От мала до велика: кто сможет рассчитывать на продленную семейную ипотеку

«Семейную ипотеку» планируют продлить до 2030 года по поручению президента страны. Для семей с детьми до шести лет будут действовать текущие условия и ставка 6%. Пока параметры обновленной ипотеки прорабатываются, сообщили «Известиям» в Минфине. Между тем в Госдуме считают, что настало время выводить на рынок и альтернативы семейной ипотеке. Например, запускать программы по некоммерческому найму жилья. Для этого государство должно дать строителям дополнительные инструменты, чтобы создать интерес в реализации таких проектов. Например, бесплатно предоставлять земельные участки под такую застройку и подвод сетей. Подробности — в материале «Известий».

Адрес ипотеки

Глава государства поручил продлить «Семейную ипотеку» до 2030 года. Как рассказали в Минфине, для семей с детьми до шести лет будут действовать текущие условия и ставка 6%. «При этом важно не допустить дальнейших перекосов на рынке ипотеки. Для этого мы сконцентрируем наши усилия именно на адресной и социальной направленности мер поддержки», — заявил министр финансов Антон Силуанов (цитата по пресс-релизу из Минфина).

Мера по продлению программы направлена на улучшение демографической ситуации и помощь нуждающимся семьям. Одновременно необходимо снижать общее влияние льготных мер на ипотечный рынок. По итогам 2023 года объем ипотечных займов на первичном рынке за счет льготных программ достигал порядка 90%.

«Наша задача как регулятора снизить этот показатель до 20–25%, конкретные целевые ориентиры и конкретные параметры еще будут обсуждаться с заинтересованными участниками рынка. Но нам важно обеспечить поддержку именно граждан, а не застройщиков и банков», — отметил министр.

— Поддерживать граждан в вопросах улучшения жилищных условий — это в целом ключевая задача государства, — говорит председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов. — Напомню, у нас поручение президента звучит как улучшение качества жизни для 5 млн российских семей ежегодно. Очевидно, что семейная ипотека — это работающий в данный момент времени и важный инструмент для решения этого вопроса.

По сведениям Госдумы, в последние два года фокус людей смещается с покупки квартир на строительство собственного дома.

— На законодательном уровне мы занимаемся разработкой инструментария, который позволит защитить средства граждан, в том числе и полученные в рамках ипотеки, — говорит депутат. — Счета-эскроу под строительство ИЖС, библиотеки типовых проектных решений, дополнительные условия и требования по содержанию общего имущества в новых коттеджных поселках, чтобы обеспечить их цивилизованными коммуникациями.

По данным «Дом.РФ», в I–III кварталах 2023 года доля объема льготных ипотечных жилищных кредитов по различным субсидируемым программам от объема всех предоставленных ипотечных жилищных займов составляет 56% — это очень много.

Однако проблема состоит в том, что льготные условия искажают не только рынок ипотечного кредитования, но и сам рынок жилья, порождая большие риски, говорит президент фонда «Институт экономики города», руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева. В частности, масштабное субсидирование ипотеки в основном в сегменте жилищного строительства привело к существенному росту цен на недвижимость на первичном рынке, а во многих городах — также к значительному превышению таких цен над ценами вторичного рынка жилья, что обесценило залоги по ипотечным кредитам.

Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева констатирует: нынешняя ставка семейной ипотеки на уровне 6% комфортная для покупателей жилья. Правда, по ее словам, для Московского региона основной недостаток нынешней программы — лимит в 12 млн рублей. На эту сумму в столице можно купить максимум однокомнатную квартиру на начальном этапе строительства, замечает эксперт.

— Если же говорить в целом, то спрос на недвижимость в России далеко не удовлетворен. Миллионы людей нуждаются в улучшении жилищных условий, — отмечает Татьяна Боева. — И решение продлить госпрограмму дает им эту возможность. Семейная ипотека останется драйвером рынка новостроек. У нас на нее приходится более половины от всех покупок с использованием кредитных средств. И доля семейной ипотеки продолжит увеличиваться. По нашим оценкам, в ближайшие месяцы ее рост составит не менее 15%.

По ком «звонит» ипотека

Руководитель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов рассказал «Известиям», что после продления доступнее всего семейная ипотека будет для семей с ребенком, который родился или был усыновлен с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, и семьи с ребенком-инвалидом любого возраста. Новые возможности появились у семей, в которых двое и более детей до 18 лет. Семьи, в которых родился еще один ребенок, могут взять льготную ипотеку повторно, если закрыли первую. Раньше такой возможности не было.

