они стали снимать бюджетные варианты временного жилья до сдачи дома в эксплуатацию, — рассказывает эксперт по аренде недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Павел Марковский. — После 1 июля, когда условия ипотечного кредитования изменились, пришла новая волна арендаторов, которые отложили решение своих жилищных вопросов за счет покупки».

В августе, продолжает эксперт, к спросу присоединились студенты — эта категория нанимателей достаточно активна для того, чтобы ежегодно разгонять рынок и поднимать ставки в начале делового сезона. Тренд затронул все города-миллионики, в результате за месяц аренда выросла в цене сильнее, чем за весь второй квартал. «Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Москве только за август 2024 года увеличилась на 10%, двухкомнатных — на 9%, а трехкомнатных — на 8%», — делится данными руководитель департамента аренды «Миэль» Мария Жукова.

«Тем временем собственники дополнительно пересмотрели ставки аренды после повышения стоимости услуг ЖКХ, — добавляет Павел Марковский. — Рост средних ставок аренды продолжится как минимум до середины октября. В этом году спрос будут подогревать высокие ипотечные ставки, поэтому резкого снижения спроса даже после окончания пикового сезона вряд ли стоит ожидать». Сейчас, как говорят опрошенные редакцией эксперты, даже в массовом ценовом сегменте аренды цифра в 100 тыс. руб. в месяц уже никого не смущает.

«На массовом рынке в Москве аренда студии в месяц в среднем обходится в 45–55 тыс. руб., однокомнатной квартиры — в 50–65 тыс. руб., двухкомнатной — в 65–85 тыс. руб., трехкомнатной — в 75–120 тыс. руб., — говорит Оксана Полякова. — В сентябре рост сохраняется, до конца октября арендные ставки могут увеличиться еще на 5–10%».

Похожая ситуация отмечается и в других городах-миллионниках: рост спроса и ставок, сокращение предложения, вывод в аренду вторичного жилья, которое не продается, рассказывает Павел Марковский из «Этажей».

Тенденцию отмечают и аналитики «Яндекс Аренды»: по их статистике, с начала текущего года медианная стоимость долгосрочной аренды выросла во всех городах-миллионниках в среднем на 25,9%. Первое место по росту с начала года заняла Уфа — ставки в городе подскочили почти в полтора раза (+49,4%, до 25,4 тыс. руб. в месяц). «Рост цен спровоцировало вымывание значительного числа лотов, в частности в период горячего сезона», — поясняет руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков. На втором месте Санкт-Петербург (+47,4%, до 51,8 тыс. руб.), замыкает первую тройку Нижний Новгород (+33,9%, 40,1 тыс. руб.).

В число миллионников — лидеров по росту также вошли:

• Самара (+32,2% до 33 тыс. руб.);
• Волгоград (+29,2% до 33,4 тыс. руб.);
• Ростов-на-Дону (+28,2% до 34,9 тыс. руб.);
• Омск (+26,1% до 25,2 тыс. руб.);
• Казань (+20,2% до 48,1 тыс. руб.).

Продавцы переквалифицируются в наймодателей

Три волны спроса и в Москве, и в крупнейших городах закономерно привели к вымыванию предложения, и в первую очередь именно самого бюджетного.

«Рынок аренды жилья в Москве и других крупных городах России продолжает испытывать значительное давление со стороны высоких ипотечных ставок и растущего спроса на съемное жилье, — подчеркивает руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова. — Аренда остается более выгодным вариантом по сравнению с ипотекой — отсюда рост цен и сокращение предложения».

По состоянию на август-сентябрь в годовом выражении экспозиция съемного жилья в Москве сократилась на 42%, говорит заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. «Сейчас объем предложения сократился как на фоне традиционно высокого осеннего спроса, так и из-за снижения доступности ипотеки: часть россиян были вынуждены отложить покупку, чтоб накопить денежные средства на первоначальный взнос или дождаться улучшения условий кредитования», — поясняет Павел Марковский.

Любопытно, что снижение объема экспозиции происходит на фоне ее постоянного пополнения: замедление скорости продаж на вторичном рынке заставляет собственников снимать квартиры с продажи и выводить их в аренду. Иногда квартиры удается продать «вместе с арендатором». «Встречаются в том числе сделки по продаже таких квартир с правом переоформления действующего договора аренды на нового собственника — наймодателя», — подчеркивает Павел Марковский.

Средние ставки аренды одно- и двухкомнатных квартир в Москве за год выросли примерно на четверть, при этом средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась всего на 6%, делится данными эксперт по аренде недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Павел Марковский. «Это делает арендную стратегию весьма привлекательной, если речь не идет о срочной продаже ради реализации какой-то конкретной цели», — заключает эксперт.

Значительный рост доходности от аренды отмечает и вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Андрей Банников. «Самая большая разница по арендной ставке прослеживается в сегментах комфорт+ — бизнес, где рост цен за год доходит до 35-45%», — подчеркивает эксперт.

По оценке «Яндекс Аренды», к началу сентября медианная ставка предложения в столице достигла 101,6 тыс. руб. — арендный доход для собственника квартиры с такой ставкой, соответственно, составит порядка 1,2 млн руб. в год.

По прогнозам Андрея Банникова, рост цен на аренду будет сохраняться до тех пор, пока высокая ключевая ставка удерживает ставки по ипотеке на заградительном уровне. «Средний платеж по ипотечному кредиту в два раза больше, чем аренда», — подчеркивает эксперт. Этот факт подтверждают и другие участники рынка.

В обозримой перспективе, допускают эксперты, спрос может остаться на повышенном уровне — даже после завершения высокого сезона. «До конца года арендные ставки не уменьшатся, поскольку будет действовать ценовая инерция, — прогнозирует Оксана Полякова. — Кроме того, объем арендного предложения слишком мал, чтобы собственники начали конкурировать и снижать цены».

«Фактически ближе ко второй половине октября сезонный спрос должен начать снижаться, однако активность на рынке аренды будут поддерживать те, кто в нынешних условиях кредитования не может позволить себе приобрести собственное жилье», — добавляет Павел Марковский.

Дефицит предложения провоцирует дальнейший рост арендных ставок, особенно в условиях повышенного спроса, соглашается Мария Жукова. «По оптимистичному прогнозу, к середине осени спрос спадет, рост арендных ставок стабилизируется и цены закрепятся на достигнутом уровне. Однако по пессимистичному сценарию, если спрос останется высоким, а предложение не увеличится, арендные ставки могут продолжить рост», — заключает эксперт. В целом, как сходятся во мнении опрошенные участники рынка, спрос на аренду в Москве и крупных городах в обозримой перспективе сохранится на высоком уровне, предпосылок для снижения ставок нет, так что арендная стратегия для собственников на ближайшее время остается хорошим способом получения пассивного дохода.