От стагнации к снижению: что происходит с ценами на вторичное жилье

Рассказываем, как изменились во втором квартале стоимость, спрос и предложение квартир на вторичном рынке России.

Во втором квартале 2024 года цены на вторичное жилье в крупных городах России изменились мало. В некоторых регионах наметился тренд на снижение стоимости квартир. Это было связано с сезонным спадом активности, экономической неопределенностью и слабым спросом из-за высоких ипотечных ставок, которые достигают 19–20% годовых.

Вместе с аналитиками рассказываем, как менялись спрос, предложение и стоимость вторичного жилья в крупных городах страны, а также как ситуация может измениться в ближайшие пару месяцев.

Спрос снизился

За апрель — июнь 2024 года спрос на вторичную недвижимость снизился, утверждают аналитики. В среднем по России зафиксировано снижение на 32,2%, а в миллионниках отрицательная динамика составила 34,7%, то есть спрос на квартиры от собственников сократился в 1,5 раза, рассказал коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.

С начала года в «Авито Недвижимости» наблюдали снижение активности покупателей на вторичном рынке, вызванное ростом ключевой ставки Банка России и последовавшим удорожанием ипотечных кредитов. «Часть спроса из вторички ожидаемо перетекла в новостройки, что стало еще более заметно во втором квартале, когда многие покупатели делали выбор в пользу первичного жилья в стремлении успеть приобрести новостройку до сворачивания массовой льготной ипотеки», — отметил управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости Сергей Еремкин.

Также снижение интереса во многом обусловлено сезонным фактором. В летний период многие продавцы приостанавливают реализацию недвижимости на время отпуска, потребители тоже откладывают покупку на более удобное и подходящее время. «В отличие от рынка новостроек, где перед отменой программы с господдержкой отмечался повышенный спрос, приобретение вторички не зависит от изменений условий льготного кредитования и ориентируется только на рыночные ставки по ипотеке», — резюмировал Евгений Белокуров.

Квартир становится больше

Во втором квартале 2024 года объем предложения продолжил восстанавливаться после резкого уменьшения во втором полугодии 2023 года, утверждают аналитики. «За последний квартал выбор у покупателей в миллионниках вырос на 4% (до 211 тыс. объявлений). Всего за календарный год этот показатель увеличился на 22%. Правда, до цифр прошлого лета рынок так и не восстановился — год назад объем активного предложения составлял 243 тыс. объявлений (на 15% больше, чем сейчас)», — комментирует руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Рост предложения во втором квартале связан с тем, что на фоне общего снижения спроса квартиры стали медленнее вымываться из экспозиции, уточнил управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин. Он подчеркнул, что продавать квартиры при высоких рыночных ставках стало сложнее.

Что с ценами

Стоимость предложения на протяжении второго квартала 2024 года практически не менялась, утверждают эксперты. «По выборке из 16 городов-миллионников, а также Московской и Ленинградской областей они выросли на 0,5% за три месяца. Рост постепенно затухал, в июле он составил 0,02%. Несмотря на очень высокие ставки по ипотеке, продавцы оказались не готовы снижать цены. Часть собственников заняла выжидательную позицию и решили пока не продавать квартиры или вывести их на рынок долгосрочной аренды, где ставки вновь начали расти, либо же попробовать себя в сегменте посуточной аренды, где доходность у качественных объектов еще выше», — рассказал Алексей Попов.

В «Яндексе» также заявили о стагнации. «Среди мегаполисов отрицательную динамику продемонстрировали два города. В Перми средняя стоимость «квадрата» вторичного жилья по сравнению с первом кварталом снизилась на 1,5%, до 98 тыс. руб. В Челябинске тоже отмечается сокращение средней стоимости — на 0,1%, до 95 тыс. руб. В других миллионниках мы видим небольшую положительную динамику, однако в половине из них она не превышает 1% и только в трех находится на отметке более 2%. Больше всего медианная стоимость метра вторичного жилья увеличилась в Ростове-на-Дону — на 3,5%, до 113 тыс. руб., в Красноярске — на 2,5%, до 118 тыс. руб., и в Казани — на 2,3%, до 163 тыс. руб.», — рассказал Евгений Белокуров.

