Покупка недвижимости у банкрота: домыслы и реальность

Среди тех, кто интересуется куплей-продажей недвижимости, бытует мнение о том, что суды всегда признают недействительными сделки, заключенные с продавцом, ставшим впоследствии банкротом. В результате покупатели теряют и жилье, и деньги. Это убеждение периодически подпитывается различного рода юридическими конторами, предлагающими свои услуги перепуганным гражданам — покупателям недвижимости. Так ли это на самом деле и какие негативные последствия грозят человеку, купившему жильё у банкрота?

Основные положения о признании сделок недействительными

Порядок признания сделок купли-продажи недвижимости недействительными в случае банкротства продавца регулируется общими положениями об оспаривании сделок должника. Они закреплены в статьях 61.2 и 61.3 Закона о несостоятельности № 127-ФЗ. Исходя из этих статей, арбитраж вправе признать сделку недействительной, если стороны заключили ее в течение одного года до принятия судом заявления о признании продавца банкротом (или после принятия этого заявления) и при этом цена продажи объекта существенно ниже его рыночной стоимости.

Кроме того, суд может признать недействительной сделку, заключенную даже в течение трех лет до принятия судом заявления о признании продавца банкротом, если в результате ее совершения стороны причинили вред имущественным правам кредиторов, а покупатель является заинтересованным лицом, либо знал или должен был знать об ущемлении интересов кредиторов продавца, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности его имущества.

Ну и наконец, третье основание для признания сделки недействительной заключается в том, что она влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований.

Важно помнить, что суд вправе признать любую сделку недействительной, если должник заключил ее в течение трех лет до момента принятия судом заявления о его банкротстве. Этот трехлетний период юристы называется периодом подозрительности.

Однако на практике суды признают недействительными далеко не все договоры, заключенные в этот период. Чаще всего арбитраж аннулирует сделки, в результате которых объект был реализован по цене в 2 — 3 раза ниже его рыночной стоимости, покупатель не может доказать свою платежеспособность, а также отсутствуют доказательства передачи денег продавцу. Рассмотрим эти условия подробнее.

Покупка недвижимости ниже рыночной цены

Понятна радость покупателя, когда он приобретает объект «по дешевке». Точнее, ниже рыночной цены. Правда, зачастую радоваться тут нечему. Если впоследствии продавец обанкротится, то покупка такой недвижимости дорого (в прямом и переносном смысле) обойдется новому собственнику.

Как можно легко догадаться, подобные сделки очень даже хорошо укладываются в требования п. 1 ст. 61.2 Закона о несостоятельности № 127-ФЗ о неравноценном встречном исполнении. Особое подозрение у судей вызывают договоры, по которым должник уступает объект по цене более чем в 1,5 раза ниже рыночной стоимости. Выявив признаки занижения, суды, как правило, назначают экспертизу для определения рыночной цены спорного имущества, а потом признают сделку недействительной (Постановление АС Северо-Кавказского округа по делу №А32-57016/2017 от 21.09.2021 г).

Впрочем, суд может легко обойтись и без экспертизы, когда цена продажи объекта будет в 2-3 раза ниже его кадастровой стоимости (Постановление АС Северо- Кавказского округа по делу №А21-8181/2016 от 29.11.2022 г). При этом само по себе занижение цены трактуется судьями не только как попытка должника вывести самые ликвидные активы, но и как злоупотребление правом со стороны покупателя и продавца... «так как совершение оспариваемых сделок приводит к уменьшению размера имущества должника» (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу №А78-9441/2010 от 12.04.2012 г).

Поэтому настоятельно рекомендую при сделках с недвижимостью указывать в договоре ее реальную цену. В противном случае при банкротстве продавца через год-два покупатель столкнется с необходимостью объяснять в суде причины низкой стоимости объекта (в лучшем случае) или вообще лишится денег и недвижимости (в худшем случае).

