Обзор рынка недвижимости Хургады. Районы и цены на квартиры в 2024
Интерес к Египту у русскоязычных покупателей недвижимости стремительно растёт; Страна вошла в десятку лидеров по количеству запросов на квартиры и дома на портале HomesOverseas (8 место), улучшив свой прошлогодний результат; Что привлекает иностранцев в Хургаду? В чём её преимущества и недостатки по сравнению с Шарм-эль-Шейхом? Какие районы стоит рассмотреть? Каковы цены на жильё? Расскажем в подробном материале, подготовленном совместно с экспертами рынка.
Хургада, как и Шарм-эль-Шейх, не нуждаются в представлении у любителей пляжного отдыха. Мало что может сравниться с природными богатствами Красного моря. Оба главных египетских курорта привлекают десятки тысяч международных туристов ежегодно (15 млн в 2023 году, по предварительным данным). Неудивительно, что эти города наиболее популярны и у инвесторов в недвижимость из-за рубежа.
Традиционно среди вкладывающих в квадратные метры много европейцев. Приобретают жильё на своих раскрученных побережьях и сами египтяне – каирцы, александрийцы, прежде всего. В последние два года на рынке активизировались русскоязычные покупатели – в основном, россияне и украинцы, но есть также граждане Беларуси, Казахстана, Молдовы.
Отметим, что прямое авиасообщение между Россией и Египтом сейчас действует.
Годичная виза предоставляется, например, при приобретении любой недвижимости. Визу на более длительный период с правом продления могут получить иностранцы, купившие жильё стоимостью от $50 000 при условии оформления так называемого «зелёного контракта». Сделать это, однако, не так просто. Во-первых, долго (около двух лет занимает весь процесс), во-вторых, дорого – придётся заплатить 10-процентную пошлину, в-третьих, не во всех случаях возможно. По этим причинам большинство приезжих предпочитает не связываться с долгосрочной визой, а раз в двенадцать месяцев выезжает из страны, чтобы снова получить годичное разрешение на проживание.
Почему выбирают Египет?
Во-первых, в стране круглогодичное лето, и многие находят привлекательным проводить на море не недели, а месяцы. Во-вторых, низкая стоимость жизни по сравнению с другими странами. Цены на продукты, услуги – невысокие, особенно принимая во внимание, что курс местной валюты за последний год упал к доллару в три раза. В-третьих, инфраструктура на курортах неплохо развита – есть всё необходимое для жизни. В-четвёртых, и, вероятно, в-главных, цены на недвижимость по-прежнему доступнее, чем где-либо. В Хургаде квартиру можно купить от 10 000-15 000 долларов США, В Шарм-эль-Шейхе – от 30 000 долларов США. Аренда жилья также недорогая (от 100 долларов в месяц за скромное жильё в Хургаде).
Существенная доля перебирающихся в Египет – европейские пенсионеры. Они могут комфортно проживать на курорте на поступления, которые получают из своей страны. Есть те, кто переезжает по медицинским показаниям (кожные заболевания, болезни органов дыхания). Немало также жителей Германии, Великобритании, скандинавских стран, которые покупают жильё для зимовки в «тёплых краях», особенно учитывая удорожание энергоносителей на родине.
Хургада или Шарм-эль-Шейх?
Оба города имеют своих многолетних приверженцев.
Шарм-эль-Шейх, расположенный на юге Синайского полуострова в азиатской части страны, исключительной курортный. Славится великолепным коралловым рифом, проходящим вдоль берега. В Хургаде, лежащей у противоположного (западного) берега Красного моря на Африканском континенте, проживает и местное население, не только туристы. Подводный мир скромнее, чем в Шарме, но и здесь есть где разгуляться дайверу. Кроме того, на пляжах Хургады в основном плавный заход в воду (в Шарме надо спускаться с пирса).
Побережье обоих курортов неоднородно по туристическим характеристикам. Так, в Хургаде все пляжи песчаные, но дно может быть песчаным, песчано-галечным, галечным. Различаются более ветреные и менее ветреные места, более приспособленные для снорклинга и менее.
Инфраструктура и в одном, и в другом городе развита довольно хорошо. Имеются школы, детские сады, больницы, торговые комплексы, магазины, рынки, аквапарки, музеи. Оба центра египетского туризма располагают международными аэропортами. В целом транспорт Египта имеет свои особенности. В Хургаде ходят исключительно маршрутки, которые зачастую тормозят не на остановках, а произвольно. Самым удобным способом передвижения считается Uber.
