Какая льготная ипотека на строительство дома доступна россиянам в 2026-м

С начала 2026 года доступность однокомнатных квартир в массовых новостройках Москвы для их покупки по рыночной ипотеке выросла примерно на 10%, подсчитала «РБК Недвижимость». Улучшение показателя связано с ростом доходов населения и снижением ипотечных ставок при стабильных ценах на первичном рынке. При этом за последние пять лет доступность новостроек в столице снизилась в 1,6 раза. Эксперты, опрошенные редакций «РБК Недвижимость», отмечают, что это динамика свидетельствует скорее не о росте доступности новостроек, а о приостановке его снижения.

Однако фактический порог входа в сделки остается высоким: для одобрения ипотеки на однушку при средних доходах в столице покупателю необходимо накопить более половины ее стоимости. Несмотря на формально допустимый первоначальный взнос на уровне 20%, в текущих рыночных условиях он в среднем достигает около 60%, что сдерживает темпы роста доступности жилья.

Как считали

Для оценки изменения доступности в Москве с начала 2026 года использованы данные Росстата о средних зарплатах в Москве в начале года и сейчас. По ним с помощью ипотечного калькулятора «Дом.РФ» вычислена максимальная сумма кредита, которую на 20 лет при таких зарплатах одобрят банки. Информация о ставках по рыночной ипотеке в начале года и сейчас взята из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Сумма первоначального взноса вычислялась как разница между стоимостью квартиры и той суммой, которую в кредит одобрят банки. Подсчеты сделаны для однокомнатных квартир в массовых новостройках Москвы. Данные об их средней стоимости предоставлены аналитиками платформы мониторинга новостроек bnMAP.prо.

Доступность покупки квартиры в новостройках по рыночной ипотеке определена как количество лет, которые заемщику понадобятся для накопления на первоначальный взнос. При расчетах учитывалось, что потенциальный покупатель откладывает половину получаемой заработной платы, а ее размер зафиксируется на том же уровне, что и сейчас (или в начале года).

Зарплаты растут, ипотека дешевеет, а жилье не дорожает

Стоимость квартир в массовых новостройках Москвы (в типовых проектах и проектах комфорт-класса) с начала 2026 года не изменилась. По данным системы мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro, однокомнатные квартиры в них на середину мая 2026 года, как и в начале года, предлагаются в среднем по 15,5 млн руб.

При этом заработные платы москвичей за этот же период выросли, а ставки по рыночной ипотеке, наоборот, уменьшились. Так:

• средние зарплаты в Москве увеличились почти на 6%. Как следует из последних данных Росстата, после вычета НДФЛ они составляют 172,6 тыс. руб. в месяц, в то время как в начале года были 163,3 тыс. руб. в месяц;
• средние ипотечные ставки предложений по рыночным программам снизились на 2 п.п. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) в январе они составляли около 21%, а на середину мая — около 19% годовых.

Это привело в тому, что максимальный размер ипотечных кредитов, которые банки готовы выдать на 20 лет на рыночных условиях, с начала года вырос на 16%, подсчитала «РБК Недвижимость» с помощью ипотечного калькулятора «Дом.РФ». Если в январе 2026 года эта сумма составляла 5,5 млн руб., то сейчас — 6,4 млн руб.

Накопить на первый взнос по ипотеке стало проще

Разницу между стоимостью квартиры и размером одобренного ипотечного кредита заемщик должен накопить сам и использовать эти средства в качестве первоначального взноса. С начала 2026 года размер необходимых накоплений снизился почти на миллион рублей — с 10 млн руб. в январе до 9,1 млн руб. в мае.

На фоне стабильных цен на жилье это означает, что величина первоначального взноса, при котором среднестатистическому москвичу одобрят рыночную ипотеку, снизилась с начала года с 64,5% до 58% от стоимости средней однушки в Москве.

Из-за уменьшения суммы, которая потребуется на первоначальный взнос, а также из-за роста зарплат период накопления сократился примерно на полгода, подсчитала «РБК-Недвижимость». Если по данным на начало 2026 года этот процесс занял бы чуть более 5 лет, то сейчас он составляет менее 4,5 года.

Таким образом, доступность строящегося однокомнатного жилья в Москве (если оценивать ее по времени накопления на первоначальный взнос) выросла примерно на 10% с начала года. Однако за последние пять лет тот же показатель снизился в 1,6 раза.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

— Доступность жилья существенно снизилась за минувшие 5–7 лет. Поэтому сейчас говорить о каком‑то существенном улучшении ситуации с доступностью жилья не приходится, правильнее сказать, что доступность жилья перестала снижаться.

Как доступность жилья будет меняться дальше

Дальнейшее изменение доступности жилья для его покупки будет зависеть от траектории трех параметров — зарплат, ипотечных ставок и цен на квартиры.

• Средние зарплаты москвичей, как следует из данных Росстата, имеют ярко выраженный тренд к росту. За последние пять лет они выросли в 1,9 раза.
• Что касается ставок по рыночной ипотеке, массово доступной она станет еще не скоро. По мнению главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, даже после закрепления инфляции на целевом уровне (а это должно случиться уже в 2026 году), до того как ипотека станет массово доступной, пройдет два-три года. Однако общий тренд на снижение ипотечных ставок вслед за снижением ключевой, по данным ЕИСЖС, наблюдается уже более года. И нет причин, по которым этот процесс должен остановиться.
• Цены в массовом сегменте новостроек Москвы находятся на плато уже несколько месяцев, уточнил «РБК-Недвижимости» директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. «Жилье эконом- и комфорт-классов наиболее сильно зависит от ипотеки. Чем менее доступна ипотека, тем сложнее финансировать эту покупку. И пока принципиальным образом не изменятся условия ипотечного кредитования, пока не будут массово применяться альтернативные инструменты, ситуация, скорее всего, не изменится», — сказал он. По словам Лобжанидзе, лишь после этого можно будет увидеть рост спроса, рост оборота на объектах и последующий рост цен. По его осторожным прогнозам, случится это может не ранее чем в 2027 году.

Ирина Доброхотова, основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro:

— Если ипотечные ставки действительно продолжат постепенно снижаться, а доходы населения будут расти быстрее цен на жилье, то доступность массового жилья может понемногу увеличиваться.

Сейчас чаще люди оценивают доступность покупки по ежемесячному платежу и тому, сколько денег остается после него на жизнь. Для многих семей даже небольшое снижение ставки — это уже шанс снова вернуться к вопросу покупки квартиры, потому что ежемесячный платеж по ипотеке становится доступнее.

Но при этом рынок остается очень чувствительным: если цены снова начнут быстро расти вслед за оживлением спроса, эффект от снижения ставок быстро нивелируется. Поэтому в ближайшей перспективе мы скорее говорим не о росте доступности жилья, а о постепенной стабилизации ситуации.

Фото: Kmpzzz / Shutterstock / FOTODOM