Мошенничество при купле-продаже квартир: основные способы. Как уберечься

Нечестные продавцы и недобросовестные покупатели имеют в арсенале разные схемы, чтобы обманом оставить другую сторону без денег или жилья. Рассказываем, как обезопасить себя от аферистов.

Купля-продажа квартиры — серьезное и ответственное дело, связанное с большими деньгами. Риски есть как у продавца, так и у покупателя. Чтобы не потерять деньги или не остаться без жилья, обе стороны должны обращать внимание даже на самые незначительные детали.

Вместе с экспертами разбираемся, какие на современном рынке вторичного жилья существуют распространенные схемы мошенничества как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей.

Распространенные случаи мошенничества со стороны продавца

1. Занижение стоимости в договоре купли-продажи
Продавец просит указать заниженную стоимость недвижимости в договоре купли-продажи, чтобы заплатить меньше налог с продажи. Но если в дальнейшем договор купли-продажи признают недействительным, покупатель может вернуть продавцу именно ту сумму, которая указана в договоре, говорит Владислав Иващенко. По словам эксперта, чтобы исключить указанный риск, необходимо либо не заключать такой договор, либо взять расписку у продавца о получении денежных средств в полном объеме и указать реальную сумму.

2. Продажа недвижимости по поддельной доверенности
Это относится к случаям, когда вместо собственника недвижимость продает третье лицо, имеющее на руках поддельную доверенность. Настоящий собственник после такой продажи будет оспаривать сделку, его требования наверняка удовлетворят, а покупатель останется не только без квартиры, но и без денег. Поэтому очень важно проверять подлинность доверенности перед подписанием договора в специальном реестре, советует Максим Глотов.

3. Неучтенные наследники
Распространенный случай — это покупка квартиры, недавно полученной в наследство. Некоторые наследники почему-то считают, что имеют право умолчать обо всех остальных, кто может претендовать на свою долю имущества. И если покупатель приобрел такое жилье, то уже после завершения сделки может выясниться, что есть наследники, интересы которых были ущемлены, поясняет Юлия Дымова. В этом случае сделка может быть признана судом недействительной, покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — деньги. Но средства к тому времени могут быть потрачены и получить их обратно будет весьма затруднительно, предупреждает эксперт.

4. Псевдосделки
Весьма распространенный вид мошенничества со стороны продавца — это так называемые псевдосделки, когда для потенциальных покупателей создается лишь иллюзия будущей продажи. Часто мошенники для этого выставляют на агрегаторах объявлений объекты с изначально заниженной стоимостью и красивыми фотографиями, предупреждает Сергей Чужаков. Потенциальному покупателю могут предложить перевести деньги за бронирование объекта, мотивируя это тем, что за этим объектом уже выстроилась целая очередь. Такое часто делается в спешке и без подписания каких-либо сопровождающих документов, а после получения денег, мошенники просто исчезают, добавляет эксперт.

5. Продажа квартиры двум и более покупателям
Право собственности на недвижимость переходит с момента государственной регистрации, а между подписанием договора купли-продажи и перерегистрацией права собственности на нового собственника может пройти время. За этот промежуток времени мошенники могут заключить еще несколько сделок, предупреждает Владислав Иващенко. Чтобы сделка была безопасной, эксперт советует производить расчеты через аккредитив или сервисы электронной регистрации. При этом в договоре необходимо указать, что денежные средства продавец может получить только после перерегистрации покупателем права собственности.

6. Частая смена владельцев незадолго до продажи
Распространенны случаи, когда за короткий отрезок времени меняется несколько владельцев квартиры. Это может быть связано с тем, что у квартиры есть серьезные скрытые дефекты, которые ухудшают качество жизни в ней. Например, промерзание стен или буйные соседи, которые не дают покоя по ночам, предупреждает Руслан Сырцов. Но, по словам эксперта, бывают случаи, когда таким способом недобропорядочные граждане пытаются скрыть факт нарушений закона. Например, квартира на каком-то этапе была собственностью несовершеннолетнего, и он участвовал в сделке с согласия одного из родителей. Но если второй родитель заявит, что никакого согласия на сделку не давал, то ее могут признать недействительной (ст. 181 ГК РФ), и у добросовестного покупателя есть риск нарваться на судебный процесс. Во избежание негативных последствий и неприятных эмоций нужно тщательно изучать историю объекта недвижимости и не связываться с квартирами, которые часто меняли собственников, советует эксперт.

