Неузаконенная аренда. Каким курсом пойдет рынок найма жилья

Российские законодатели в прошлом году наконец задумались о рыночных мерах по повышению доступности арендного жилья. Депутаты предложили ввести налоговый вычет на аренду квартир социально незащищенными категориями граждан. Одновременно для застройщиков недорогого арендного жилья предлагается создать систему налоговых льгот.

Самое время

Сегодня жилье в России арендуют почти 6 млн семей, но при этом число договоров не превышает нескольких тысяч, отмечают депутаты Госдумы. Большинству же россиян аренда жилья недоступна: при средней медианной зарплате в 40,2 тыс. руб. в месяц ставка арендной платы в среднем по стране составляет 19 тыс. руб. В Москве при средней зарплате в 116 тыс. руб. в месяц, за аренду в среднем нужно выложить 57 тыс. руб.

Такое положение дел возмутило парламентариев. Для его исправления они предложили ввести систему налоговых вычетов, но не более 120 тыс. руб. Одновременно депутаты выступили с другой инициативой — она касается налоговых льгот для тех, кто строит доходные дома. Для них могут ввести нулевую ставку по налогу на землю, имущество и прибыль. А кроме того, предлагается установить механизм льготного кредитования таких проектов. Внести оба законопроекта планировалось в начале 2023 года, но пока этого не произошло.

Базовое право человека на жилище прописано во Всеобщей декларации прав человека. Но в этом документе нет ничего о праве на бесплатное жилье, или, как было в СССР, на жилье от государства. В России власти еще выделяют муниципальное жилье сиротам после детского дома. Но во многих странах общепринятой практикой стало строительство арендного жилья и дотации для малообеспеченных и социально незащищенных граждан на его аренду.

В российских реалиях идея арендного жилья трансформировалась в запущенную несколько лет назад госпрограмму «Дом.РФ» по покупке жилья у девелоперов. К сожалению, эта квазирыночная мера пока не привела к снижению дефицита доступного арендного фонда. Поэтому даже такая дотация в виде налогового вычета окажет заметную поддержку. Особенно когда падают реальные доходы.

Дать удочку

Стоит вспомнить успешную мировую практику по предоставлению 30-летних кредитов на строительство доступных доходных домов под фиксированную ставку. Такое финансирование выдается на покупку, реконструкцию или строительство жилья только там, где его не хватает, но обычным девелоперам строить его невыгодно. В последнем случае идет речь об окупаемости в 20 лет. Субсидии призваны снизить этот срок минимум в два раза. Например, коливинги и лайфстайл-отели, которые сейчас строятся в России в формате кондо, окупаются за 12–13 лет, давая 8–9% годовых при сдаче в аренду.

Во многих так называемых депрессивных регионах, где хуже ситуация с жильем, без господдержки такие схемы реализации проектов вряд ли возможны. Что касается коливингов и современных урбан-отелей в таких крупных мегаполисах, как Москва или Петербург, то для них вполне достаточно будет, например, помощи с подключением инфраструктуры. Они также несут социально-преобразующую функцию. Сегодня молодежи не хватает качественных форматов жилья. Девелоперы не первый год строят жилье с большим числом квартир-студий, но со временем даже такое жилье запредельно выросло в цене.

При этом люди 25–35 лет сегодня не торопятся ни заводить семьи, ни влезать в ипотеку. В приоритете для них саморазвитие, а не совместная жизнь. Поэтому им нужно в два раза больше помещений, но меньшей площади. А доля такого предложения на рынке только 6% против 9% больших трех- и четырехкомнатных квартир. Дефицит логично приводит к неудовлетворенному спросу, а тот — к росту цен и ставок аренды. Поэтому после того как последние снизились за год по разным данным на 10–20%, первыми отыгрывать падение начали именно качественные микроформаты, в том числе коливинги. Не будучи полностью рыночным, механизм работы «Дом.РФ» не может быть мультиплицирован. Надо давать удочки, а не рыбу. То есть в данном случае — субсидировать строительство арендного жилья.

Но если схема будет реализована с ошибками, то это даст пространство для коррупции. Поэтому инициативу стоило бы лучше спускать сверху в виде объявления конкурса на разработку конкретной территории. Так процесс будет более организованным. И конечно же, надо следить, чтобы социальное жилье не превращалось в «человейники» или не повторило судьбу печально известного района Прюитт-Айгоу в Сент-Луисе (США). Казалось бы, он был отлично спроектирован, но не имел грамотной управляющей компании. Не было денег ни на обслуживание, ни на сервис и безопасность. В итоге образовалось гетто, район спустя 20 лет пришлось расселить, а все 30 многоэтажек — снести. Инфраструктура вообще выходит на первое место и является определяющей. Продается сейчас не жилая ячейка, а образ жизни.

Впрочем, даже в случае, если удачно сойдутся все факторы, на сегодняшнем этапе спекулятивные, то есть относительно быстрые, инвестиции почти невозможны. Средний горизонт планирования в недвижимости — три — пять, а лучше десять лет. Управляемое профессиональной УК арендное жилье правильных форматов становится сродни высокодоходным акциям. Не так важно, насколько они вырастут в цене, если стабильные дивиденды исправно покрывают их стоимость.