Подорожание на 86%: как изменились цены на однушки в Москве за пять лет

Пик роста цен на однокомнатные квартиры в Москве за последнюю пятилетку пришелся на 2021–2022 годы при льготной ипотеке и низких ставках по рыночным кредитам. В последний год темпы роста заметно снизились.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках Москвы массового сегмента за последние пять лет выросла на 86%. На вторичном рынке за это время подорожание было гораздо ниже и составило 32%. Такие данные по запросу «РБК-Недвижимости» предоставили аналитики.

Как менялись цены на однушки в новостройках

По данным сервиса bnMAP.pro, если в апреле 2020 года средняя стоимость однокомнатной квартиры составляла 6,9 млн руб., то в апреле этого года — 12,9 млн руб. За пять лет рост — 86%. В данном случае речь идет о квартирах (без учета апартаментов) в жилых комплексах классов эконом и комфорт в Москве с учетом новых территорий. «Это очень существенный рост, обусловленный во многом тем, что ядро спроса находится как раз в данном диапазоне», — отметила основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. При этом однушки по темпам роста цен за пять лет оказались только вторыми. Сильнее всего за это время подорожали студии — на 97%, до 9,6 млн руб., которые тоже являются одними из самых популярных типов жилья среди покупателей, добавила эксперт.

По данным аналитиков, максимальный рост средней цены на однокомнатные квартиры в новостройках Москвы пришелся на 2021 и 2022 годы, тогда динамика к апрелю предыдущего года составила 25% и 22% соответственно. Это время совпало с бумом льготной ипотеки, когда многие хотели воспользоваться этой программой. «Многие приобретали именно однушки и студии как инвестицию, чтобы потом перепродать или сдавать в аренду (однушка — один из самых ликвидных вариантов для аренды), приобрести квартиру для члена семьи, например для ребенка или для родителей. Все это вместе привело к тому, что средние цены на такие квартиры существенно выросли», — пояснила основатель bnMAP.pro. При этом пик доступности квартир приходился на первый год действия льготной ипотеки — до роста цен, уточнила она.

Но затем рост цен на однокомнатные квартиры стал замедляться, а в 2023 году наблюдалось даже небольшое снижение — на 2%. Такую динамику аналитики связывают с просадкой спроса в тот год из-за внешних политико-экономических событий. В 2024 году снова начался рост — однушки подорожали на 15%.

По данным bnMAP.pro, за последний год (апрель 2025 года к апрелю 2024 года) однокомнатные квартиры подорожали на 8%. «Замедление цен за последний год связано с отменой льготной ипотеки, которая была главным финансовым инструментом для покупки недвижимости массового сегмента, а также с ростом ключевой ставки и практически полной невозможностью использовать стандартную ипотеку по рыночным ставкам», — пояснила Ирина Доброхотова.

Динамика цены однушки в Москве в новостройках и на вторичке за пять лет

Период                                        Цена однокомнатной квартиры, млн руб.                                       Динамика, %
Новостройки
апрель                                                                         2020 г.                                                                        6,9 -
апрель                                                                         2021 г.                                                                    8,6 +25%
апрель                                                                         2022 г.                                                                   10,5 +22%
апрель                                                                         2023 г.                                                                     10,3 -2%
апрель                                                                         2024 г.                                                                    11,8 +15%
апрель                                                                         2025 г.                                                                     12,9 +8%
Вторичное жилье
апрель                                                                         2020 г.                                                                         7,2 -
апрель                                                                         2021 г.                                                                    8,8 +22,6%
апрель                                                                         2022 г.                                                                     9,6 +8,5%
апрель                                                                         2023 г.                                                                     9,07 –5,6%
апрель                                                                         2024 г.                                                                     9,35 +3,1%
апрель                                                                         2025 г.                                                                     9,48 +1,4%
Данные: bnMAP.pro и «Инком-Недвижимость»

Как менялись цены на однушки на вторичке

Цены на однокомнатные квартиры на вторичном рынке Москвы за последние пять лет росли медленнее, чем на новостройки. По данным аналитического центра «Инком-Недвижимости», средняя цена однокомнатной квартиры за это время увеличилась в среднем на 32%. Если в апреле 2020 года однушка на вторичке Старой Москвы стоила 7,2 млн руб., то в апреле этого года — около 9,5 млн руб.

Наибольший рост цен однокомнатных квартир на вторичном рынке Москвы, как и на рынке новостроек, пришелся на 2021–2022 годы и составил 22,6% и 8,5% соответственно. Это период совпал с действием не только льготной ипотеки, но также и низких ставок по рыночным кредитам и общей покупательской активностью. Например, в апреле 2021 года средняя ставка на вторичке была около 8%.

Затем в 2023 году однушки на вторичке, как и на первичке, подешевели, но снижение здесь было сильнее — на 5,6%. В 2024 год однокомнатные квартиры в среднем выросли в цене на 3,1%, а за последний год рост замедлился и составил всего 1,4%. «Стоимость вторичного жилья в Москве стабильна: даже на фоне повсеместного подорожания инфляция на вторичке нулевая — с 2023 года, после начала поэтапного повышения ключевой ставки (оно произошло в июле), стоимость вторичных квартир практически не меняется», — пояснил директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «Незначительное снижение усредненных ценовых показателей в апреле 2023 года можно объяснить вымыванием ликвидного предложения — спрос тогда был очень активным», — уточнил он.

Однушка в новостройке VS однушка на вторичке

Сегодня готовые к проживанию однушки в столице дешевле квартир в новостройках примерно на четверть. По словам Сергея Шломы, пять-шесть лет назад начался дисбаланс в стоимости первичных и вторичных квартир. Раньше готовое жилье ценилось выше, а покупка новостройки порой считалась довольно рисковой — часто возникали сомнения в качестве строительства и сроках ввода, велики были опасения недостроя.

«Переход на эскроу-счета в 2019 году, а с 2020 года и господдержка жилищных кредитов изменили обстановку. С тех пор цены на строящееся жилье поднимаются как на дрожжах. И причина была как раз в льготной ипотеке», — отметил представитель «Инкома». «Дешевые жилищные кредиты подогревали спрос и цены на строящиеся квартиры, плюс подорожание строительных материалов и рабочей силы тоже повлияли на стоимость для конечного потребителя», — добавил он.

Согласно прогнозу «Инкома», цены на жилье могут начать снова заметно расти при существенном снижении ключевой ставки и ставок по ипотеке. Тогда на рынок выйдут ипотечные покупатели, владельцы депозитов будут искать новые инструменты, в том числе вкладывать деньги в недвижимость. Все это поспособствуют росту спроса и стоимости жилья. «Такой сценарий возможен при доходности вкладов на уровне 10% годовых. Но это произойдет нескоро, резкое снижение ключевой ставки ЦБ ни к чему, ведь это может вновь разогнать инфляцию», — заключил Сергей Шлома.