Что касается рынка недвижимости, то в Хургаде он намного активнее, здесь больше нового строительства. Цены на жильё также отличаются в пользу Хургады. В Шарм-эль-Шейхе они практически вдвое выше, но и варианты в основном очень качественные. Не дома, а зелёные оазисы. В Хургаде встречаются разные предложения – от фешенебельных вилл до скромных квартир.
Важен также правовой аспект. В Хургаде иностранцы приобретают недвижимость в полную собственность, а в Шарм-эль-Шейхе, как и в других регионах Синая, только на условиях долгосрочной аренды на 90 лет.
В последнее время происходит отток части инвесторов из Шарм-эль-Шейха из-за близости с Израилем, который находится в состоянии войны с террористами «Хамас». Как говорят риелторы, раньше итальянцы покупали квартиры и дома преимущественно в Шарме, а сейчас они переориентировались на Хургаду, вплоть до того, что продают там недвижимость и перебираются на более отдалённое от горячей точки побережье Красного моря.
Рынок недвижимости Хургады
В Хургаде велось и ведётся активное жилое строительство, преимущественно малоэтажное. Особым спросом пользуются «компаунды» – комплексы с бассейном, охраной, озеленением, элементами украшения ландшафта. В них уютно жить и отдыхать благодаря некоторой обособленности, спокойствию, наличию тенистых уголков.
Помимо компаундов, строятся и обычные дома с более бюджетными предложениями. Вообще в Хургаде широкий разброс вариантов на любой кошелёк: от простых, но вполне подходящих для жизни квартир в Мубараке-11 или Эль-Ахии за $10 000 до роскошных вилл за несколько миллионов в Эль-Гуне или Сахль-Хашише.
Много жилья предлагается на первичном рынке, но стоит иметь в виду, что случаются и недострои, и задержки строительства на несколько лет. Рекомендуем обращаться в опытные агентства, которые помогут избежать ошибок.
Более надёжный путь в египетском контексте – покупка готового жилья. Квартиры от собственников можно найти в отличном состоянии с новой техникой и мебелью. Более того, это часто дешевле, так как застройщик вынужден корректировать цены из-за удорожания материалов, а частные продавцы покупали в своё время по более низким ценам и охотнее идут на уступки. Хотя, безусловно, преимущество «первички» – в предоставлении беспроцентной рассрочки до окончания строительства. Все за и против лучше обсудить со своим риелтором.
Многие покупают жильё на курорте для сдачи в аренду. Чтобы прикинуть, за какую сумму её реально сдавать, можно воспользоваться простой формулой. Квартира будет приносить примерно 1% от своей рыночной стоимости в месяц. Например, студия за $10 000 сдаётся в аренду за $100, недвижимость, купленная за $50 000, за $500 и так далее.
Районы Хургады и предложения жилья
Хургада протянулась почти на 50 км вдоль побережья Красного моря от Сафаги на юге и Эль-Гуны на севере.
Административный центр города, в котором проживают преимущественно местные, называется Эль-Дакар. Отелей здесь практически нет, но сосредоточены основные государственный учреждения и достопримечательности – самая большая мечеть Хургады Аль-Мина, а также коптская христианская церковь. В Эль-Дакаре находится и крупнейший городской базар – место ломящихся от изобилия прилавков и бойкой торговли. Район обладает особым восточным колоритом, но небезупречен с точки зрения чистоты.
Далее следует Саккала – исторический центр города со знаменитой улицей Шератон и оживлённой Мариной. Это жилой район, в котором расположено множеством домов, отелей, магазинов и ресторанов. Он невероятно востребован и у туристов, и у покупателей недвижимости из-за рубежа. Отдельного упоминания достоин местный рыбный рынок, куда стекается богатый ежедневный улов.
Южнее Саккалы протянулся так называемый Туристический центр, к которому относятся популярнейшие Эль-Мамша, Интерконтиненталь, Эль-Каусер, Новый Каусер и Маговиш.
В Эль-Каусере более новая застройка, чем, скажем, в окрестностях улицы Шератон. Этот спокойный, семейный район обожают иностранцы. В нём сформировалась своя интернациональная среда, а приезжие из разных стран комфортно сосуществуют, общаются. Иммигранты открыли множество заведений – итальянские, русские, украинские, греческие кафе и кулинарии. Кроме того, имеются всевозможные школы и сады для детей разных национальностей. К слову, Эль-Каусер считается самым «русским» районом Хургады.
Эль-Мамша слывёт местом, во-первых, прогулочным – вдоль района тянется длинный променад, и, во-вторых, тусовочным – благодаря ночным клубам и дискотекам. Центром притяжения Эль-Мамши считается большой торгово-развлекательный центр «Эспланада Молл».
