Как выбрать и купить загородный дом: пять главных рекомендаций от экспертов
С наступлением весны, в преддверии теплого сезона многие стремятся переехать ближе к природе. Кто-то арендует дачу на лето, другие покупают участок под застройку и начинают закладку фундамента. Какой бы вариант ни был предпочтителен, обычно активный период на рынке загородной недвижимости начинается именно с марта. Россияне в принципе стали чаще стремиться переехать ближе к природе с начала пандемии, в последние несколько лет активно развивается устойчивый тренд на загородный дом в качестве основного или второго жилья. Пандемия давно закончилась, а тренд остался, во многом из-за распространения удаленного формата работы — многие могут себе позволить большую часть времени работать за городом.
Этот тренд повлиял на выраженную сезонность на рынке: она постепенно стирается. Так, в начале 2024 года аналитический центр «Жилфонда» зафиксировал, что доля сделок с загородной недвижимостью от общего количества в 2020-2021 годах с мая по август была равна 8,5% и 9%, а с ноября по февраль в два раза меньше — 4% и 5%. В 2022 году разница немного сократилась, при этом общее количество сделок с загородной недвижимости выросло: доля таких сделок в летние месяцы составила 14%, а в «низкий сезон» — 8%. В 2023 г. граница сезонности ещё сократилась: с мая по август на загородный рынок приходилось 11% всех сделок, а с ноября по февраль — 8%. В январе 2024 г. доля зимних сделок с загородной недвижимостью выросла до 14%, что больше похоже на летний период, чем на начало года.
Впрочем, весна все же для многих остается высоким сезоном, за теплое время года люди стремятся сделать максимум для возведения дома и обустройства приобретенного участка. Если вы думали о приобретении земли под ИЖС, то сейчас — самое время. Однако, выбор дома для проживания на постоянной основе — дело серьезное, одна ошибка может стоить существенных финансовых затрат и испорченного ощущения от прелестей загородной жизни. Чтобы этого избежать, Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд», подготовил несколько рекомендаций, которые помогут при покупке загородного дома.
Проверьте юридическую чистоту участка
Итак, вы решились на покупку дома, определились с направлением и выбираете участок с домом или без. Еще до поездки на просмотр стоит запросить кадастровый номер — это способ идентификации объекта недвижимости, где можно посмотреть характеристики участка: имя собственника, площадь и форму, категорию земли, границы участка, кадастровую стоимость и другое. Для проверки достаточно ввести номер на публичной кадастровой карте. Отсутствие кадастрового номера может говорить о том, участок не поставлен на учет, его нельзя купить или продать.
После просмотра понравившегося участка стоит запросить и внимательно изучить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если документ содержит сведения о каких-либо ограничениях, то покупка может быть рискованной. Например, может присутствовать отметка «без уточнения границ» — в этом случае не было проведено межевание участка. Купить его можно, но стоит предусмотреть риски, если площадь, границы и местонахождение не совпадут с тем, что указал продавец. Часто покупатели не видят смысла тратиться на комплексную правовую экспертизу участка. Однако проверка может помочь избежать возможных судебных издержек в будущем, если неожиданно выяснится, что границы участка были указаны продавцом неверно и приобретенный дом стоит на чужой территории.
Нередко покупатели сталкиваются с наличием правовых ограничений на участок для дальнейшего строительства дома на нем и посадке зеленых насаждений. Например, запрещено возводить дома рядом с береговой полосой, газопроводами, водопроводами и сетями канализации и аэродромами. О таких ограничениях тоже лучше знать заранее. Эти данные уже могут не содержаться в выписке из ЕГРН. Поэтому при проверке участка непосредственно перед покупкой лучше задействовать максимум источников: выписку из ЕГРН, сведения из публичной кадастровой карты, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования, генплан населенного пункта, градостроительный план земельного участка, важные решения местного СНТ или ДНТ и т. д.
