Падение цен на вторичное жилье в России в сентябре замедлилось вдвое

Эту тенденцию аналитики объяснили ростом спроса на ипотеку — заемщики стремятся успеть оформить кредит под текущие условия, опасаясь их нового ужесточения. Кроме того, часть спроса перетекает на вторичку с рынка новостроек.

Снижение цен на вторичном рынке жилья в сентябре замедлилось. В первый месяц осени отрицательная динамика была зафиксирована в семи городах против 14 в августе и из 50 анализируемых. Такие расчеты по запросу «РБК-Недвижимости» сделали в консалтинговой компании SRG.

Как считали
Автоматизированная система оценки недвижимости SRG с помощью искусственного интеллекта и математических алгоритмов машинного обучения рассчитала среднюю стоимость 1 кв. м в 50 городах России с самыми крупными рынками вторичного жилья в сентябре 2024 года. Статистика включает среднюю стоимость 1 кв. м предложений на основных платформах объявлений и в региональных базах (всего свыше 100 источников).

Снижение цен замедлилось

Тенденция к снижению цен на вторичном рынке начала усиливаться весной. По данным SRG, если в июне отрицательная динамика наблюдалась в 16 городах из 50 исследуемых, то к июлю число городов с подешевевшим жильем достигло 23.

В августе началась обратная тенденция — уменьшение стоимости вторички было зафиксировано в 14 городах. В сентябре число таких городов сократилось вдвое — до семи.

Максимальные темпы снижения цен в сентябре также сократились примерно в два раза. В августе максимальное снижение было зафиксировано в Перми (–0,77%), Чебоксарах (–0,63%) и Тюмени (–0,62%). А в сентябре максимальное снижение составило всего 0,31% — такие темпы показал Ярославль, где средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья снизилась до 92,8 тыс. руб.

Второе место занял Екатеринбург. Здесь «квадрат» жилья от собственника за месяц подешевел на 0,22%, до 122,8 тыс. руб. Тройку лидеров замыкает Хабаровск, где стоимость 1 кв. м за месяц снизилась на 0,2%, до 128,2 тыс. руб. Вторичное жилье в сентябре также подешевело в Набережных Челнах (на 0,11%), Барнауле (на 0,10%), Кемерове (на 0,08%) и Балашихе (на 0,06%).

Замедление падения цен на вторичном рынке жилья в сентябре аналитики объяснили ростом спроса на ипотеку. «Несмотря на повышение ставок, многие заемщики стремятся успеть оформить ипотеку под текущие условия, опасаясь дальнейшего ужесточения банковских требований», — пояснил партнер группы SRG Максим Русаков. Банки в свою очередь вводят ограничения — увеличение минимального размера первоначального взноса и ужесточение требований к заемщикам, что стимулирует повышенный спрос. «Люди спешат закрыть сделки, опасаясь, что в будущем не смогут соответствовать новым условиям, что частично стабилизирует цены», — сказал эксперт.

Кроме того, новостройки до отмены льготной ипотеки были более привлекательны благодаря сниженным ставкам. С отменой льготных программ они значительно утратили данное преимущество. В результате покупатели переключают внимание на вторичный рынок, добавил партнер группы SRG.

Согласно прогнозу компании, тенденция замедления снижения цен на вторичном рынке сохранится в октябре-ноябре. Это связано с тем, что осенние месяцы характеризуются более активной рыночной динамикой. «Тем не менее высокие ставки по ипотеке и ужесточение требований к заемщикам могут сдерживать значительный рост цен. Важным фактором станет дальнейшая политика банков и изменения ключевой ставки, что будет определять спрос в ближайшие месяцы», — пояснил Максим Русаков.

