Любой процент за ваши деньги: банки продают сниженную ставку по ипотеке

Банки стали предлагать клиентам купить сниженную ставку по ипотеке, а также уменьшить процент по займу на первые два-три года с одновременным повышением стоимости недвижимости. О появлении на рынке таких практик «Известиям» рассказали в Центробанке. Участники рынка подтвердили существование подобных опций для клиентов. Это делается для поддержки краткосрочного спроса на жилье. Однако для покупателей такое предложение не всегда выгодно, предупредили эксперты. Регулятор обеспокоен, что подобные услуги могут привлечь ненадежных заемщиков, которые в случае потрясений не будут обслуживать заем.

Цель оправдывает

На рынке продолжают распространяться практики, которые направлены на поддержку краткосрочного спроса на жилье, рассказали «Известиям» в ЦБ. Речь идет о возможности купить сниженную ставку у кредитной организации или же снизить проценты по ипотеке на первые два-три года с одновременным завышением стоимости жилья, уточнили в регуляторе. Банк России продолжает работать над снижением рисков ипотечных продуктов и ограничением подобных программ, заверили там.

В крупных банках «Известиям» подтвердили, что опция покупки ставок на рынке есть. Клиенты могут уменьшить проценты по ипотеке на весь срок, сделав единовременный платеж при оформлении кредита, рассказали в «Сбере». Там сообщили, что предложение востребовано: программой воспользовалось более 22 тыс. заемщиков, которые суммарно сэкономили 6,1 млрд рублей. В большинстве сделок клиенты выбирают дисконт ставки на 1,5 п.п., уточнили в кредитной организации.

В ВТБ заявили, что дополнительных рисков по закредитованности заемщиков такая услуга не несет, она соответствуют требованиям регулятора. В банке ввели подобный продукт с 10 мая: чтобы получить дисконт от 0,5 до 8 п.п., заемщикам необходимо внести единовременный платеж.

Некоторые участники рынка снижают процент на первые несколько лет с одновременным повышением стоимости жилья или продают сниженную ставку, подтвердили в Уральском банке реконструкции и развития, добавив, что сами такие инструменты не применяют.

— Опция низких процентов по ипотеке на первые один-три года выплаты займа в различных вариациях началась с 2020-го года, а вот покупки сниженной ставки — с 2015–2016 годов, но широко не применялась. В среднем по рынку уменьшение на 1 п.п. стоит около 3,5–4% от суммы кредита в зависимости от его срока, — рассказали в Абсолют Банке, отметив, что клиентам доступны как первое, так и второе предложение.

Сумма такого платежа зависит от величины кредита, подтвердила эксперт проекта «Народного фронта» «За права заемщиков» и портала «Моя финансовая история» Алла Храпунова. По ее словам, стоимость снижения ставки от 0,5 до 8 п.п. начинается от 150 тыс. рублей и выше, оценила Алла Храпунова.

Такая практика в целом нейтральна по затратам для клиента при стандартной модели поведения, считают в банке «Зенит». При этом там подчеркнули, что в отдельных случаях она может привести к убыткам, особенно если за снижение процентов заемщик оплачивает комиссию или покупает недвижимость у застройщика по завышенной цене. Зачастую цели подобных предложений маркетинговые.

Центробанк ранее указал на заметное ухудшение качества выдач ипотеки. В аналитическом обзоре регулятора за 2022 год отмечалось, что доля ссуд с высоким риском соотношения кредита к стоимости залога в сегменте первички увеличилась до рекордных 69% в IV квартале прошлого года против 43% в таком же периоде 2021-го. Пояснялось, что такие показатели связаны в том числе с широким распространением программ «льготной ипотеки от застройщика» c лета 2022 года, ставки по которым могут равнятся 0,01% за счет завышения стоимости квартиры до 30%. В основном они комбинируются с программами господдержки.

Чтобы минимизировать опасность для рынка, ЦБ с мая этого года повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на новостройки. Также банкам с начала лета придется формировать дополнительные резервы по ссудам, полная стоимость которых существенно ниже рыночного уровня. Эти меры снижают возможность образования пузыря, делая госпрограммы для кредитных организаций не выгодными.

Важен расчет

У крупных банков программы, позволяющие купить льготную ставку, действуют с середины прошлого года, знает вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков. Благодаря им заемщик «платит проценты вперед» и у банка есть возможность использовать эти средства для других проектов.

Есть два фактора, которые привели к таким программам: высокая ставка по ипотеке и серьезная переплата за недвижимость, цены на которую два года назад взлетели на 50%, пояснил Алексей Войлуков. По данным ЦБ, на 1 мая средний процент по жилищным кредитам достиг 8,52% годовых. Это максимум с весны 2020-го — когда стартовала льготная программа.

На этом фоне банки стали предлагать варианты снижения ставок. Регулятор же обеспокоился, что легкодоступными кредитами стали пользоваться люди, которые не обладают финподушкой и не смогут обслуживать заем в случае каких-либо потрясений, рассказал он.

— Практика установления низких процентов по ипотеке внедрена сравнительно недавно. Так же как и комиссия за «фиксированную», «гарантированную», «пониженную» ставку, — добавила Алла Храпунова из проекта ОНФ «За права заемщиков».

Она подчеркнула: важно понимать, что такая опция в начале обслуживания кредита в большинстве случаев компенсируется существенным увеличением его размера в дальнейшем и в итоге выигрывает только банк. При покупке сниженной ставки по ипотеке следует тщательно просчитать потенциальную выгоду. Поскольку уплата такой комиссии разумна, только если заемщик не планирует досрочно погашать кредит. В противном случае ее размер в абсолютном выражении будет больше той выгоды, которую сулит уменьшение процентов.

Именно непонимание и неадекватная оценка предложений гражданами, а затем и многочисленные жалобы привлекли внимание ЦБ, допустила она. Кроме того, регулятор справедливо считает, что такие схемы кредитов, как и околонулевые ставки, рискованны для участников рынка и могут привести к системным проблемам.