7. Сделка с материнским капиталом
Сделка с материнским капиталом имеет повышенные риски, так как по закону при покупке недвижимости на средства материнского капитала несовершеннолетним детям необходимо выделить их доли. Существует множество случаев, когда родители не выделяют доли детям. Поэтому органы опеки или даже сам ребенок после его совершеннолетия могут оспорить указанную сделку, предупреждает Владислав Иващенко. Эксперт советует таких случаях запрашивать из Социального фонда России (СФР) выписку об актуальном остатке средств материнского капитала, а также расширенную выписку из ЕГРН для проверки истории сделок. Продавец также может целенаправленно не выделять доли детям для того, чтобы оспорить сделку в дальнейшем, говорит Иващенко.

Распространенные случаи мошенничества со стороны покупателя

1. Взыскание двойной суммы задатка
Бывают случаи, когда покупатель изначально не собирается приобретать недвижимость, но планирует заработать на продавце. Схема выглядит следующим образом. Покупатель вносит задаток продавцу, обязуясь заключить договор купли продажи до определенной даты, но через некоторое время устно переносит дату сделки, получает устное согласие продавца, а потом требует с собственника двойную сумму задатка. И по закону имеет на это право, о возврате задатка в двойном размере говорит ч. 2, ст. 381 Гражданского кодекса, предупреждает Владислав Иващенко.

По словам эксперта, этого риска можно избежать, для этого перенос срока подписания договора надо оформить письменно. Также можно за несколько дней до окончания срока заключения договора также письменно уведомить покупателя, что в случае неподписания договора купли продажи продавец имеет право не возвращать сумму задатка. В этом же уведомлении продавцу можно подтвердить свое намерение на заключение договора купли-продажи.

2. Передача ключей до регистрации перехода права собственности
Покупатель заинтересован в получении квартиры в пользование в максимально сжатые сроки и нередко просит передать ключи до завершения сделки. Это часто обосновывается тем, что покупатель живет в съемной квартире и хочет быстрее освободиться от арендных платежей. И некоторые продавцы идут навстречу, говорит Максим Глотов.

Эксперт предупреждает, что в такой ситуации собственнику важно обезопасить себя. Основание для передачи ключей — это акт о передаче квартиры в фактическое пользование, который защитит продавца от претензий третьих лиц в случае порчи покупателем их имущества в спорный период. Например, если будущий владелец квартиры устроит в ней потоп или пожар. Данный акт может также стать основанием для иска к покупателю, если он в период пользования квартирой до государственной регистрации сделки причинит ущерб имуществу соседей, поясняет Глотов.

3. Занижение стоимости сделки
Если покупатель является государственным служащим или по другим причинам не готов к открытой демонстрации собственных доходов, он может попросить о занижении цены сделки. Несмотря на то, что судебная практика по вопросу пересчета доходов и доначисления налогов исходя из величины расходов складывается в пользу налогоплательщика, существуют также риски служебных расследований по вопросам источника происхождения доходов и имущества, предупреждает Максим Глотов. Несмотря на то, что в такой ситуации финансовые риски продавца минимальны, не стоит забывать, что согласие на подобную сделку с учетом специфики покупателя может быть расценено как соучастие в сокрытии нелегальных доходов.

Как обезопасить себя при купле-продаже жилья
— При любых сделках с недвижимостью необходимо тщательно проверять как продавца и покупателя, так и все правоустанавливающие документы на объект недвижимости и историю сделок с ним. Надо не торопясь все сверить, а при необходимости заказать дополнительные документы. Даже мелкие устные договоренности должны быть отражены в договоре купли-продажи, вплоть до того, в каком состоянии и какая мебель и техника остаются в квартире или доме. Но главное — это расчеты между продавцом и покупателем. Любые переводы денежных средств необходимо осуществлять после проверки и подписания соответствующих документов.