Динамика стоимости квадратного метра по сравнению с первым кварталом 2024 года

Город                           стоимость кв. м (июнь 2024 г.)                           Динамика за квартал
Ростов-на-Дону                           113 000                                                                3,5%
Красноярск                                  118 000                                                                2,5%
Казань                                          163 000                                                                2,3%
Омск                                             104 000                                                                1,8%
Волгоград                                      95 000                                                                 1,6%
Воронеж                                        96 000                                                                 1,3%
Краснодар                                    114 000                                                                1,1%
Нижний Новгород                        128 000                                                                0,9%
Санкт-Петербург                          202 000                                                                0,9%
Самара                                         113 000                                                                0,8%
Москва                                          333 000                                                                0,6%
Новосибирск                                112 000                                                                 0,4%
Екатеринбург                               115 000                                                                 0,2%
Уфа                                              109 000                                                                 0,2%
Пермь                                            98 000                                                                 -1,5%
Челябинск                                     95 000                                                                 -0,1%
Итог                                              132 000                                                                 1,0%
Таблица: «Яндекс Недвижимость»

«Ситуация с ценами связана с неуверенностью собственников в вопросах ценообразования. Многие продавцы понимают, что приобретение вторички менее доступно части потребителей из-за высоких рыночных ипотечных ставок и отсутствия каких-либо значимых льгот и спецпрограмм, которые есть на рынке новостроек. В результате собственники редко выпускают в экспозицию лоты по завышенной стоимости: они дают реальную стоимость квартиры или даже заранее немного снижают ее. При этом не исключено, что на момент сделки некоторые объекты вторичной недвижимости еще больше теряют в цене после торга с продавцом», — резюмировал партнер группы SRG Максим Русаков.

Прогноз

По прогнозу опрошенных редакцией аналитиков, цены на вторичном рынке будут стагнировать, но возможно и небольшое снижение. «В дальнейшем в сегменте вторичной недвижимости сохранится тенденция к стагнации стоимости. Пока не ожидается кардинальных изменений, которые могли бы привести к аномалиям. Это возможно в случае снижения ключевой ставки Центробанка, однако оно должно быть ощутимым, чтобы вместе с ключевой ставкой снизились и рыночные ипотечные ставки. Однако в ближайшей перспективе это маловероятно. Скорее всего, стоимость квартир от собственника продолжит колебаться в небольшом диапазоне. Также мы полагаем, что собственники продолжат идти на торг с покупателями, но из-за отмены программы господдержки размер дисконта может немного сократиться», — прогнозирует Белокуров.

В ЦИАН считают, что на вторичном рынке недвижимости в России сформировался тренд на снижение. «В мае сформировался тренд на переход от стагнации к снижению — начали снижаться цены в Москве и Петербурге, стали чаще встречаться случаи заметного понижения витринных цен, чуть дешевле стали новые лоты. Ужесточение условий по ипотеке, в том числе рост спреда между ставками по реально выдаваемым кредитам (почти 20%) и ключевой ставкой ЦБ (16%), слабый спрос в новостройках, летний спад активности должны усилить этот тренд в ближайшие пару месяцев», — резюмировал Попов.

Что происходит на рынке вторичного жилья Москвы

Ситуация на вторичном рынке столицы по большей отчасти повторяет общероссийские тренды. «На вторичном рынке столицы в старых границах средняя цена предложения по итогам квартала увеличилась на 1,7%, до 524,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Динамика цен по округам за квартал носила разнонаправленный характер: в СВАО и ЮЗАО цены практически не изменились, в ВАО и ЮАО средневзвешенная цена предложения уменьшилась на 0,6% и 0,7% соответственно. В шести остальных округах отмечен прирост цен: от 0,6% в САО до 4,5% в ЦАО», — рассказал директор по развитию компании Est-a-Tet Роман Родионцев. Он отметил, что во втором квартале 2024 года объем предложения увеличился на 9,4% и достиг 38,0 тыс. квартир и апартаментов.

Данные Росреестра за июнь пока не опубликованы, но по итогам апреля-мая 2024 года на вторичном рынке Москвы зарегистрировано 24 477 переходов прав по договорам купли-продажи (мены) жилья. По сравнению с январем-февралем это на 35% больше, сказал Родионцев.

Аналитики отмечают, что в июле спрос на квартиры в Москве начал снижаться. «На фоне высоких ипотечных ставок спрос просядет, и это в перспективе будет толкать цены вниз. Продажи уже снижаются. На вторичном рынке остались только покупатели с живыми деньгами, ипотечники, у которых есть значительная сумма для первого взноса, и те, кто кредитуется на короткий срок. Взять ипотеку под 19,2–19,5% годовых — а это минимальный уровень ставок сегодня у крупных банков — не по карману большинству заемщиков. Но пока цены меняются мало. Снижению стоимости жилья препятствует медленный прирост объемов предложения. Понимая, что продать квартиру дорого при нынешнем уровне ставок не получится, собственники снимают объекты с продажи до лучших времен. Поэтому в ближайшие месяцы, скорее всего, стагнация на рынке продолжится», — прогнозировал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.