Кто и почему не имеет права сдавать жилье в аренду

Вместе с экспертами разбираемся, какие ограничения при сдаче недвижимости в аренду существуют для военных, госслужащих и ипотечных заемщиков

Для некоторых категорий граждан в России существуют ограничения на занятие предпринимательской деятельностью, а также сдачу в аренду жилья и ведение арендного бизнеса. Вместе с экспертами разбираемся, кто и в каких случаях столкнется с трудностями при сдаче в аренду жилья из-за своих обязанностей перед государством.

Ограничения для военнослужащих
Для служащих в вооруженных силах в российском законодательстве самые строгие ограничения на сдачу недвижимости в аренду. Получение дохода от сдачи жилья в аренду может рассматриваться как иная оплачиваемая деятельность, которая запрещена для этой категории граждан. Военнослужащие в силу особого характера их деятельности имеют право заниматься только научной, творческой и педагогической деятельностью (п. 7, ст. 10 № 76-ФЗ), объясняет юрист практики правового сопровождения предпринимательства МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Юлия Щипцова.

Финансовый директор, собственник консалтингового центра «Гранд» Ася Алексеенко замечает, что военных можно отнести к госслужащим, так как они подчиняются Министерству обороны, которое является частью органов исполнительной власти. И подтверждает, что № 76-ФЗ однозначно запрещает получать доход от сдачи квартиры в аренду.

Чиновники имеют право сдавать жилье в аренду как физлица
В законодательстве есть ограничения по сдаче в аренду жилья для чиновников и других государственных служащих. К ним относятся:

сотрудники федеральных органов исполнительной власти (министерства, Федеральная налоговая служба);
сотрудники региональных органов исполнительной власти. К ним относятся управления, министерства и департаменты в субъектах Российской Федерации;
сотрудники силовых ведомств (прокуратура, Федеральная служба безопасности, МВД);
сотрудники муниципальных учреждений и органов местного самоуправления (администрация города или района).
Эксперты поясняют, что в случаях с чиновниками и гражданскими госслужащими все зависит от того, с какой целью была приобретена недвижимость и есть ли в действиях собственника признаки предпринимательской деятельности.

В письме Министерства по налогам и сборам разъясняется, что сдача физлицом жилья в аренду не считается предпринимательской деятельностью. Поэтому чиновник или другой госслужащий имеет право сдавать квартиру в аренду как физическое лицо, заключив при этом с арендатором договор найма жилья и уплачивая НДФЛ с полученных доходов. Но делать это в качестве индивидуального предпринимателя нельзя, это будет уже запрещенным для госслужащего видом деятельности, поясняет Ася Алексеенко.

В современной судебной практике сформировался следующий подход: если в сдаваемом в аренду помещении ранее проживал сам госслужащий или члены его семьи либо квартира была получена в наследство или подарена, то признаков предпринимательской деятельности в этом не усматривается, поясняет Юлия Щипцова.

В случае нарушения госслужащий может быть уволен в связи с утратой доверия (№ 79-ФЗ). Есть и вариант привлечения к уголовной ответственности. Но это, согласно ст. 289 Уголовного кодекса, «незаконное участие в предпринимательской деятельности» и возможно лишь в случаях, когда госслужащий учредил организацию, осуществляющую предпринимательскую деятельность, или участвует лично или через доверенное лицо в управлении такой организацией, разъясняет Юлия Щипцова.

Ограничения для ипотечников
Для тех, кто приобрел жилье с помощью ипотечного кредита, ограничений по его сдаче в аренду, как правило, нет. Однако бывают случаи, когда в ипотечный договор по инициативе кредитора включается пункт о том, что собственник имеет право передавать объект залога третьим лицам исключительно по согласованию с банком, говорит Ася Алексеенко.

Если банк дал согласие, то заемщик обязан сдавать квартиру в аренду только на основании официального договора, с которого платится налог, добавляет Юлия Щипцова.

В случае когда в ипотечном договоре нет особых условий и ограничений по поводу аренды, то при сдаче квартиры внаем лучше получить официальное согласие залогодержателя, рекомендуют юристы. Эксперты также обращают внимание, что банк без согласия ипотечника вправе проверить состояние предмета залога, в том числе на предмет его сдачи в аренду.