Кросс-период: цены на жилье прибавят до 15% перед отменой льготной ипотеки

Стоимость жилья подскочит вплоть до 15% по итогам II квартала 2024-го — перед предполагаемой отменой льготной программы на новостройки и ужесточением условий по семейной ипотеке. Это следует из консенсус-прогноза «Известий». Недвижимость сейчас в основном покупается по субсидируемым программам, поскольку рыночные ставки держатся около 18%. Россияне попытаются воспользоваться выгодными условиями, пока они не изменились. Однако затем спрос на квартиры может существенно упасть. Поэтому до конца года цены, предположительно, будут стагнировать.

Какими будут цены на жилье в июне 2024 года

Рост цен на жилье может ускориться во II квартале 2024 года. Это прогнозируют восемь из 13 опрошенных «Известиями» участников рынка недвижимости и аналитиков. По их оценкам, квартиры подорожают в диапазоне от 1,5 до 15%.

Основная причина — в ожидаемой отмене льготных программ. Как напомнил «Известиям» замминистра финансов Иван Чебесков, субсидированную ипотеку на новостройки не будут продлевать после 1 июля 2024 года. Также обсуждается изменение условий по семейной программе: ставку для заемщиков с двумя детьми старше шести лет хотят поднять до 12%.

Россияне попытаются успеть воспользоваться программами поддержки, подчеркнул старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. До 1 июля потребительский спрос будет повышен, что приведет к росту цен.

Во II квартале цены на недвижимость могут увеличиться на 12% относительно аналогичного периода 2023 года, предупредил управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. При этом стоимость жилья в Москве и других крупных городах способна подскочить на 10–15%, допустил владелец инвестиционного фонда в сфере недвижимости Алексей Толкачев.

Стоимость квартир будет расти в первую очередь за счет первичного рынка. Средняя ставка по ипотеке на вторичке сейчас порядка 18% — это заградительный уровень, уточнили в пресс-службе сервиса bnMAP.pro. Жесткие условия делают покупку жилья практически невозможной для россиян, поэтому цены на вторичном рынке стагнируют. С таким уровнем ставок переплата за жилье за 15–20 лет будет превышать 250–350%, отметила Ксения Баландина.

Сейчас ипотека с господдержкой пользуется повышенным спросом. В апреле у «Сбера» на программу на новостройки приходилось 24% всех выданных жилищных кредитов, а на семейную — 23%, говорится в исследовании «Домклик».

В целом в апреле на льготные программы приходилось порядка половины всех выданных кредитов, сообщила экономист Президентской академии Елена Иванкина. Из-за изменения условий по итогам года их доля будет сокращаться и может снизиться вплоть до 34%, считает независимый эксперт Андрей Бархота.

Рост стоимости жилья в России существенно замедлился начиная с ноября – декабря 2023 года, напомнил директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков. Даже несмотря на это, весной средние цены на 1 кв. м в Москве составляют 332 тыс. рублей, что на треть превышает показатели аналогичного периода прошлого года, добавил вице-президент коммерческого блока GloraX Егор Федоров.

Как цены на жилье изменятся к концу 2024 года

При этом к концу 2024-го стоимость жилья вряд ли покажет значительную динамику — она будет стагнировать, считают эксперты. Семь из 13 опрошенных «Известиями» участников рынка ожидают, что цены увеличатся незначительно или будут расти в пределах инфляции (около 5%). Более того, два эксперта допустили падение цен на 1 кв. м. вплоть до 10% по итогам года.

— Для каких-либо существенных изменений цен пока нет предпосылок. Рынок замедляется, но пока не планирует останавливаться или разгоняться, — пояснил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев.

Отмена льготной ипотеки и ужесточение условий по семейной заметно повлияют на спрос на первичное жилье, отметил директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков. По его словам, из-за этого можно ожидать стагнации цен на первичном рынке до конца года.

— Отсутствие дополнительных программ льготной ипотеки может повлечь за собой снижение цен максимум на 10%, — предупредила экономист Ксения Баландина.

Девелоперы будут стараться сохранить интерес покупателей с помощью различных маркетинговых предложений, отметила управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. Но это дополнительные издержки, которые будут закладываться в итоговую стоимость лота.

— И сейчас на некоторые объекты есть скидки, доходящие до 25–30%. Цену также сбрасывают при продаже залогового имущества. Сделки на вторичном рынке возможны с серьезным дисконтом в том случае, если сделку нужно закрыть как можно быстрее, — пояснила экономист Ксения Баландина.

Высокий уровень ставок в экономике продолжит сдерживать и цены на вторичке, уточнила член «Деловой России», руководитель агентства недвижимости «PRO Обмен» Екатерина Никитина. По ее словам, при этом даже незначительное снижение ключевой обеспечит дополнительный приток покупателей, но в целом активность будет снижаться.

К концу года общий объем выдач ипотеки может сократиться на 5–10% даже в случае уменьшения ставки ЦБ до 15% (на 1 п. п.), считает Дмитрий Грицкевич из ПСБ.

Но есть и факторы, которые сыграют на повышение стоимости жилья. Во-первых, инфляция не даст застройщикам возможности снизить цены, сказал коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов. Во-вторых, спрос поддерживается ростом доходов населения.

Помимо того, в ряде регионов — нехватка новостроек, отметил гендиректор экосистемы недвижимости М2 Алексей Завгородний. В Татарстане, Нижнем Новгороде и Свердловской области большую часть жилого фонда составляет застройка 1980-х годов, в Ярославле — 1970-х, в Тюмени и Омске — 1990-х. Из-за этого интерес к первичному рынку там будет повышен, что поддержит уровень цен.