Формальная неплатежеспособность покупателя

Еще один критерий, который наиболее часто фигурирует в делах, закончившихся признанием договора-купли продажи объекта недействительным, — это неплатежеспособность нового собственника объекта. Покупатель просто не в силах доказать наличие финансовой возможности для покупки дорогого имущества. В 90-е годы и в начале «нулевых» этот фактор особой роли не играл. Но времена изменились. Теперь для того, чтобы суд не отнял квартиру в ходе банкротства продавца, нужно еще доказать, что приобретатель имел возможность купить жилье. Грубо говоря, факт наличия у него денег. Для многих это нетривиальная задача. Дело осложняется тем, что арбитраж исследует и принимает во внимание только официальные источники доходов, например — зарплату, пенсии и движение по вкладам покупателя (Постановление АС Центрального округа по делу №А36-1378/2019 от 18.02.2022 г).

И, кстати, попытки некоторых покупателей доказать, что деньги на приобретение объекта копились годами и хранились дома, воспринимаются судами скептически и «представляются неправдоподобными» (Постановление АС Западно-Сибирского округа по делу №А27-27245/2020 от 31.08.2022 г). Хотя, если уж быть до конца честным, многие граждане (особенно пенсионного возраста) действительно хранят дома очень крупные суммы.

Наивной также представляются попытки объяснить наличие денежных средств для покупки квартиры займом, взятым у физического лица. Суды критически оценивают возможность получения подобных займов, если заимодавец сам имеет небольшие официальные доходы.

Отсутствие доказательств оплаты за покупку жилья

Это основание тесно связано с критерием финансовой неплатежеспособности покупателя и, как правило, следует вместе. Однако бывает и так, что отсутствие доказательства оплаты выходит на первый план в ходе признания сделки недействительной.

Здесь центральную роль играет способ расчета. Передача наличных денег из рук в руки по-прежнему является законным вариантом оплаты недвижимости. Но вот беда, при банкротстве продавца суды крайне настороженно относятся к распискам. Арбитражи применяют в делах о банкротстве повышенный стандарт доказывания к обстоятельствам получения должником наличных денежных средств (Постановление АС Московского округа по делу №А40-289034/2021 от 21.02.2023 г).

При этом не следует думать, что это какая-то прихоть судей. Рассматривая подобные ситуации, они опираются на пункт 26 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35, в котором сказано, что при оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, и т.д.

При оплате через банковскую карту или ячейку, при расчетах по аккредитиву судья может отследить процесс передачи и расходования денег. А по расписке — нет. Арбитраж, опираясь на требования Пленума ВАС РФ, тут же начинает выяснять финансовое положение покупателя, уровень его доходов, а также движение по счетам. И если покупатель имеет низкие официальные доходы, то суд отклоняет расписку как доказательство.

Признавая сделку недействительной, арбитраж указывает, что «расписка сама по себе не может свидетельствовать о фактической передаче денежных средств от ответчика должнику в отсутствие в материалах дела иных доказательств передачи, получения и расходования данных средств» (Постановление АС Северо-Кавказского округа по делу №А53-27326/2019 от 13.12.2022 г).

Регистрация перехода прав собственности в период банкротства продавца

Это детская ошибка покупателя, которая иногда встречается в судебной практике. Как правило, такие дела даже редко обжалуются в апелляционной инстанции. Здесь все как на ладони. Покупатель приобретает квартиру в период подозрительности за год или два до банкротства продавца. А переход права собственности регистрирует уже после начала процедуры банкротства бывшего собственника. Причины могут быть самые разные: покупка квартиры в рассрочку, наплевательское отношение к требованиям закона или просто его незнание (пожалел денег на адвоката). Итог, как правило, один — арбитраж признает сделку недействительной, направляет квартиру в конкурсную массу (Постановление АС Московского округа по делу №А40-131232/2017 от 09.09.2022 г).

