Почему комфорт-класс вытеснил эконом: 3 главные причины

10-15 лет назад на рынке первичной недвижимости главенствовал эконом-класс. Это жилье было широко востребовано среди покупателей, и казалось неоспоримым фактом – люди просто не будут покупать более дорогую недвижимость без серьезного роста заработной платы. Однако не прошло и нескольких лет, как на рынке стало появляться все больше проектов комфорт- и бизнес-класса. И что мы наблюдаем? Петербуржцы с удовольствием приобретают квартиры со стоимостью квадратного метра 200-400 тысяч рублей. Как это произошло? Неужели у наших с вами сограждан настолько выросли доходы? Вовсе нет. Но кое-что изменилось. Хотите узнать, что? Читайте наш материал.

Причина первая. Доступная ипотека

15 лет назад в народе об ипотеке ходили страшные слухи – было принято считать, что это самая настоящая кабала, и что банки подстраивают все таким образом, чтобы с кредитом практически нереально было расплатиться. Среди тех, кто знал, что ипотека – это не вселенское зло, а наоборот – выгодный и эффективный инструмент, тоже было не слишком много заемщиков. Почему же? Причина была в том, что получить ипотечный займ было гораздо сложнее, чем сегодня. Во-первых, гораздо меньше людей работали «в белую», а с заработной платой «в конверте» банки выдают кредиты неохотно. Да и страховые шли на эти сделки без особого воодушевления. Покупатели квартир в строящейся недвижимости еще не были защищены эскроу-счетами и Федеральным законом №214 об участии в долевом строительстве, а вместе с ними рисковали и банки, выдававшие ипотеку. Шанс, что дом не достроится, и пайщик прекратит совершать выплаты по договору, был крайне велик. Достаточно посмотреть, сколько обманутых дольщиков появилось именно в конце 1990-х и 2000 годы.

Несколько лет назад ситуация кардинально изменилась. Если детально, то вот что произошло:

· Был введен в действие Федеральный закон №214 – он поставил жёсткие рамки для девелоперов. Теперь они стали нести куда большую ответственность перед дольщиками – к примеру, в случае переноса сроков им стало необходимо выплачивать покупателям неустойки. Для банков строительство по ФЗ №214 выступило своего рода гарантией безопасности сделки.

· Банки стали аккредитовывать конкретные строящиеся проекты. Чем более безопасный и надежный проект, тем больше аккредитаций от банковских учреждений он имеет. Банки часто снижают процент по таким проектам, так как знают застройщика и имеют с ним особые договоренности.

· Появились эскроу-счета. Теперь девелоперы не получают средства покупателя квартиры сразу же – деньги, в том числе и выданные банком в качестве ипотечного займа, зачисляются на эскроу-счет, где и хранятся до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Если фирма заморозит стройку, то средства вернутся покупателю. И банку, если речь идет о займе.

· Появились субсидии от застройщиков. Девелоперы разработали собственные программы – по некоторым из них ставки составляют всего 0,1%. Это выгодные программы, которые привлекают большое количество покупателей.

Ипотека стала восприниматься как нечто само собой разумеющееся – сегодня порядка 80% сделок на первичном рынке проходят именно с привлечением ипотечных займов. И, конечно, гораздо проще согласиться на покупку дорогостоящей квартиры, если средства заемные, а не скопленные непосильным трудом. Благодаря ипотеке у людей повысилась покупательская способность, и они смогли выбирать из большего числа проектов, чем это было прежде.

Причина 2. Насмотренность

В конце 90-х годов интернет только-только начал появляться, и петербуржцы слабо представляли, что такое – качественный жилой комплекс. Для покупателя было важно, чтобы дом сдали вовремя, и чтобы количество квадратных метров и комнат соответствовало заявленному в договоре и проектной декларации.

