Как резкое повышение ключевой ставки до 12% повлияет на рынок жилья

Совет директоров Банка России на внеочередном заседании решил повысить уровень ключевой ставки на 350 базисных пунктов — до 12%. Эксперты рассказали, как такое повышение повлияет на рынок недвижимости.

Повышение в июле

Сегодняшнее резкое повышение нужно для ограничения рисков ценовой стабильности. Но как раз стабильностью пока и не пахнет. Более того, ЦБ не стал давать традиционный сигнал о будущей направленности денежно-кредитной политики (ДКП).

Вместе с тем, ЦБ отметил, что с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция, по прогнозу, вернется к 4% в 2024 году.

Напомним, что сегодняшнее повышение не первое за это лето. 21 июля совет директоров Банка России после длительной "паузы" повысил ключевую ставку сразу до 8,5% годовых. Тогда эксперты рынка недвижимости говорили, что рост ключевой ставки ЦБ РФ спровоцирует подорожание рыночной ипотеки. На тот момент прогнозировался рост на 0,5-1 п.п. Однако отмечалось, что на практике банки будут определять параметры кредитов исходя из ситуации.

Рынок новостроек, по данным экспертов, крайне ориентирован на льготные ипотечные программы с господдержкой. По ним условия не изменятся – они определены в параметрах программ. Изменения предрекались на рынке "вторички". Там преобладает кредит на рыночных условиях, поэтому возможно замедление спроса из-за дорожающей ипотеки.

Также эксперты отмечали, что рост ставки ощутят не только покупатели, но и застройщики, поскольку повышение "ключа" повлечет за собой рост затрат застройщиков на обслуживание кредитов. Возможное снижение спроса из-за дорожающей ипотеки также повлияет на рост затрат застройщиков по обслуживанию долга.

Снизится ли спрос

Эксперты знают, что повышение "ключа" хорошо для умеренного укрепления рубля. Однако на рынке недвижимости это приведет к снижению спроса на жилье.

"В отраслевом плане – повышение стоимости кредитов, особенно болезненны для потребителей станут ипотечные кредиты, а для застройщиков механизмы получения проектного финансирования. В конечном итоге из-за дороговизны люди станут брать меньше кредитов, а значит это приведет к снижению спроса на рынке жилья", — добавил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

Замдиректора по продажам ГК "Гранель" Элина Ханнанова также предположила, что на рынке новостроек снизится покупательская активность.

"Тем не менее ядро спроса в массовом сегменте жилья сохранится. Думаю, что эта ситуация будет носить кратковременный характер", — надеется она.

Однако не все эксперты готовы делать прогнозы по спросу. Коммерческий директор федерального девелопера "Неометрия" Ольга Нарт пояснила, что сейчас "львиная доля сделок" заключается по ипотечным программам с господдержкой. Поэтому, пока ставки по ним стабильны, спрос останется неизменным.

Меж тем вице-президент GloraX Александр Андрианов ожидает, что число сделок на первичном рынке может упасть на 30%.

Ставка больше

Рост "ключа" отразится на заметном повышении ипотечных ставок в ближайшее время. А это, в свою очередь, приведет к удорожанию кредитов. Андрианов прогнозирует рост ипотечных ставок до 13-15%.

"Девелоперы, в свою очередь, в ближайшее время будут анонсировать специальные акции и предложения, чтобы предоставить покупателям комфортные условия для покупки недвижимости", — уверена коммерческий директор ГК ССК Анна Ших.

Еще одним инструментом для девелоперов могут стать цифровые финансовые активы, технологическое решение для привлечения средств частных инвесторов, предположил вице-президент ГК "КОРТРОС" Филипп Третьяков. Такие проекты уже есть, например, в части финансирования строительства жилья с привлечением ЦФА.

"При этом в законодательстве пока сохраняются некоторые ограничения на выпуск таких ЦФА, но пилотирующая компания договорилась с Минстроем о проведении эксперимента. В будущем его планируется тиражировать по всей стране", — рассказал Третьяков.

Кто попал под раздачу: "вторичка" и премиум

По мнению руководителя отдела продаж девелоперской компании "Мармакс" Анны Тереховой, повышение ипотечных ставок и удорожание кредитов сильнее всего скажется на вторичном рынке.
Изменения условий кредитования на покупку первичного жилья сыграют отчасти в пользу "вторички", согласна гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.

Андрианов придерживается другого мнения. Он считает, что "вторичка" как раз не пострадает.

"В большей степени пострадает сегмент апартаментов, на которые условия льготных программ вовсе не распространяются", — пояснил первый вице-президент GloraX.

Интересно также, что влияние распространяется и на классы жилья. Решение ЦБ скажется на недвижимости более дорогого сегмента, считает коммерческий директор ГК МИЦ Павел Лепиш.

"В большей степени действия ЦБ отразятся на сегменте премиальной недвижимости – свыше 25 млн рублей. Здесь можно ожидать увеличение срока выхода на сделку", — пояснил Лепиш.

По мнению руководителя финансово-экономического управления "Главстрой" Александра Ситникова, "повышение "ключа" повлечет за собой рост затрат застройщиков на обслуживание действующих новых кредитов".

"Ставка ЦБ влияет на стоимость проектного финансирования, а также на стоимость ипотеки. Как результат, ипотека однозначно подорожает. Очередной рост ставки по ипотечным кредитам снизит доступность недвижимости для покупателей. Надеемся, что эти изменения не коснутся госпрограмм (семейная ипотека и ипотека с господдержкой), во всяком случае, пока. Девелоперы скорее всего будут снижать свои риски и замедлять вывод новых проектов на рынок. Но, безусловно, это будет зависеть от многих факторов", — сказал директор по продажам "Главстроя" Алексей Гусев.

Назад в будущее

Некоторые эксперты настроены оптимистично и уже ожидают возвращение "ключа" к прежнему уровню.

"ЦБ повысил ставку выше ожиданий рынка и это не стало сюрпризом. (...) При этом, на стоимости жилья это моментально не скажется. Думаю, что, если ничего более критичного не произойдет, то к середине осени ставка вернется на прежний уровень", — подчеркнул финансовый директор Time Development Евгений Платонов.

Восстановление уровня ставки ожидает и замдиректора по продажам ГК "Гранель". Ханнанова предположила, что стабилизация валютных рынков в конце концов приведет к снижению ключевой ставки и ставок по ипотеке. Что касается программ с господдержкой, их доля может подняться до 90% и выше.

"Сейчас могут активизироваться покупатели, желающие оперативно подать заявку на ипотеку, чтобы зафиксировать условия на срок одобрения – 90 дней", — присоединилась к вышесказанному Терехова.

Далеко не все ожидают возвращение прежнего уровня ключевой ставки.

"Аналитики топ-банков дали прогноз по ключевой ставке на уровне 14% до конца года", — подчеркнул директор по продажам девелоперского направления ГК "Мангазея" Федор Ушаков.