Передаем право собственности ребенку: как сделать несовершеннолетнего владельцем квартиры или ее части
Ребенок может стать собственником недвижимости несколькими способами. Например, когда родители купят жилье и оформят его на сына или дочь или когда квартира достанется несовершеннолетнему по наследству. Но чаще дети получают право собственности на основании договора дарения — всего объекта или его части.
Разбираемся в особенностях дарения недвижимости несовершеннолетнему и объясняем как можно сделать ребенка совладельцем, если квартиру купили за материнский капитал.
Особенности дарения ребенку недвижимости
Закон не запрещает кому-либо дарить недвижимость ребенку, а совершеннолетнему принимать жилье в дар. Но при дарении квартиры или ее части человеку, которому еще нет 18 лет, в сделке обязательно должны участвовать родители. Каким образом это должно происходить, определяют с учетом возраста ребенка – исполнилось ли ему 14 лет или еще нет.
Если несовершеннолетнему еще нет 14 лет
Дети в таком возрасте еще не могут принимать от кого-либо недвижимость в дар самостоятельно. В таком случае договор подписывает родитель ребенка, действуя от имени несовершеннолетнего. Если вдруг родители не знают о такой норме и документ подпишет только несовершеннолетний, он будет считаться ничтожным. Это означает, что в Росреестре откажут в регистрации права собственности на ребенка на основании такого договора.
Если несовершеннолетнему уже исполнилось 14 лет
В таком случае в договоре дарения ребенок уже сам ставит подпись. Но при этом родители или законные представители должны выразить согласие на безвозмездную сделку. Для этого кто-то из представителей ребенка дополнительно ставит свою подпись в договоре. Это подтверждает, что он не возражает против сделки. Если кто-то решит подарить недвижимость ребенку в возрасте от 14 до 18 лет и в договоре дарения не будет подписи законного представителя, такой договор можно оспорить. При необходимости оспаривания родитель или законный представитель подает иск.
Всегда ли нужно согласие родителей на дарение недвижимости
Есть исключительные случаи, в которых ребенок, не достигнувший 18 лет, может самостоятельно ставить подпись в дарственной, но документ будет считаться действительным. Это допускается, когда несовершеннолетнему исполнилось 16 лет при условии, что:
- он уже вступил в брак;
- он занимается предпринимательской деятельностью или трудоустроен по трудовому договору.
Нужно ли обращаться к нотариусу при оформлении дарственной
Договор дарения на недвижимость обязательно составляют в письменном виде и в определенных случаях его нужно заверять у нотариуса. Если этого не сделать, документ не будет иметь юридической силы.
Обычно если дарят долю в недвижимости, нотариус нужен обязательно. Но могут быть исключения, когда без него можно обойтись. Например, при таких сделках:
- когда все доли в праве собственности переходят одному человеку. Например, если до сделки квартирой владели бабушка, отец, мать и каждый из них по договору передает свою долю — несовершеннолетний становится собственником всей квартиры;
- если у жилья на момент дарения только один собственник и он дарит часть недвижимости несовершеннолетнему. К примеру, когда единственный собственник — бабушка, которая решает половину квартиры подарить своей внучке;
- когда объект сделки – земельная доля. Причем земля, которую несовершеннолетний получает в дар, должна иметь сельскохозяйственное назначение.
Что нужно для дарения недвижимости несовершеннолетнему
Для оформления дарственной нужны:
- паспорт того, кто дарит недвижимость или долю в ней;
- свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего, который принимает недвижимость в дар;
- документ, подтверждающий право собственности дарителя;
- паспорт законного представителя несовершеннолетнего.
Кроме основных документов могут потребоваться и дополнительные. Это может быть:
- доверенность, если даритель действует не напрямую, а через своего законного представителя;
- согласие супруга или супруги, если недвижимость находится в долевой собственности.
Что обязательно указывают в договоре дарения
При составлении договора дарения можно обратиться к юристу или к помощи нотариуса, у которого будет заверяться документ. Независимо от того, сами вы заполняете документ или обратились к специалистам, стоит проверить наличие обязательной информации в договоре, это:
- дата и место составления договора дарения;
- полные ФИО и паспортные данные того, кто дарит недвижимость, и того, кто принимает ее в дар;
- информация о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь и прочие существенные характеристики, по которым ее можно идентифицировать. Также указывается доля в недвижимости, которую передает даритель, если это не весь объект;
- информация о родителе несовершеннолетнего, который дает согласие на проведение сделки и принятие ребенком недвижимости в дар.
Обратите внимание на то, что не обязательно недвижимость будет переходить в дар ребенку после того, как будет составлен договор. К примеру, в договоре может быть обозначено, что недвижимость перейдет в собственность к какой-то определенной дате. Либо после того, как ребенок достигнет определенного возраста, например, 16 лет.
Нужно ли платить налог с недвижимости
В общих случаях тем, кто принимает недвижимость в дар, приходится платить налог на доход физических лиц – НДФЛ. Размер налога составляет 13% от стоимости квартиры. Но налог нужно перечислять не всегда — НК РФ освобождает от такого обязательства, если стороны сделки — близкие родственники. К примеру, когда бабушка или дедушка дарят своему внуку квартиру.