Здесь можно рекомендовать только одно — регистрируйте переход права собственности в Росреестре сразу после завершения сделки и проверяете наличие продавца на сайте Федресурса.

Аффилированность — главное основание для признания сделки недействительной

Может сложиться мнение, что суды в массовом порядке признают недействительными все сделки банкрота по купле-продаже недвижимости, заключенные им в период подозрительности. На самом деле это не так. Анализ судебной практики показывает, что арбитражи признают недействительными в основном сделки, заключенные между близкими и дальними родственниками (отец, сын, мать, супруг, брат, сестра, дедушка, бабушка, дядя, тетя, племянник и так далее). И если по такой сделке суд увидит занижение цены, расчет наличными средствами или отсутствие официально подтвержденных доходов покупателя, то с вероятностью в 99,99% признает сделку недействительной. В остальных случаях риск положительного оспаривания невелик. Если же продавец и покупатель не являются родственниками или иным образом аффилированными лицами, а квартира продана за рыночную цену, то суд откажется признать сделку недействительной, несмотря на то, что она совершена в период подозрительности (Постановление АС Северо-Кавказского округа по делу №А32-48956/2017 от 05.09.2019 г).

Закон о защите интересов покупателя по недействительной сделке

Когда эта статья была написана и передана для публикации, появилась информация, что Государственная Дума в третьем чтении приняла нормативный акт о внесении изменений в закон о банкротстве. Данные поправки касаются соблюдения прав покупателя в случае признания сделки недействительной.

После вступления в силу вышеуказанных изменений в законе № 127-ФЗ появится новая статья 61.6-1. Она определяет, что если в ходе банкротства продавца суд признает сделку по купле-продаже помещения недействительной, то гражданин-покупатель (в трактовке статьи — гражданин-кредитор) приобретает право требования к продавцу-банкроту. Однако это право возникает только в случае, если суд признал сделку недействительной в связи с занижением стоимости объекта, а также когда жилище является для гражданина и его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Следовательно, под этот закон не подпадают сделки, совершенные с заинтересованными лицами, а также ситуации, когда жилище не является единственным пригодным для проживания. Другими словами, если у покупателя есть иное жилье или доли в праве собственности, то он может попрощаться с квартирой навсегда.

В соответствии с п. 4 ст. 61.6-1 гражданин-кредитор получает право еще до продажи жилья с торгов выкупить его по цене, установленной в отчете оценщика (если такая оценка проводилась), либо по цене, указанной в определении суда о признании сделки недействительной. А в определении суда, как правило, указывается кадастровая стоимость.

Важно отметить, что при выкупе жилища учитывается цена, уплаченная гражданином-покупателем по недействительной сделке. Она вычитается из суммы, подлежащей уплате при выкупе помещения.

Если на данном этапе гражданин-кредитор отказался купить объект, то он выставляется на продажу. Порядок продажи предусматривает три этапа реализации недвижимости с постепенным снижением цены. Если помещение не продадут на первоначальных торгах, то его выставят на повторные. Если же и повторные торги закончатся ничем, то жилье станут продавать путем публичного предложения. В последнем случае минимальная цена реализации жилища устанавливается в размере не ниже стоимости, по которой его приобрел гражданин-кредитор, увеличенной на пять процентов с учетом суммы затрат, связанных с проведением торгов. При этом гражданин вправе участвовать во всех торгах.

Интересно, что если по итогам торгов цена объекта окажется не более чем на 20% выше стоимости уплаченной гражданином по недействительной сделке, увеличенной на 5% с учетом суммы затрат, связанных с проведением торгов, то гражданин-кредитор (даже если он не участвовал в торгах!) вправе заключить договор купли-продажи жилья по этой цене. Следовательно, сторонний победитель может вполне себе на законном основании оказаться без покупки, за которую боролся на торгах.

