Кредиты для девелоперов сильно подорожали: что это значит и чем грозит

В условиях роста ключевой ставки девелоперы сталкиваются с повышением ставок по кредитам. К ключевой привязаны ставки по проектному финансированию и бридж-кредитам. Чем грозит удорожание финансирования новых проектов — рассказываем в нашем материале.

Рост ключевой ставки ЦБ не только привел к повышению ставок по ипотеке до максимальных значений, но и повлек за собой удорожание кредитов для застройщиков. Например, ставки по проектному финансированию под новые объекты в сегменте жилой и коммерческой недвижимости сейчас могут достигать 28%, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Эта цифра складывается из текущего уровня ключевой ставки (21%) плюс 6–7%, поясняют они.

К каким последствиям может привести рост ставок по кредитам для застройщиков — разбираемся вместе с экспертами и застройщиками жилой и коммерческой недвижимости.

Кредиты под 30%

В условиях роста ключевой ставки (КС) девелоперы сталкиваются с повышением ставок по кредитам. К ключевой ставке привязаны ставки по проектному финансированию (ПФ) для запуска новых проектов (по мере пополнения эскроу и роста строительной готовности ставка снижается) и бридж-кредиты (короткие кредиты, которые обычно выдаются на покупку участка под застройку).

По оценкам IBC Real Estate, диапазон ставок по проектному финансированию сейчас находится на уровне КС плюс 6–7% годовых. Для сравнения: год-два назад этот уровень был КС плюс 3–4% годовых. Диапазон ставок по бридж-кредитам сегодня составляет КС плюс 9% годовых. Год-два назад — КС плюс 5–6% годовых. Речь идет о ставках при финансировании жилых и коммерческих проектов. Таким образом, увеличилась не только ключевая, но и диапазон плавающих ставок, что привело к удорожанию кредитов для застройщиков.

По словам главы департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэла Казаряна, изменение плавающей ставки произошло за счет возросших рисков:

• прямых — чем выше ставка, тем выше риск потенциального дефолта по ней;
• ⁠косвенных — в ситуации повышенных ставок на рынке выше инфляция, есть колебания и неопределенность с темпами продаж. В целом в кризисное время банки закладывают более высокую премию на рыночный риск, пояснил Микаэл Казарян.

«В банковской сфере возникла нехватка ликвидности, когда, согласно нормативу Н26 (норматив обеспеченности депозитов с коротким сроком), на 1 руб. выданных кредитов банкам необходимо обеспечить 1,4 руб. депозитов. Таким образом, для нового кредитования банкам необходимо кредитоваться в ЦБ или отвлекать собственный капитал», –- добавил эксперт из IBC Real Estate.

В NF Group добавляют, что при текущей стоимости финансирования проектов использование кредитов становится неэффективным. «По нашим наблюдениям, в текущих условиях банки предоставляют кредиты застройщикам по ставке ключевая плюс 6–7%, — уточняет Александр Пятыхин, директор по привлечению финансирования проектов NF Group. — В то время как годом ранее кредит застройщику стоил в среднем как «ключ + 3%». Рост диапазона плавающей ставки эксперт объясняет отменой послабления ЦБ в отношении норматива краткосрочной ликвидности — стрессового показателя, который отражает способность банка выдерживать повышенный отток клиентских средств в течение 30 дней. «Из-за влияния НКЛ (норматив краткосрочной ликвидности. — «РБК-Недвижимость») фондирование банков находится в рекордном отрыве от ключевой ставки на 250–300 базисных пунктов», — резюмирует Александр Пятыхин.

По оценкам агентства «Эксперт РА», ставка по проектному финансированию на новые проекты коммерческой и жилой недвижимости сегодня составляет ключевая ставка плюс надбавка до 5%. «У девелоперов, как и подавляющего большинства компаний из других отраслей, ставка по основной части долгового финансирования, привлеченного от банков, привязана к уровню ключевой ставки», — отметил старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.

О повышении ставок для новых проектов говорят и в «Дом.РФ». «В условиях роста ключевой ставки и снижения темпов продаж уменьшение реальной ставки по проекту будет происходить медленнее, поэтому издержки застройщиков, связанные с процентной нагрузкой по проектному финансированию, будут расти, особенно на начальных этапах строительного цикла», — уточнил глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. «Пока средневзвешенная ставка по проектному финансированию составляет порядка 7,4%, что более чем в два раза ниже, чем для других отраслей экономики. В целом в 70% всей задолженности застройщиков ставка по ПФ не превышает 8%», — отметил Гольдберг, добавив, что это свидетельствует о большом накопленном запасе прочности.

«Само повышение ключевой ставки влияет на весь цикл реализации проекта», — продолжил директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин. «Стоимость денег увеличилась, как и банковские требования к необходимому LLCR (Loan Life Coverage Ratio, показатель, который характеризует обеспеченность кредита будущими ожидаемыми денежными потоками проекта. — «РБК-Недвижимость») проекта и собственному участию при покупке и его реализации. Это также ведет к удорожанию земельных платежей в пользу города, которые часто проводятся в рассрочку на весь период реализации», — пояснил эксперт.

О чем говорят застройщики

Заметное повышение ставок по кредитам подтверждают застройщики жилой и коммерческой недвижимости. «С ростом ключевой ставки стоимость проектного финансирования за последние несколько лет также подорожала более чем в два раза», — рассказала инвестиционный директор девелоперской компании Coldy Юлия Щедрина. «Ставки по бридж-кредитам также заметно выросли в 2024 году. Сейчас они колеблются в интервале 25–26% годовых в зависимости от степени проработки проекта и наличия согласованных ТЭПов», — указала она.