Будущих собственников мало интересовало, из каких материалов будет построен дом, какие магазины рядом откроются. Даже соседство детских садов и школ воспринималось скорее как приятный бонус, чем четкая необходимость. Люди были готовы возить детей в образовательные учреждения на транспорте и не ждали от застройщиков качественного благоустройства. О каких-либо интересных планировках тоже не шло речи – наличие кухни-гостиной и дополнительного санузла считалось верхом комфорта.

С течением времени желания покупателей изменились, появилось понимание, что не нужно хвататься за первый попавшийся проект лишь потому, что им занимается крупный застройщик. Люди стали замечать, как живут в других странах, стали больше путешествовать. В каком-то смысле начало развиваться некое чувство общего самоуважения, и понимание комфорта расширилось.

Большую роль в освещении проектов сыграли современные урбанисты и активисты – благодаря блогерам и медийным личностям мы узнали, что можно жить лучше, и что многие застройщики могли бы работать более эффективно. Просто получить «квадраты» стало недостаточно – покупателям захотелось иметь комфортабельное жилье, где они смогут чувствовать себя уютно.

Сегодня мало кто согласится приобрести квартиру в доме, где на каждом этаже 15 студий, а в секции – всего 1 лифт. Закрытый двор, озеленение, качественные детские площадки, наличие собственной инфраструктуры в составе проекта стали неотъемлемыми атрибутами жилого комплекса, который люди хотят видеть перед собой каждый день. Изменилось и представление об удобных планировках. Большая квартира не является верхом мечтаний – покупатели хотят, чтобы она была светлая, без длинных коридоров, с продуманными и эргономичными решениями. Такая, какая удобна для каждого домочадца.

И всем этим ожиданиям гораздо больше отвечает комфорт-класс. Он – именно про те минимальные удобства, которые хотят видеть современные покупатели. Само слово «эконом» приобрело негативный оттенок – люди не хотят, чтобы их причисляли к низкому социальному классу, даже если их заработок не велик. И это стремление – не про желание прыгнуть выше головы. Оно – про самоуважение и заботу о себе и своей семье.

Причина 3. Конкуренция на рынке

Почувствовав, что тенденции меняются, застройщики начали соревноваться друг с другом. Кто сделает лучший проект? Кто благоустроит свой жилой комплекс более гармонично? Кто выберет самые качественные отделочные материалы и предложит покупателю самый модный чистовой ремонт? Для благоустройства двора застройщики начали приглашать ландшафтные бюро, а иногда даже мастерские по работе с цветом. Продумывать сценарии жизни будущих жителей стало естественным процессом для каждого застройщика, который хочет оставаться на плаву. Некоторые девелоперы привлекают к работе психологов, чтобы понять, как человек будет чувствовать себя наиболее комфортно – в окружении пихт и канадских сосен или рядом с родными сердцу березами? Какие растения высадить во дворе? Какие поставить скамейки?

В борьбе за право называться самым продуманным девелопером компании идут на многое – тратят огромное количество времени на выбор лифтов и стеклопакетов, создают секции только для семейных покупателей (где на этаже мало квартир, и все они – многометражные). Конечно же, они уделяют внимание инфраструктуре – обустраивают подземные паркинги, строят детские сады и школы, открывают на первых этажах магазины и кафе для жителей, проводят концерты и выставки, украшают дворы, дарят подарки.

Конечно, все эти решения не бесплатны. Чтобы окупить расходы, застройщикам приходится повышать стоимость квадратного метра. И такая цена уже никак не укладывается в парадигму эконом-класса. Отсюда – значительный рост проектов в сегментах «комфорт» и «бизнес-лайт».

Сегодня, когда ставка по ипотеке уверенно ползет вверх, а у населения наблюдаются финансовые проблемы, можно ожидать, что новостройки эконом-класса вновь станут востребованы. Но даже в этом сегменте они будут гораздо более комфортабельными, чем 15 лет назад. Просто потому что мы с вами уже не согласимся на меньшее.