Иностранцы также часто рассматривают квартиры в Маговише, расположенном на южной оконечности Туристического центра. Район активно застраивается в последние годы. В нём преобладают малоэтажные жилые комплексы.
В отдельную категорию можно выделить обособленные туристические районы, расположенные уже вне черты города, но относительно близко: Сахль-Хашиш, Макади-Бэй, Эль-Гуна.
Частный курорт Сахль-Хашиш находится южнее Маговиша. Он представляет собой закрытую территорию с фешенебельными отелями и туристической инфраструктурой внутри.
Макади-Бэй – следующий при движении на юг пригород Хургады. Он на слуху у туристов благодаря множеству отелей, ориентированных, в отличие от Сахль-Хашиша, на семейный отдых.
Особняком стоит известный элитный курорт Эль-Гуна в 22 км севернее Хургады. Он был построен с нуля по нестандартному проекту и сам по себе стал туристической достопримечательностью. Отели, малоэтажные жилые дома и частые виллы располагаются на искусственных островах, соединённых каналами и мостиками. «Египетская Венеция» считается отличным местом для виндсёрфинга и кейтсёрфинга, но у большинства пляжей есть особенность – примерно полукилометровая полоса мелководья при заходе в море.
В туристических районах Сахль-Хашиш, Эль-Гуна цены на жильё высокие.
К недорогим относятся районы не у самого берега моря, а чуть дальше – Мубараки, названные в честь бывшего президента Египта Хосни Мубарака. Довольно популярными считаются Мубарак-2, Мубарак-6 и Мубарак-7. Расположение у них неплохое. Например, Мубарак-2 находится через дорогу от туристического Эль-Каусера. Застроенный двухэтажными виллами Мубарак-6 примыкает к Интреконтиненталю и Маговишу. Кстати, в Мубараке-6 можно купить как целиком дом, так и половину дома, таунхаус или квартиру в дуплексе (владельцам лота на первом этаже достаётся небольшой сад, а покупателям второго этаже – терраса на крыше). Мубарак-1, Мубарак-5, Мубарак-8 и Мубарак-11 формировались в основном как районы с социальным жильём для местных, но кое-где уже проживает немало иностранцев. К примеру, в Мубараке-11 можно купить дешёвую квартиру, но стоит иметь в виду, что кое-где в нём вид весьма «нетуристический», несмотря на то что возведено всё относительно недавно, примерно 10 лет назад.
Из более бюджетных в последнее время пользуется спросом Эль-Ахия – район между Хургадой и Эль-Гуной. Раньше эта локация считалась также исключительно египетской, там жили только местные. Но за последние 2 года приехало много иностранцев с ограниченным бюджетом – «у нас есть $10 000, и больше нет», и раскупили там немало квартир. Действительно, за такую достаточно скромную для рынка жилья сумму можно приобрести большую 3-комнатную квартиру. Сейчас уже в Эль-Ахии доля приезжих, в том числе русскоговорящих, 15-20%. Открываются русские кафе, детские сады, магазины.
Конечно, этот пригород довольно далеко от Хургады – примерно 15 минут езды на маршрутке, но здесь уже сформирована инфраструктура. Ещё один большой плюс – бесплатные пляжи, в отличие от городских. Хотя кое-где заходить в море так же, как и в Эль-Гуне, приходится через широкий участок мелководья.
Эль-Ахия сейчас активно застраивается симпатичными жилыми комплексами. Скоро у побережья появится длинный променад с кафе, ресторанами, беговыми и велосипедными дорожками. Район стремительно развивается, поэтому инвесторы обращают на него внимание.
Подытожим – при минимальном бюджете стоит рассмотреть Эль-Ахию, Мубарак-11. За $30 000-40 000 можно подобрать вариант в Магавише, Макади-Бэй, а также небольшую квартиру в Арабии. При бюджете $50 000-70 000 к выбору добавляется Эль-Каусер, Эль-Мамша, квартиры в Мубараке-6. Дом в Мубараке-6 обойдётся в $130 000-150 000. В Сахль-Хашише цены на недвижимость начинаются от $75 000. В Эль-Гуне виллы предлагаются в диапазоне от $500 000 до миллиона и выше.
Для сдачи в аренду лучше всего купить недвижимость в Саккале или Сахль-Хашише. Квартира с 1-й спальней стоит от $70 000. Если бюджет меньше, можно рассмотреть Эль-Каусер. Само собой, легче сдавать объекты в компаунде. Люди предпочитают снимать жильё в домах с бассейном, потому что большинство пляжей платные.