Когда управляющая компания должна оплатить собственнику уборку и ремонт квартиры: новые решения судов

Один из самых популярных доводов управляющих компаний, который они приводят в ответ на требования собственников сделать что-то в их квартире: «Ваша квартира — зона вашей ответственности».

Но когда дело доходит до суда, этот довод не всегда срабатывает, поскольку пределы ответственности управляющей компании вовсе не ограничиваются порогом квартиры.

Представлю вашему вниманию новые решения судов, которые наглядно это подтверждают.

1. Пыль в квартире

После нескольких дней штробления стен перфоратором в соседней квартире собственник и члены его семьи с ужасом обнаружили, что вся их квартира покрыта густым слоем строительной пыли. Чтобы привести жилье в нормальный вид, им пришлось потратить 619 тысяч рублей (стоимость уборки и восстановления поврежденных вещей).

Экспертиза подтвердила, что пыль попала в квартиру через систему вентиляции, работа которой была нарушена. Однако суды поначалу отказались взыскивать ущерб с управляющей компании (которая по закону отвечает за содержание общедомовых инженерных систем), т. к. повторная экспертиза не подтвердила однозначно, что запыление квартиры произошло из-за нарушенной вентиляции.

Но Верховный суд РФ встал на сторону собственника: факт повреждения работы вентиляционной системы был установлен судами, но при этом они не признали управляющую компанию виновной, поскольку собственник ранее не обращался с жалобами на вентиляцию и не доказал вину управляющей компании.

Между тем, именно причинитель вреда обязан доказать, что вред наступил не по его вине, тогда как здесь суды возложили обязанность по доказыванию на собственника жилья, а не на управляющую компанию (ст. 1064 ГК РФ).

Верховный суд напомнил, что управляющая компания обязана возмещать потребителям ущерб, причиненный некачественно оказанными ею услугами, и направил дело на пересмотр (определение №4-КГ23-52-К1).

2. Ремонт балкона

После расчистки рабочими крыши дома от снега собственница квартиры заметила несколько трещин на стеклах своего балкона. Чтобы заменить остекление, ей потребовалось заплатить 34 тысячи рублей.

Однако управляющая организация (ТСЖ, которое организовало работы по расчистке снега) отказалась возместить ущерб, т. к. ее вины в этом не было, и, вообще, это собственница самовольно остеклила балкон, не согласовав должным образом перепланировку — значит, сама и виновата.

Заручившись заключением независимой экспертизы и показаниями свидетелей, которые видели, как рабочие скидывали снег с крыши с нарушением правил техники безопасности, женщина обратилась в суд, требуя взыскать с ТСЖ сумму ущерба, а также неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за нарушение прав потребителей — и она выиграла этот спор.

Три судебные инстанции подтвердили, что остекление балкона было повреждено из-за ненадлежащей организации работ по очистке дома от снега, и взыскали в пользу собственницы суммарно 57 800 рублей — т. е. ремонт балкона окупился для нее с лихвой (Третий КСОЮ, дело № 8Г-10493/2023).