Льготной ипотеке ищут замену. Центробанк предложил развивать аренду жилья c правом выкупа
На фоне скорой отмены льготной ипотеки, которая для большинства россиян стала единственно возможным способом покупки новостроек, ЦБ и Минфин предложили развивать долгосрочную аренду квартир и домов с правом выкупа. Лизинг жилья, безусловно, расширит круг потенциальных покупателей «квадратов», однако этот инструмент имеет ряд своеобразных подводных камней.
Не секрет, что сегодня две трети сделок на российском рынке новостроек осуществляются с помощью ипотеки. При этом в ряде крупных проектов, к примеру в Московской области, 100% жилищных ссуд выдается в рамках программ с господдержкой. Правительство планирует завершить их в июле 2024 года. Однако по факту лимиты по льготной ипотеке могут закончиться уже в сентябре–октябре, заявил на пресс-конференции REPA коммерческий директор ГК «Кортрос» Дмитрий Железнов. По его словам, по объему средств лимиты выдачи ипотеки с господдержкой выбраны уже на 80–85%, а если считать в количестве кредитов — то на 95%. Таким образом, уже этой осенью у банков закончатся деньги на льготную ипотеку. На фоне вероятного роста ключевой ставки ЦБ и, соответственно, коммерческой ипотеки это резко ограничит возможности россиян по покупке новых квартир и домов.
Неслучайно власти экстренно ищут нестандартные варианты поддержать спрос на первичном рынке жилья. На днях Банк России в качестве альтернативы ипотеке предложил развивать лизинг. Этот тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, подразумевающий последующий выкуп, по мнению представителя ЦБ, подойдет людям без кредитной истории, тем, кто проходил процедуру банкротства, а также заемщикам, не имеющим средств на первоначальный взнос. Для развития нового направления, по мнению регулятора, необходимо выровнять финансовые условия работы лизинга жилья и ипотеки в части зачета НДС и расчета налога на имущество, а также установить требования к прозрачности лизинговых компаний.
Лизинг жилья, разрешенный для физлиц с 2011 года, имеет ряд достоинств. Он оформляется быстрее и проще, чем ипотека. Сделка проходит на основании трех документов — паспорта, СНИЛС, ИНН. Платежи можно вносить ежемесячно или поквартально. Залог или поручители не нужны. Лизинговая компания проверяет жилье перед выкупом и платит налог на имущество, пока недвижимость не перейдет в будущем в собственность к арендатору.
Однако имеются и недостатки. Как сообщила «МК» главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина, основной минус — у лизинга жилья более высокие процентные ставки, чем по ипотеке. В отличие от банков, которые привлекают фондирование с рынка, от юрлиц и населения, лизинговые компании сами получают деньги в банках.
Для сравнения лизинга и ипотеки Бабина в качестве примера предлагает рассмотреть однокомнатную квартиру в Москве стоимостью 10 млн руб., расположенную в спальном районе, с хорошим ремонтом, стоимость аренды которой составит 50 тыс. руб. в месяц. Средняя ипотечная ставка на вторичном рынке недвижимости в начале лета, по данным ЦБ, составила 8,4%, учитываем размер первоначального взноса 50%, срок кредита 20 лет и аннуитетные ипотечные платежи. Стоимость аренды такой квартиры за 20 лет составит около 12 млн руб. За данный период будет выплачено ипотечных платежей на сумму 10 млн руб. «Таким образом, разница между расходами на аренду и приобретением такой же квартиры в ипотеку составит около 2 млн руб. А если учесть вероятное увеличение арендной ставки, инфляцию и ежегодный рост цен на недвижимость, то очевидна выгода ипотеки по сравнению с долгосрочной арендой жилья», — подчеркнула аналитик.
Как считает Ирина Бабина, если ставки по лизинговым программам будут оставаться выше, чем по ипотеке, то вряд ли этот механизм будет пользоваться спросом. Чтобы лизинг жилья стал массовым явлением, по ее словам, также нужны регуляторные решения, снижающие риск лизингоприобретателя. Например, сейчас квартира на период выплат остается в собственности у лизингодателя, и если на эту компанию будет наложен арест или инициирована процедура банкротства, то клиент просто может лишиться жилья.
По мнению главного аналитика Совкомбанка Натальи Ващелюк, обычно к лизингу обращаются клиенты со сложной кредитной историей, которые не могут получить кредит в банке или могут рассчитывать только на высокую ставку. Имеется высокий риск того, что клиент может оказаться неплатежеспособным и жилье перейдет на баланс компании. В ипотечном кредитовании, наоборот, доля просроченных кредитов минимальна и банки относительно редко сталкиваются с необходимостью реализовывать залог. «Могут возникнуть вопросы с возвратом внесенных средств в случае, если клиент передумает выкупать жилье. Кроме того, при росте цены объекта лизинговые платежи могут увеличиваться», — добавила Ващелюк.
Добавим, что зачастую договор лизинга накладывает ограничения на действия арендатора: такую квартиру нельзя сдавать в субаренду.
Как полагает ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова, в случае принятия федерального закона, обязывающего лизингодателей привязывать ставки арендной платы к ключевой ставке ЦБ РФ, так же как к ней привязаны ипотечные ставки, услуга будет более востребована россиянами. При этом существенной конкуренции коммерческой ипотеке и тем более государственным программам жилищного кредитования этот продукт не составит, уверена эксперт. «Решить проблему доступности жилья для малоимущих граждан могло бы создание системы доходных домов. Только арендодателем, на наш взгляд, должны выступать не частные домовладельцы, а местные власти», — заключила Мильчакова.