Перепланировка: что будет, если… Какие изменения в квартире допустимы и как их правильно согласовать

В конце 2023 года Росреестр уточнил процедуру перепланировки помещений. Новострой-М рассказывает, как сегодня оформить перепланировку, и напоминает, какие работы в жилище проводить строго запрещено, а какие можно осуществлять с оговорками.

Новые вводные

Росреестром определено, что моментом окончания перевода жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое, в том числе перепланировки, является внесение измененных сведений в ЕГРН. В случае оформления перепланировки необходимо будет предоставить технический план. При этом отдельно обращаться в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН заявителю не понадобится – после утверждения акта приемочной комиссии органы местного самоуправления будут обязаны самостоятельно подавать в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете или регистрации права заявителя на перепланированное помещение

Перепланировка и переустройство

Для начала стоит разграничить перепланировку и переустройство квартиры. Перепланировка – это изменение конфигурации и площади помещения, которые необходимо отразить в документах на квартиру.

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, напоминают специалисты БТИ Московской области. При этом площадь и конфигурация помещений остаются в прежнем виде.

Зачем согласовывать перепланировку?

Казалось бы, если вы не собираетесь в дальнейшем продавать квартиру, то и делать с ней можно все, что угодно. Однако это не так.

Во-первых, на незаконную перепланировку могут нажаловаться соседи, таких случаев уже насчитывается немало (особенно на перенос мокрых зон и снос несущих стен). В этом случае могут последовать штрафы от Жилинспекции и обязанность вернуть все в исходное состояние. Согласно ст. 7.21 КоАП, всех, кто не согласовал перепланировку в квартире, будут штрафовать на сумму от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. (для юрлиц суммы выше – 40–50 тыс. руб.). Если не выполнить требования инспектора Госжилинспекции, жилье могут изъять через суд и продать с торгов. В Санкт-Петербурге незадачливому собственнику, который не торопился исполнять предписание инспектора, запретили выезд за рубеж.

Во-вторых, неузаконенная перепланировка обязательно «всплывет», если вы захотите продать квартиру. Вопросы могут возникнуть и у банка, в котором покупатели будут оформлять ипотечный кредит на такую квартиру. Поэтому лучше заранее привести все документы в порядок.

А еще стоит быть готовым к тому, что некоторые перепланировки вообще согласовать не удастся, так как это запрещает закон.

Что можно сделать без согласования?

- Замену окон и дверей без изменения габаритных проемов;

- Косметический ремонт;

- Замену электрической плиты;

- Смену отопительных приборов, если для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.

Что можно сделать при переустройстве?

- Установить бытовые электроплиты вместо газовых или кухонных очагов;

- Перенести нагревательные, сантехнические и газовые приборы;

- Установить вновь и переоборудовать уже существующие туалеты, ванные комнаты;

- Проложить новые или заменить существующие подводящие и отводящие трубопроводы, электрические сети и устройства для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

При этом категорически запрещено:

- Сносить несущие стены (п.34 Постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020).

- Переносить «мокрые», тем более на жилую площадь (п. 24 Постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020).

- Убирать окна – во всех жилых комнатах обязательно должно быть окно (п. 9.12 СНиП № 31-03-2003).

- Делать вход из жилой комнаты (спальни) в санузел, если в квартире нет еще одного санузла с доступом из коридора (п. 3.9 СанПиН 2.1.2.2645-10).

- На кухнях с газовой плитой нельзя демонтировать дверь в кухню (правила эксплуатации газового оборудования СП 402.1325800.2018, утверждённых Приказом Минстроя от 5 декабря 2018 г. № 789/пр).

- Присоединять к квартире балконы и лоджии (Приложение 1 к СНиП 2.08.01-89).

- Объединять комнату с кухней в однокомнатной квартире (п. 2 ст. 16 ЖК РФ). Строже всего этот запрет для квартир, оборудованных газовыми плитами. Мягче – там, где используются электроплиты. В последнем случае добиться согласования на объединение единственной комнаты с кухней вполне реально. Для этого нужно визуально разграничить напольное покрытие (в кухне – керамогранит, в комнате – ламинат) и смонтировать хотя бы раздвижную перегородку или дверь-купе.

Помимо перечисленных запретов могут быть и другие, которые устанавливает региональное или муниципальное законодательство. Например, в Москве нельзя демонтировать подоконный блок, потому что он «замыкает» балконную плиту (п.10.18 Приложения к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

Алгоритм согласования перепланировки квартиры в Москве от Гильдии инженеров:

1. Получите поэтажный план БТИ. Если БТИ еще не проводил инвентаризацию (нередко бывает в новостройках) – закажите первичную инвентаризацию сами.

2. Разработайте дизайн-проект или эскиз будущей перепланировки. Важно определиться с геометрией помещений и расположением сантехнического оборудования.

3. Закажите проект перепланировки и технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций. Эту работу должна выполнить организация, состоящая в СРО.

4. Обратитесь в Мосжлинспекцию. Там нужно получить разрешение о согласовании перепланировки или переустройства помещения.

5. Приступайте к выполнению ремонтно-строительных работ. Их срок должен занять не более 18 месяцев. Важно: на скрытые работы (гидроизоляция и т.п.) обязательно оформление акта скрытых работ, отклонения от проекта недопустимы.

6. По завершении ремонта уведомите Мосжилинспекцию и получите там акт о завершенной перепланировке или переустройстве.

Затем дождитесь изготовления технического плана, который должен выполнить кадастровый инженер, состоящий в СРО. Технический план и акт будут поданы в Росреестр, который на их основании внесет изменения в ЕГРН.