Однако еще более примечательным является тот факт, что суд может вообще обязать гражданина-кредитора выкупить его же жилье. Это произойдет, когда помещение не будет реализовано по минимальной цене посредством публичного предложения. В этой ситуации финансовый управляющий обязан направить гражданину-кредитору предложение купить жилье по цене, которую последний уплатил по сделке, признанной недействительной. Учитывая требования статьи 61.6-1, получается, что в этом случае гражданин должен выкупить свое жилье по цене 5% от стоимости сделки, признанной недействительной, и с учетом суммы затрат на проведение торгов. И если гражданин откажется это сделать, то арбитраж обяжет его выкупить объект своим определением.

В случае же, если гражданин вообще не участвовал в торгах и помещение продано по реальной рыночной цене, то он вправе рассчитывать на возврат уплаченных продавцу денег. Для этого управляющий еще до торгов открывает в банке счет, который предназначен для удовлетворения требований гражданина-кредитора. После продажи жилья деньги в размере стоимости уплаченной покупателем по сделке, признанной недействительной, перечисляются на счет гражданина-кредитора.

До получения этих средств гражданин вместе со своей семьей может спокойно жить в спорной квартире. Кроме того, по его ходатайству арбитраж вправе позволить гражданину и его семье пользоваться помещением не более 6 месяцев с момента получения денег за проданное жильё.

Думается, что статья 61.6-1 будет применяться крайне редко. На аффилированных лиц эта статья не распространяется. А случаи, когда собственник продает свое жилье незнакомому человеку с улицы за 40-50% от его реальной стоимости, встречаются не так часто.

Выводы и рекомендации

Итак, арбитражи периодически признают сделки по продаже недвижимости, совершенные продавцом в течение трех лет до его банкротства, недействительными. Однако этот процесс не носит массового характера, как это представляют некоторые недобросовестные юристы. Да, с одной стороны, финансовые (и конкурсные) управляющие подают заявления с требованием признать недействительными все (или почти все) договоры о продаже недвижимости, заключенные должником в преддверии своего банкротства. С этим не поспоришь.

С другой стороны, судьи удовлетворяют только часть этих заявлений. Если покупатель является посторонним продавцу лицом, купил объект до принятия судом заявления о банкротстве должника, заплатил за него рыночную цену и этот платеж можно легко отследить, то суд никогда не признает сделку недействительной.

Хотя, конечно, встречаются ситуации, когда арбитраж признает договор, заключенный добросовестным приобретателем, недействительным. Однако, как правило, апелляционная инстанция быстро поправляет своих коллег и отменяет их решение.

В то же время, арбитраж наверняка аннулирует сделку, когда покупателем выступает родственник банкрота, который при этом не имеет официальных доходов для покупки недвижимости и приобретал объект за наличные средства.

Поэтому настоятельно рекомендую гражданам, находящимся в преддверии банкротства, не «продавать» «бедным» родственникам или близким знакомым имущество. Подобные сделки шиты белыми нитками и ни к чему хорошему не приводят. Суд все равно отнимет такую недвижимость и отправит ее в конкурсную массу. Поэтому, если хотите получить реальные деньги, то продавайте объекты только посторонним лицам, за реальную рыночную цену и проводите платежи через банки. Ну и, соответственно, платите все налоги и банковские комиссии. Жадность в этой ситуации неуместна.

Покупателям же советую не гнаться за дешевизной и проверять продавца через сайт Федресурса (сайт сведений о банкротствах) и по картотеке арбитражных дел. И если найдете там своего продавца — бегите от него со всех ног. Кроме того, не указывайте в договоре цену ниже той, которую реально заплатили за жилье, как бы ни просил об этом продавец. И, наконец, не используйте наличные расчеты. Добивайтесь полной прозрачности сделки и проводите платежи через банк. И тогда никакой суд не лишит вас жилья, даже если объект был куплен в период подозрительности. Нервы, как говорится, помотает. Но недвижимость останется у вас.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции