Какие важные законы в сфере недвижимости и ЖКХ приняты в 2024 году

Рассказываем о ключевых законодательных изменениях, которые вступили в силу в 2024 году.

В 2024 году в силу вступило множество законов и подзаконных актов, которые изменили жизнь собственников и арендаторов жилья. Они касаются тарифов на коммунальные услуги, ответственности застройщиков, ипотеки, налогообложения, порядка оформления и изъятия недвижимого имущества.

Рассказываем о главных изменениях в законодательстве в сфере недвижимости и ЖКХ в 2024 году.

Земельный налог

Одно из главных законодательных изменений этого года коснулось владельцев участков. В январе заработал закон, который устанавливает особенности применения повышающих коэффициентов: с 1 января 2024 года изменена дата начала уплаты земельного налога по повышенной ставке при нецелевом использовании участков. Применение повышенной ставки начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем совершения правонарушения, а не со дня совершения правонарушения.

Новый закон также устанавливает порядок применения повышающего коэффициента к земельным участкам, разрешенное использование которых (индивидуальное жилищное строительство) установлено после государственной регистрации прав на такие участки. Исчисление суммы налога в отношении таких земельных участков производится с учетом коэффициента 2 начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем внесения в ЕГРН сведений об указанном разрешенном использовании.

Строительство ИЖС по эскроу

Другой важный закон этого года затронул сферу индивидуального жилищного строительства. Документ вступил в силу в марте 2024-го, однако новым механизмом покупатели смогут воспользоваться только в марте следующего года. Согласно нововведению, деньги на возведение частного дома можно не переводить напрямую подрядчику, а класть на эскроу-счет. Похожая система работает в строительстве многоквартирных домов: подрядчик возводит здание за свой счет или берет дешевый кредит в банке, а деньги заказчика получает, когда все готово. Воспользоваться новым законом может любой россиянин, но не любой подрядчик. Подойдут лишь те, кто попал в специальный реестр — его разместили на портале «Строим.дом.рф». Туда вошли как компании, так и индивидуальные предприниматели, соответствующие определенным условиям.

Зачем нужен закон
Тем, кто заказывает строительство частных домов, новый закон дает дополнительные гарантии сохранности собственных средств. Если на стройке что-то пойдет не так и подрядчик не сможет выполнить взятые на себя обязательства, то покупатель со счета эскроу получит назад либо всю сумму, либо ее часть (за вычетом расходов на реально выполненную работу). Также законом страхуются средства покупателя в случае банкротства банка. Компенсировать риски будет Агентство по страхованию вкладов. Для этого средства, размещенные на счетах эскроу, страхуются на сумму до 10 млн руб. Подробнее о нововведении читайте в материале «РБК-Недвижимости».

Регистрация домов

Этой весной вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, согласно которым эксплуатировать индивидуальные дома можно будет лишь в том случае, если они поставлены на кадастровый учет и на них оформлено право собственности. Нововведение начнет действовать с марта 2025 года.

В новом законе речь идет не о конкретных сроках, в какие нужно провести регистрацию вновь построенного частного дома, — таких сроков законодательство не предусматривает. Речь лишь о том, что пока права на объект не будут оформлены, его нельзя эксплуатировать. Такая возможность появится лишь тогда, когда строение будет поставлено на кадастровый учет и права на него зарегистрированы. Подробнее о том, что грозит тем, кто ставить дом на кадастровый учет не захочет, читайте в материале «РБК-Недвижимости».

Доля в общем имуществе СНТ

Согласно поправкам, введенным в 2024 году, каждому собственнику дачного участка на территории садового некоммерческого товарищества (СНТ) должна принадлежать доля в общем имуществе СНТ. Ее размер должен быть установлен на общем собрании и выделяться, исходя из размера участка, которым владеет член СНТ. Новые правила означают, что правление товарищества не имеет права по своему усмотрению передавать в собственность третьим лицам, например, участок дороги в товариществе, детскую или спортивную площадку, а также решать, что расположится на свободных территориях.

Кто может получить имущество
Закон установил, кто и на каких основаниях может получить общее имущество. Участки могут получить собственники земельных участков, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных с ней физически или технологически. Им принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагается для удовлетворения общих потребностей таких собственников при образовании земельных участков, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Общее имущество в многоэтажке

Еще одно важное нововведение этого года касается жителей многоквартирных домов. С ноября в Гражданский кодекс была внесена новая статья 259.4 «Бремя содержания общего имущества». Согласно нововведению, собственник, по вине которого произошло повреждение общего имущества дома, будет обязан возместить ущерб лично. Речь здесь идет о вандализме, нарушении правил пожарной безопасности или самовольном переустройстве общих помещений в доме. Ранее такие расходы часто ложились на управляющую компанию. Однако чтобы нарушитель понес ответственность, его вина должна быть доказана в судебном порядке.

Дарение недвижимости

В декабре были приняты важные поправки в Гражданский кодекс, которые делают нотариальное удостоверение сделок дарения недвижимости обязательным. Теперь без участия нотариусов дарить недвижимость друг другу не смогут даже близкие родственники — исключений не сделано ни для кого. По мнению законодателей, это позволит защитить россиян от мошенничества.

В чем смысл нововведений
Согласно действующему законодательству, договор дарения недвижимости не требует нотариального заверения сделки. Однако такой договор является маркером социального риска. Нередко при совершении таких сделок собственников вводят в заблуждение, особенно если они относятся к социально незащищенным слоям населения (являются одинокими, пожилыми и пр.). Также бывают случаи, когда инициаторами выступают секты или прочие криминальные структуры, оказывающие давление на дарителя, поясняется в документе. Упрощенный порядок регистрации договоров дарения через многофункциональные центры повышает риск заключения таких сделок.

Налог на утраченную недвижимость

В 2024 году в России был введен беззаявительный порядок прекращения начисления налога в случае гибели или уничтожения недвижимости. Согласно нововведению, Федеральная налоговая служба сама прекратит исчислять налог на этот объект с первого числа месяца его гибели или уничтожения на основании сведений, полученных от государственных или муниципальных органов. В случае уничтожения имущества начисление налога прекратят не только на основании заявления налогоплательщика, но и на основании сведений, полученных от других органов. Налог по таким объектам автоматически прекратит начисляться с первого числа месяца, в котором это случилось.

Запрет на микроквартиры

Еще одно важное нововведение этого года коснулось девелоперов, которые ведут строительство в Москве. С августа в столице вступил в силу запрет на строительство квартир, площадь которых меньше 28 кв. м. Такая норма-минимум установлена для однокомнатных квартир. Для двухкомнатных квартир минимальный показатель был установлен на уровне 44 кв. м, для трехкомнатных — 56 кв. м, а четырехкомнатные должны быть не менее 70 «квадратов».

Ранее данные требования были обязательными при проектировании многоквартирных жилых домов в рамках реновации и носили рекомендательный характер, в остальных случаях норма была зафиксирована в стандартах качества жилищного строительства. Теперь требования по минимальной площади квартир распространятся на все проекты жилой застройки в регионе.

Капремонт многоэтажек

С 1 сентября вступил в силу закон, согласно которому принимать решение о необходимости капитального ремонта теперь могут жильцы. Достаточно провести общее собрание среди собственников квартир многоквартирного дома и собрать не менее 2/3 голосов. Такое решение позволяет:

• своевременно установить наличие или отсутствие проблем с инженерными системами;
• оценить возможности дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости;
• определить объем средств на ремонтные работы, согласовать бюджет, который можно израсходовать;
• провести капремонт в удобное для жильцов время. Инициировать обследование многоквартирного дома могут жильцы, а вот проводить его вправе только юридические лица — члены СРО, согласно установленному в регионе порядку.

Зачем нужны изменения
Необходимость изменений в законодательстве была обусловлена отсутствием достоверной информации о техническом состоянии многоэтажек, а это приводило к ошибкам при составлении планов капремонта. Ведь региональные программы капремонта — это перечень многоквартирных домов со сроками выполнения работ без учета реального технического состояния зданий. То есть региональные фонды капремонта часто не владеют информацией о фактическом износе дома. О порядке действий, с помощью которых собственники жилья в многоквартирных домах могут инициировать процесс досрочного включения своего дома в программу капремонта.

Ответственность застройщиков

С сентября 2024 года был сокращен срок гарантийных обязательств застройщика перед дольщиком с пяти до трех лет. Гарантийный срок исчисляется с даты передачи объекта долевого строительства и распространяется на конструктивные элементы здания, а также инженерное оборудование.

Последние годы в сфере строительства развивается такое направление, как «потребительский терроризм» среди покупателей, отметила руководитель юридической компании «Юрмейстер» Юлия Лоухина. По ее словам, позитивным изменением для застройщиков, которое позволит противодействовать данному направлению, является сокращение размера гражданско-правовой ответственности за различные нарушения при строительстве, в частности:

• размер компенсации за каждый день таких нарушений составляет одну трехсотую (1/300) ставки рефинансирования от стоимости предстоящих расходов;
• он может быть увеличен вдвое (до 1/150), если квартира приобретается для собственных нужд (например, для личного проживания), а не в предпринимательских целях (сдачи в аренду, перепродажи и пр.);
• за отказ от добровольного удовлетворения требования потребителя штраф установлен 5% вместо 50%.

С 1 сентября 2024 года застройщики будут привлекаться только по 214-ФЗ, поскольку этот закон теперь устанавливает исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.