Покрытие эскроу-счетов средствами дольщиков опустилось до минимума за последние 6 лет
Чем грозит снижение показателя, объяснили профильные специалисты, которых опросил Циан.Журнал.
Объём покрытия эксроу-счетов средствами дольщиков за год сократился на 6,2 п. п., до 65,8%. Это минимальное значение с первой половины 2020 года, сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на данные аналитиков государственной компании «Дом.РФ».
Основной причиной снижения показателя является разница между темпами строительства и поступлением денег от покупателей, считает коммерческий директор компании «Главстрой Регионы» Алексей Артошин.
«Квартира может быть продана, но значительная часть её стоимости поступит на счёт только через несколько месяцев или ближе к завершению строительства. Поэтому даже сохранение количества сделок не обеспечивает сопоставимого притока денег», — отметил спикер в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала.
По его мнению, для застройщика главный риск — увеличение процентных расходов относительно финансового плана проекта.
Условия кредитования зависят от наполнения эскроу: чем меньше долга покрыто средствами покупателей, тем выше может быть фактическая ставка. Если продажи и платежи отстают от графика, компания дольше обслуживает задолженность, что сокращает рентабельность и запас средств на непредвиденные расходы», — продолжил Алексей Артошин.
Наиболее чувствительны к такой ситуации, на его взгляд, проекты с низкими продажами на высокой стадии готовности и небольшим запасом собственных средств.
«Здесь возрастают риски затруднений с погашением кредита и переноса сроков строительства», — резюмировал эксперт.
Генеральный директор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина сообщила, что безопасным с точки зрения устойчивости отрасли считается уровень покрытия выше 65%, а оптимальным — более 70%.
«Ниже оптимального значения уровень покрытия счетов эскроу опустился этим летом и продолжает постепенно снижаться. На данный момент он всё ещё находится в безопасной зоне, но ситуация явно требует дополнительного контроля со стороны регулятора. Ситуация с уровнем покрытия довольно сильно отличается по федеральным округам: самые низкие уровни покрытия в Южном ФО (45,3%) и в Уральском ФО (57%), самые устойчивые сейчас — Дальневосточный ФО (80,8%) и Приволжский ФО (78,1%)», — поделилась специалист.
Согласно её оценке, причины снижения связаны с сокращением покупательской активности и общим падением спроса — в результате средства на эскроу поступают медленнее, чем было запланировано, утверждённые графики не выполняются.
«Ещё один фактор, который также связан со снижением спроса — это рассрочки. Застройщики вынуждены предлагать покупателям эту схему покупки, увеличивая для себя риски несоблюдения графиков пополнения, ведь при рассрочке деньги поступают на эскроу постепенно. Также в последнее время выросла доля расторжений ДДУ, это небольшой процент, но он тоже вносит вклад в копилку проблем застройщиков», — уточнила Наталья Шаталина.
Также она добавила, что снижение уровня наполнения эскроу создаёт дополнительное давление на застройщиков, увеличивает их финансовую нагрузку, так как напрямую влияет на размер ставки по проектному финансированию.