Если даритель не близкий родственник, то одаряемый должен уплатить налог на прибыль. Но если недвижимость в дар принимает несовершеннолетний, сам за себя налоги он не платит. За него уплачивают налог его родители. Если у принявшего в дар родителей нет, налог уплачивает усыновитель или опекун ребенка.
Для уплаты налога нужно до 30 апреля года, следующего за годом сделки, направить декларацию. Перечислить 13% от стоимости жилья нужно до 15 июня.
Выделение доли в недвижимости, купленной за маткапитал
Если родители приобрели недвижимость за средства материнского капитала, ребенок может стать собственником ее части по особому механизму — с помощью выделения доли в квартире. Важный момент — эта процедура не добровольная. Выделение ребенку доли в жилье — обязательное условие использования материнского капитала. Закон даже устанавливает предельные сроки — сделать это нужно не позднее шести месяцев после того, как квартира куплена. Но если недвижимость приобретается в ипотеку, срок отсчитывается не с момента покупки, а с момента полного снятия обременения.
Если родители в положенные сроки не выделят детям доли, они нарушат закон. В зависимости от обстоятельств их даже могут привлечь к уголовной ответственности за мошенничество и заставят вернуть материнский капитал.
Раньше письменное обязательство выделить доли родители после составления заверяли у нотариуса — без такого документа материнский капитал на покупку недвижимости не выделяли. Сейчас процедура упростилась и перед выделением средств заявитель просто направляет заявление с информацией о том, что обязуется выделить детям доли в недвижимости.
Что пишут в соглашении о выделении долей
Для выделения долей пишут соглашение, причем если недвижимость куплена в браке, то это соглашение оформляют оба супруга. В документе указывают:
- сведения о родителях, которые выделяют доли;
- сведения о детях, которым будет передана доля в недвижимости;
- точный адрес объекта и его характеристику;
- основание для регистрации права собственности на недвижимость;
- информацию о том, какие доли в квартире принадлежат родителям;
- размер материнского капитала, который использовали для покупки объекта.
Если на момент составления соглашения детям еще не исполнилось 14 лет, в документе вместо них расписываются законные представители. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже ставят подпись в соглашении, но их подпись дополнительно заверяют родители. После того, как соглашение составлено, родители обращаются в Росреестр. На основании этого документа вносят изменения в о новых долях в праве собственности на жилье и их собственниках.
Если родители не хотят составлять соглашение, закон не запрещает сделать ребенка собственником другим путем — оформить на него дарственную.
Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего
Когда родители выделяют несовершеннолетнему ребенку долю в квартире, ее будет сложнее продать. Закон не запрещает сделки с объектами, право собственности в которых полностью или частично принадлежит ребенку. Но действует особый механизм продажи, который защищает ребенка.
Чтобы продать недвижимость с правом собственности несовершеннолетнего, нужно сначала обратиться в органы опеки. Родители направляют заявление с просьбой разрешить сделку. И только при условии, что в ответ на заявление дают разрешение, сделка может состояться. Даже если продавцы и покупатель заключат договор, но разрешения не будет, Росреестр откажет в перерегистрации права собственности на нового владельца.
Принимая решение об одобрении сделки, опираются на то, куда родители будут тратить деньги от продажи. В большинстве случаев требуют, чтобы родители купили другое жилье, в котором ребенку выделят такую же по величине долю. Но еще учитывают, чтобы состояние жилья было не хуже того, которое продается.
Общих требований к новому жилью, которое покупают вместо продаваемого, нет. Но больше шансов на одобрение продажи жилья будет если:
- несовершеннолетнему достается доля в большем размере, чем была в продаваемой квартире;
- если приобретается жилье с большей площадью;
- если жилье по своим характеристикам лучше продаваемого.
Как продать квартиру, если взамен ничего не покупается
Не обязательно для одобрения продажи квартиры, право собственности в которой принадлежит несовершеннолетнему, сразу покупать другой жилье взамен или вообще его приобретать. Бывают ситуации, в которых органы опеки одобряют сделки без соблюдения такого условия. К примеру, когда после продажи небольшой квартиры семья переедет в большой дом дедушки и ребенок будет проживать в более лучших условиях. Также сделку могут одобрить, если после продажи родители откроют счет на имя ребенка и положат туда сумму не меньше стоимости его доли в недвижимости. Воспользоваться этими деньгами ребенок сможет после того, как достигнет совершеннолетия.
Если родители планируют переезжать в другой регион, они не всегда могут сразу подыскать себе недвижимость. В этом случае сделку могут одобрить при условии, что родители приобретут жилье позже. Но деньги, которые получены за продажу доли ребенка, временно размещают на его счету в банке. Когда родители подбирают жилье в другом городе, органы опеки оценивают характеристику квартиры и решают, можно ли приобрести такое жилье взамен проданного.