Базовый уровень ставок в проектном финансировании на этапе получения разрешения на строительство сейчас составляет КС плюс 6%, добавил управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов. Далее эти ставки можно снизить с учетом качества заемщика до 0,5–4% при достаточном наполнении эскроу-счетов.

«Если сравнивать с уровнями двухлетней давности, то базовые ставки были КС плюс 1,5–4%, при пополнении эскроу можно было снизить ставку до 0,1%. Бридж-кредитование проходит по ставкам от КС плюс 4,5% до КС плюс 8%, тогда как два года назад это было в среднем КС плюс 3%», — подтвердил рост ставок Илья Фролов. Похожие цифры приводит директор департамента экономики и финансов «ОМ Девелопмент» Алексей Минкевич. По его словам, в зависимости от стадии реализации проекта размер ставки сейчас устанавливается из расчета ключевая ставка плюс 8% для бриджа.

Сейчас итоговая ставка может быть известна в момент подписания кредитного договора, а не заранее, как было раньше. Это усложняет подсчет кредитной нагрузки, отметил вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. «Часть банков просит застройщиков вкладывать собственные средства до 30%, и ставка по таким кредитам становится КС плюс 10%, что тоже снижает рентабельность. Если несколько лет назад ставка по таким кредитам была 13–14% и банк кредитовал на 100%, то сейчас такие условия для застройщиков недоступны», — добавил представитель «Страны Девелопмент».

Давление на ставки по проектному финансированию оказывает не только ключевая, но и падение спроса на жилье на фоне отмены льготной ипотеки. «В связи с отменой ряда льготных программ наполнение эскроу-счетов может замедлиться и не будет дотягивать до 100%. Для таких проектов влияние ключевой ставки уже будет более существенным», — пояснил директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков. «Покупка земельного участка и старт нового проекта — в целом очень сложное решение в период высоких ставок, и здесь разница в 1–2% играет чуть меньшую роль, нежели сам уровень ставок 20% и выше», — добавил он.

Банки от комментариев по условиям кредитования для застройщиков воздержались. Лишь в ВТБ указали, что «ставки всегда определяются индивидуально и зависят от рыночной ситуации и риск-профиля заемщика». «В текущей ситуации мы стали еще более пристально смотреть на востребованность проекта с точки зрения маркетинговой составляющей, а также за тем, как чувствует себя девелоперская группа в целом», — добавили в пресс-службе банка.

Новых проектов станет меньше

Последствием роста ключевой ставки стало падение спроса застройщиков на кредиты. «На протяжении всего 2024 года мы наблюдаем снижение спроса на кредитные средства со стороны застройщиков для реализации новых проектов», — рассказали в пресс-службе ВТБ, добавив, что во втором полугодии эта тенденция усилилась.

Снижение спроса на кредиты в свою очередь приводит к сокращению количества новых проектов, добавил представитель IBC Real Estate. «В таких условиях у застройщиков снизился аппетит к новым проектам, а банки с большей осторожностью подходят к кредитованию новых проектов», — отметил эксперт.

Согласно прогнозам «Дом.РФ», наибольший эффект сокращения запуска новых проектов станет заметен в 2025 году. «Застройщики будут концентрироваться в первую очередь на тех проектах, по которым уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, чем на проектировании новых объектов», — считает Михаил Гольдберг.

Еще одним последствием текущей ситуации станет снижение объемов ввода недвижимости из-за уменьшения запуска новых проектов, указал Микаэл Казарян. Например, региональные застройщики уже сократили свои планы или, возможно, совсем отказались от них до лучших времен. Это скажется на дальнейших объемах ввода. «До банкротств вряд ли дойдет. Полагаем, что банки будут проводить реструктуризации действующих кредитов, чтобы помочь застройщикам преодолеть кризисный период», — добавил эксперт.

Влияние на цены

По словам экспертов, удорожание стоимости финансирования и снижение темпов продаж, которые напрямую влияют на ставку по проектному финансированию и сроки реализации проекта, ведут к удорожанию себестоимости строительства. «Все эти факторы отразятся в цене квадратного метра. Поэтому поддержание баланса между удорожанием строительства и необходимым темпом продаж — основная задача, которая стоит сегодня перед застройщиками», — сказал Тимур Рывкин.

«Помимо указанных факторов, на финансовую модель давление оказывает подорожание стройматериалов», — продолжила Юлия Щедрина из Coldy. «Поэтому, скорее всего, мы увидим сокращение числа вывода новых проектов на рынок и продолжение роста стоимости недвижимости на фоне снижения предложения. Но в то же время качество новых проектов на рынке должно вырасти», — считает топ-менеджер компании.

Повышение цен ждет управляющий партнер девелоперской компании Stenoy. «Рост себестоимости, уменьшение числа новых проектов и дефицит качественного предложения всегда приводят к росту цен на рынке недвижимости. И рынок недвижимости Москвы в ближайшие три — пять лет не будет исключением», — сказал он.

В то же время цена квадратного метра в большей степени обусловлена балансом спроса и предложения, говорит глава аналитического центра «Дом.РФ». «В хороших локациях рентабельность строительства для застройщиков сохраняется на комфортном уровне, и мы прогнозируем, что цены в ближайшие годы в номинальном выражении будут расти, не превышая темпы инфляции, а в реальном выражении даже снижаться», — пояснил Михаил Гольдберг. «Но ни о каком-либо падении, тем более на десятки процентов, речи не идет. Возможны разве что какие-то сезонные скидки и специальные предложения от отдельных застройщиков на отдельные виды жилья», — заключил он.