— Правда, семейную ипотеку, за редким исключением, не получится направить на покупку вторичной недвижимости, — указывает Рифат Гарипов. — А трудностью для многих остается размер первоначального взноса — от 20,1 до 30,1%, хотя возможность привлечения материнского капитала отчасти помогает решить эту задачу. Ужесточение кредитной политики банками вслед за позицией ЦБ также влияет на доступность кредитов.

Он отметил, что реалистичной поддержкой граждан в этой ситуации могут стать послабления по выплате уже имеющихся кредитов — как, например, мораторий на взыскание долгов при ипотеке на единственное жилье. Тогда у людей появится возможность разобраться с имеющимися кредитами, прежде чем брать новые на более разумных условиях, сказал Гарипов.

Член комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов, основатель Ипотечного центра Юлия Максимович замечает, что нынешние условия очень выгодные (до 6%). Для жителей Дальневосточного федерального округа (ДФО) — до 5% (при рождении ребенка с 1 января 2019 года). Первоначальный взнос — от 20% стоимости недвижимости, точнее, 20,01%.

— При этом банки могут устанавливать более существенный взнос, и зависит это от портрета самого заемщика, куда, конечно же, входит анализ кредитной истории, надежности самого клиента, его платежеспособности и даже его работодателя, — говорит Юлия Максимович. — Минимальная сумма кредита может быть всего от 300 тыс. рублей.

Руководитель направления «Ипотека и страхование» компании «Авито» Артур Ахметов отмечает, что сейчас в целом особых трудностей, связанных с семейной ипотекой, нет, кроме двух моментов:

— программа действует при покупке квартир в новостройках, где цены часто выше, чем на вторичном рынке недвижимости. Сроки получения собственной квартиры также больше. Семье требуется дождаться получения ключей от новой квартиры, при этом они не могут воспользоваться схемой, благодаря которой внести первый взнос можно за счет продажи уже имеющейся недвижимости;

— в регионах, где недостаточно предложения на рынке новостроек, есть сложности с выбором квартир.

В компании «Метриум» заметили, что с декабря 2023 года лимит по льготной ипотеке сократили с 12 млн до 6 млн рублей, но сохранилась возможность оформлять комбинированный кредит. В таком случае льготная ставка распространяется на 6 млн рублей, а на остальную сумму — до 30 млн рублей — действуют рыночные условия. Безусловно, такая гибридная ипотека полезна. Квартир, полностью соответствующих льготному лимиту, на рынке немного, в основном это компактные студии, отмечают эксперты. Комбинированная ипотека позволяет купить более просторную квартиру и при этом снизить размер ежемесячного взноса. Например, за жилье стоимостью 15 млн рублей при рыночной ставке 18% в рамках стандартной ипотеки придется платить 158 244 рубля в месяц, а благодаря гибридной семейной — 120 127 рублей, то есть на 24,1% меньше.

Первые в очереди

Проще всего будет получить продленную семейную ипотеку заемщикам, имеющим первоначальный взнос в размере более 20%, постоянную работу c подтвержденным стабильным доходом, с хорошей кредитной историей и низкой долговой нагрузкой, поясняет младший директор банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова.

— Программа льготной ипотеки разрабатывалась и внедрялась как один из вариантов социальной поддержки и улучшения жилищных условий тем слоям населения, которые в большей степени в этом нуждались, но не подходили под условия других программ, — говорит она. — Однако со временем мера стала использоваться в том числе и в инвестиционных целях, соответственно, перестала удовлетворять изначальной задумке.

Консультант по ипотечному кредитованию «Инком-Недвижимости» Елена Санникова предполагает, что, скорее всего, обновленная программа будет ориентирована на семьи, в которых родился или родится ребенок в 2024–2030 годы. Она напрямую связана с необходимостью улучшения демографической ситуации.

— Повышение первоначального взноса с 15 до 20% в октябре 2023 года повлияло на снижение спроса, так как часто в первоначальный взнос клиенты включают материнский-семейный капитал, и теперь им приходится вкладывать больше собственных средств, чтобы набрать необходимую сумму, — говорит Елена Санникова.

По последним данным мониторинга «Народного фронта», большая часть россиян хотят улучшить свои жилищные условия, но не имеют такой возможности. Среди причин граждане отмечают высокие цены на жилье (87,9%), высокую процентную ставку на ипотеку и первоначальный взнос (36,8%), а также отсутствие подходящего жилья в населенном пункте (13,2%). В числе тех, кто обращался за государственной поддержкой для приобретения жилья, большинству не удалось найти подходящую программу (29,5%), сообщил эксперт направления «Народный фронт. Аналитика» Дмитрий Цвич. А 16,7% опрошенных указали на то, что узнали о наличии мер государственной поддержки только из данного опроса.