Стагнация на рынке
Аналитики из «Яндекс Недвижимости» в свою очередь отмечают продолжающуюся стагнацию цен на вторичное жилье. По их данным, в сентябре 2024 года средняя цена 1 кв. м на вторичное жилье в городах-миллионниках России составила 133 тыс. руб., что на 0,4% больше августовского показателя. Это свидетельствует о продолжающейся на вторичном рынке стагнации цен, поясняли эксперты.
«Ожидания снижения цен на вторичное жилье после сентябрьского заседания Центробанка по ключевой ставке тоже пока не оправдались. Покупатели и продавцы остаются в некоторой неопределенности и будут наблюдать за дальнейшей динамикой ключевой ставки и ставок по ипотечным кредитам», — считает коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Махачкала — второй месяц подряд лидер по росту цен на жилье

Согласно исследованию, цены на вторичное жилье в сентябре выросли в большинстве российских городов — в 43 из 50 исследуемых. Первое место по темпам роста цен на вторичное жилье, как и в августе, заняла Махачкала. Квадратный метр в этом городе в сентябре подорожал на 2,27%, превысив отметку 102 тыс. руб.

На втором месте оказался Краснодар, который в сентябре сместил Сочи на третью позицию. В Краснодаре 1 кв. м вторичного жилья за месяц подорожал на 1,59%, до 121,6 тыс. руб., а в Сочи — на 0,79%, до 286,2 тыс. руб. В пятерку городов — лидеров по росту цен на вторичку в сентябре также вошли Магнитогорск (+0,59%, до 75,8 тыс. руб. за 1 кв. м) и Астрахань (+0,58%, до 77,5 тыс. руб. за 1 кв. м).

В Москве жилье в сентябре подорожало на 0,38%, до 323,2 тыс. руб. за 1 кв. м после августовского снижения на 0,08%. В Санкт-Петербурге после семи месяцев падения цен на вторичку в сентябре был зафиксирован рост. Средняя цена квадратного метра жилья за месяц здесь увеличилась на 0,09%, до 204,9 тыс. руб.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», вторичный рынок жилья Москвы в сентябре продолжил стагнировать. По их данным, средняя цена квадратного метра в Новой Москве выросла на 0,2%, до 203,6 тыс. руб. В границах Старой Москвы вторичное жилье подешевело на 0,1%, до 271,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В Подмосковье цены за месяц не изменились и остались на уровне 154,3 тыс. руб. за 1 кв. м.

Давление на цены по-прежнему оказывают влияние заградительные ставки по ипотеке. Тормозит снижение цен медленное накопление объемов предложения: продавцы предпочитают снять квартиру с продажи до лучших времен, чем, как им кажется, продешевить, пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Так или иначе, снижение цен в Москве уже началось. Если смотреть не в целом по рынку, а детальнее по сегментам, то там есть и более ощутимое снижение. В основном это бюджетные сегменты, которые более чувствительны к изменению конъюнктуры», — отметил эксперт.

Например, в сентябре наибольшее снижение показали однушки в Москве (–0,4%), квартиры в сталинках (–0,6%) и старых кирпичных домах (–0,4%), а также квартиры в домах в столичных районах за МКАД (–0,5%). «Ситуация, когда цены на дорогое жилье стагнируют или даже растут, а в бюджетных сегментах стоимость метра ползет вниз, свидетельствует о том, что рынок готов к снижению цен», — заключил Олег Репченко.

Города с самым сильным падением и ростом цен на жилье в сентябре

Город                          Средняя цена 1 кв. м в сентябре 2024 года, тыс. руб.               Динамика за месяц, %

Города, где цены на жилье снизились

Ярославль                                                        92,8                                                                        -0,31%
Екатеринбург                                                   122,8                                                                       -0,22%
Хабаровск                                                        128,2                                                                       -0,20%
Набережные Челны                                        103,4                                                                        -0,11%
Барнаул                                                            114,9                                                                       -0,10%
Кемерово                                                          110,2                                                                       -0,08%
Балашиха                                                         163,5                                                                       -0,06%

Города, где цены на жилье выросли

Махачкала                                                         102                                                                        +2,27%
Краснодар                                                        121,6                                                                      +1,59%
Сочи                                                                  286,2                                                                      +0,79%
Магнитогорск                                                    75,8                                                                        +0,59%
Астрахань                                                         77,5                                                                        +0,58%
Данные: SRG