Льготная ипотека признана вредной: названы основные минусы
Избыточно высокая доля льготных программ на ипотечном рынке — зло и рассадник разного рода рисков, включая бюджетные. В этом заключается базовый тезис Минфина, который указывает на недопустимость сложившейся ситуации. По оценке ведомства Силуанова, в 2023-2025 годах на финансирование гособязательств по льготной ипотеке понадобятся дополнительно десятки миллиардов рублей. Но где их взять в условиях дефицитного бюджета и острой нехватки денег у государства?
Свои оценки Минфин изложил в комментариях к рекомендациям комитета Совета Федерации по бюджету и финрынкам по итогам проведенного в конце апреля круглого стола на тему «Развитие ипотечного жилищного кредитования». На днях документ был направлен в Верхнюю палату парламента. В нем сказано, что в 2022 году правительство существенно расширило зону действия программ «Семейная ипотека», «Льготная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «Ипотека для IT-специалистов», что позволило стимулировать выдачу жилищных ссуд. Так, за пять месяцев 2023 года объем выдач составил 1,2 трлн рублей, что на 73% выше показателя за аналогичный период прошлого года. А количество выданных ипотечных займов выросло на 30% за год, до 251 тысячи.
В итоге, констатирует Минфин, сложилась уникальная ситуация, когда практически весь первичный рынок ипотеки состоял из льготных программ. При этом (ключевой момент!) жилье не стало доступнее для населения: цены на «первичке» выросли в 1,7 раза с 2019 года, на 27% превзойдя стоимость «вторички», и усилив системные риски для строительной и банковской отраслей. Да, благодаря расширению государственной поддержки средняя процентная ставка по ипотечным кредитам снизилась — с 9,95% в 2019 году до 7,12% в 2022-м. Но этот положительный эффект оказался полностью нивелирован подорожанием недвижимости.
Объем выдачи ипотечных кредитов по льготным программам значительно превышает ожидания Минфина на момент составления федерального бюджета на 2023 год и на плановый период 2024-2025 годов. В сочетании с вероятным повышением ключевой ставки ЦБ это приведет к дефициту средств на обслуживание льготных программ, отмечает ведомство. По его прогнозам, в 2023-2025 годы из казны необходимо будет выделить дополнительно 171,5 млрд рублей, в том числе на программу «Льготная ипотека» - 74,9 млрд рублей. В общем, переводя с финансового языка на бытовой, Минфин предлагает лавочку под названием «льготная ипотека» закрыть...
«Разговоры о том, что льготная ипотека деформирует рынок, идут уже не один месяц, - говорит ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников. - Тезисы Минфина абсолютно справедливы: высока вероятность, что дефицит бюджета, составляющий сейчас 3,4 трлн рублей, не уложится в ранее установленные правительством годовые параметры в 2% ВВП. Как заметил на ПМЭФ Силуанов, объемы дефицита будет определяться размерами государственных расходов. Что касается источников пополнения казны, их, помимо ФНБ, немного: текущая динамика поступлений от нефтегазового экспорта не слишком обнадеживает».
Кроме того, и на это указывает Центробанк, усиливается общая закредитованность россиян. По статистике, 44% всех выданных ипотечных ссуд приходится на заемщиков, у которых показатель предельной долговой нагрузки (ПДН) превышает 80%. То есть на обслуживание долга человек тратит более 80% своего дохода. А это ведет к дестимуляции, к подрыву потребительского спроса — ключевого драйвера экономического роста.
В принципе, рассуждает Масленников, в условиях роста цен на недвижимость льготная ипотека во многом теряет смысл, поскольку люди недополучают определенное количество квадратных метров. Условно говоря, изначально вы рассчитывали на квартиру в 60 «квадратов», а в итоге на свои деньги смогли купить жилье площадью в 50 «квадратов». С учетом всех обстоятельств самые ресурсоемкие (для государства) льготные ипотечные программы наверняка будут свернуты.
«Соглашусь с Минфином: обилие таких субсидируемых программ стало контрпродуктивным явлением, - считает со своей стороны руководитель аналитического департамента Amarkets Артем Деев. - Думаю, можно ожидать их частичного сворачивания или сокращения объемов, Большой пользы от них сегодня нет ни государству, ни гражданам. Как подсчитал Минфин, если в 2019 году человеку со средним доходом потребовалось бы 7,5 лет, чтобы полностью выплатить ипотечный кредит, то в 2022-м — уже 9,7 лет».