Новостройка VS "вторичка": что выбрать?

Когда покупатель выбирает квартиру, перед ним встает вопрос, что предпочесть – новостройку или вторичный рынок? Особенно сложно разобраться сейчас, в условиях турбулентности рынка (пусть даже несколько поутихшей). Эксперты рынка рассказали "Интерфакс-Недвижимости", на что обратить внимание при выборе жилья.

Новый поворот

Какие же преимущества имеет новостройка перед "вторичкой"? Одним из ключевых опрошенные эксперты называют возможность использования ипотечного кредита по привлекательным ставкам с использованием широкого спектра программ с господдержкой и кастомизированными программами от застройщика.

"Для тех, у кого покупка предполагает стопроцентную оплату, в текущих рыночных условиях девелоперы предлагают хорошие скидки (в среднем до 20%). Также покупатель, приобретая квартиру в новостройке, получает недвижимость в качественном ЖК, с современными системами инженерии и объектами сопутствующей инфраструктуры, соответствующих потребностям целевой аудитории", – рассказала руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики "Главстрой" Елизавета Родина.

Девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин пояснил, что при покупке квартиры в новостройке по льготной программе можно рассчитывать на ипотечную ставку в 6-8%, тогда как на покупку вторичного жилья субсидии не распространяются, и ставка в среднем достигает 11-12%.

"При выборе проекта на вторичном рынке сопоставимого класса можно столкнуться с морально устаревшим фасадом, большими раздутыми площадями, отсутствием внутреннего наполнения (коворкинга, колясочных, комнат для хранения онлайн-заказов) и пр. Это важно учитывать при выборе квартиры на вторичном рынке", — отметила Родина.

На первичном рынке таких проблем нет. Например, в ЖК Balance в некоторых квартирах между родительской спальней и детской расположена кухня, что позволяет снизить уровень шума. Ну и можно выбрать квартиры без больших коридоров, зато с большей площадью комнат.

Также покупатели, как правило, ищут более "свежую" и современную недвижимость. Некоторые, по словам управляющего партнера Dombook, основателя "БЕСТ-Новострой" Ирины Доброхотовой, принципиально не хотят приобретать квартиру, где до них кто-то жил.

Кроме того, россияне выбирают новые проекты, так как хотят жить в конкретной локации, где ранее, например, не было жилой застройки. Зачастую они выбирают современный комплекс с инфраструктурой и благоустройством соответствующего уровня.

Так, интересным вариантом может стать покупка квартиры в сданном ЖК от застройщика с отделкой, расположенном в пешей доступности от метро, например, в ЖК Balance. Очень важно, что при покупке у застройщика готового жилья в новостройке нет риска переплатить за ремонт по завышенным ценам. Кроме того, здесь минимален риск столкнуться с мошенничеством, т.к. интересы клиентов надежно защищены проектным финансированием, а квартиру можно приобрести онлайн.

Еще из плюсов новостроек — можно сразу заехать в квартиру или сдавать ее в аренду, перекрывая частично или полностью платеж по ипотеке.

Будь в тренде

В условиях турбулентности рынка тренды меняются, но отследить их все же можно.

"Среди изменений можно отметить такой тренд: люди более тщательно подходят к выбору недвижимости, обращая особенное внимание на репутацию застройщика, его опыт и компетенции, устойчивость к кризисам, значимость проектов для города и, конечно, их потенциал сохранять актуальность на десятилетия", — уточнила директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева.

В частности, на рынке элитной недвижимости люди выбирают проекты, аналогов которым не предвидится.

"Отмечается, что в сложившихся условиях как на первичном, так и на вторичном рынке наблюдается стагнация цен. Тем не менее, в строящихся проектах отмечается небольшой рост цен, связанный чаще всего с увеличением стадии строительной готовности объекта", — отметила Родина.

Честный дисконт

Застройщики любят привлекать покупателей скидками и акциями. По мнению экспертов, сейчас крупный дисконт перестал быть основанием для настороженности, так как в период восстановления рынка его устанавливают многие ведущие девелоперы.

"Однако "охотиться" за скидками не стоит. Оценивать нужно в первую очередь транспортную доступность локации, уровень развития инфраструктуры в районе и непосредственно рядом с домом, планировку и отделку выбранной квартиры. Дисконт – это лишь приятный бонус, а не повод для совершения сделки", — подчеркнул коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

При этом многие компании, не проводящие открытых акций, готовы согласовывать с клиентами индивидуальные условия.

"На рынке существуют различные походы к формированию стратегии реализации и принятой политике продаж. Кто-то увеличивает прайсовые цены и дает большие скидки, которые по факту не являются таковыми, а кто-то придерживается политики честного небольшого дисконта", — предостерегает Родина.

В свою очередь Доброхотова пояснила, что если застройщик предлагает большие скидки — от 30%, то покупателю стоит очень осторожно рассматривать такой объект. Нужно досконально изучить характеристики новостройки, ее окружение, историю цен и самого девелопера, а также конкретный лот со скидкой.

Более скромные скидки в 20-30% сегодня могут предоставлять многие девелоперы, в том числе крупнейшие. В текущих реалиях рынка, уточнили опрошенные эксперты, подобные дисконты уже не являются чем-то удивительным.

Инвестиционная привлекательность

Что также является одним из решающих факторов при выборе недвижимости? Правильно — ее ликвидность.

"Сейчас покупка недвижимости – это способ сохранения средств от инфляции. Она может принести хороший инвестиционный доход, но это не массовые истории", — отметила Родина.

"Все зависит от конкретных потребительских характеристик объекта, лота, его цены. К примеру, квартиры в сталинских домах по-прежнему остаются востребованными на вторичном рынке, несмотря на порой не самые удобные планировки и фактическое отсутствие каких-то технологических "фишек" ("умный" дом), сервисов и внутренней инфраструктуры. Так же, как и квартиры с аккуратным ремонтом у метро – такие лоты всегда востребованы как конечными покупателями, так и инвесторами", — прокомментировала Доброхотова.

Эксперты обратили внимание на то, что новостройки часто обходятся дешевле в эксплуатации, чем старое жилье. Например, цены на коммунальные услуги (особенно отопление) в старом жилом фонде могут быть намного выше, чем в новых домах, обладающих лучшей энергоэффективностью.

"Перепродать квартиру в новом доме также проще. В целом квартиры (особенно двух- и трехкомнатные) в недавно построенных зданиях с отделкой или ремонтом, по сути, в дефиците. Их очень трудно найти, поэтому покупатели готовы за них платить много", — прокомментировал Щекин.

Голев поддержал данную идею. По его словам, "ликвидная квартира в новостройке – прекрасный инвестиционный актив, позволяющий рассчитывать, как минимум, на сохранение средств". Это объясняется качественными характеристиками современного жилья, а также устойчивостью первичного рынка к внешним обстоятельствам и государственной поддержкой.