Изучите местность и окрестности
Этот пункт кажется очевидным, но не все в реальности проверяют, где планируют жить. Тем временем, при переезде за город нужно быть готовым к тому, что в доступности может не оказаться привычной инфраструктуры, и на поездку в магазин за продуктами, в аптеку или поликлинику будет уходить гораздо больше времени и ресурса, чем вы представляли себе. Поэтому еще на этапе просмотра участка важно изучить локацию и рассчитать время на дорогу до работы, школы, супермаркета или почтового отделения. Накануне можно составить список мест, которые чаще всего посещает семья, и отталкиваться от них. К тому же стоит узнать, ходит ли общественный транспорт в населенный пункт, не возникает ли проблем с заказом такси или вызовом скорой, так как встречаются отдаленные места, куда отказываются приезжать водители.
Кроме текущего состояния инфраструктуры, стоит изучить план застройки и развития местности, чтобы через года три не получить сюрприз в виде стройки магистрали, промышленного предприятия или свалки по соседству. Поможет в этом вопросе изучение генплана, это схема территории, которую составляют на несколько лет вперед, периодически дополняют и вносят изменения. Изучить генплан можно на сайте местной администрации.
Также до момента оформления сделки стоит познакомиться и расспросить соседей, о том, как вообще устроена жизнь в поселке. Например, об уровне коммунального обслуживания, нет ли перебоев с электричеством и интернетом, как часто чистят дороги в зимний период.
Сделайте техническую экспертизу построек
Если на участке уже есть дом и другие постройки — баня, гараж, гостевой домик, к их оценке стоит подходить тщательно и не жалеть времени и денег на дополнительную экспертизу. Особое внимание стоит уделить технической составляющей, так как за красивым фасадом и стильным интерьером может скрываться масса проблем, которые придется решать за счет собственных средств уже после приобретения. Не нужно стесняться задавать неудобные вопросы продавцу, записывать и фотографировать.
При первом осмотре стоит рассмотреть состояние крыши и следы протечек на потолке, видимые трещины на наружных стенах и фундаменте, подвал на предмет сырости и плесени, расспросить об устройстве и проверить работу систем водоснабжения, канализации, отопления, электрики и вентиляции.
Перед заключением договора купли-продажи рекомендуется повторно приехать на объект уже с техническим специалистом. Строительно-техническое исследование произведет оценку состояния коммуникаций и конструкции дома, предупредит о возможных проблемах и даст финансовый прогноз по предстоящему ремонту.
Оформите предварительный договор купли-продажи
Случается, что все понравилось, участок и дом проверены, но пока покупатель думал, анализировал документы, общался с техническими специалистами и обсуждал планировку с семьей, продавец заключил договор с другим. Рынок загородной недвижимости отличается тем, что найти вариант замены понравившегося объекта не так уж просто и вообще не быстро — сезон может оказаться потерян.
Поэтому если есть намерение купить недвижимость и заключены устные договоренности между продавцом и покупателем, стоит подписать предварительный договор купли-продажи. Этот документ обычно фиксирует условия будущей сделки и штрафные санкции в случае ее отмены по вине продавца или покупателя.
Подготовьте акт приема-передачи и другие документы
Часто покупатель во время просмотра восхищен интерьером и техническом оснащением дома, но уточнить, входит ли «начинка» в стоимость, забыл или не сообразил из-за неопытности. А при получении ключей вдруг обнаруживается, что переезжает он в совершенно пустой дом, где даже сантехники не осталось. Далеко не все продавцы оставляют мебель и другие предметы интерьера после продажи. Лучше лишний раз уточнить, что входит финальную стоимость дома, составить список и акт приема-передачи, где будут зафиксированы договоренности.
Перед подписанием договора купли-продажи загородной недвижимости также важно проверить полномочия продавца в случае, если он действует по доверенности, попросить нотариальное согласие супруга на продажу и уточнить, не является ли банкротом продавец.