Как продать долю, если сособственник уклоняется от права покупки квартиры

Нередко после развода у каждого из супругов остается доля в общей квартире. И если один из них хочет продать ее, то может столкнуться с проблемами. Бывают и иные жизненные ситуации, когда при продаже жилья потребуется ответ собственника второй доли. Как продать долю в квартире, если бывший супруг, родственник или иной сособственник жилья уклоняется от преимущественного права покупки, рассказывает руководитель практики семейных и наследственных споров МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Марина Николаенко.

— Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Продавец также может направить уведомление другим сособственникам, в частности через нотариуса или самостоятельно по почте. Вариант с нотариусом более надежный.

Нотариус передает уведомление (а также составляет его) вместе с сопроводительным письмом. По вашей просьбе он выдаст подтверждение направления документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин, а после подтверждения получения адресатом переданных документов — свидетельство о передаче документов (ст. 86 Основ законодательства России о нотариате).

Следует учитывать, что при самостоятельном направлении письма с описью вложения содержание уведомления в последней не отражается, в связи с чем могут возникнуть сложности с подтверждением направления уведомления соответствующего содержания. Целесообразно направлять уведомление телеграммой, так как при необходимости можно получить ее копию (п. 32 правил, утвержденных постановлением правительства).

Что подтверждает уведомление сособственника

Бесспорным подтверждением направления уведомления о продаже доли в квартире служат:

• свидетельство нотариуса о передаче или о направлении уведомления (извещения) сособственнику;
• выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

В уведомлении следует указать продаваемую долю и цену ее продажи (п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса). Цена не должна быть выше рынка или отличаться от той цены, за которую впоследствии планируется недвижимость к реализации.

Также можно привести и другие условия:

• порядок расчетов;
• сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа;
• наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением;
• сроки передачи имущества.

Что считается отказом сособственника от покупки

Участник долевой собственности может отказаться от преимущественного права покупки доли, представив письменный отказ от покупки либо не отреагировав в течение месяца на извещение о продаже доли.

Если прошел месяц, а ответа нет (или есть уклончивые ответы без конкретных действий), это считается отказом от покупки. Срок, по истечении которого доля может быть продана постороннему лицу, исчисляется с момента доставки уведомления сособственникам.

При этом уведомление считается доставленным и в тех случаях, когда поступило сособственнику, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено или тот с ним не ознакомился (например, уклонился от получения уведомления в отделении связи — просто не явился, письмо ожидало в отделении почтовой связи или почтальон не смог вручить). Если корреспонденция была возвращена нотариусу по истечении срока хранения, датой доставки уведомления считается день его поступления в отделение связи по месту жительства адресата, который определяется, в частности, по календарному штемпелю на конверте.

Если сособственник говорит о намерении купить долю и просит дать ему время, но не вносит деньги на счет или нотариальный депозит, это надо фиксировать перепиской (мессенджеры, email и так далее с сохранением скринов, но лучше ценными письмами через онлайн-сервис «Почты России»).

Важно помнить, что сделки по продаже доли в общей собственности подлежат нотариальному удостоверению, а переход права собственности — государственной регистрации. Поэтому для совершения нотариальных и регистрационных действий требуется подтверждение, что остальные сособственники были должным образом извещены о намерении продать долю постороннему лицу.

Таким образом, при проведении сделки купли-продажи через нотариуса осуществляется проверка надлежащего уведомления и соблюдения всех необходимых извещений и возможных отказов от права покупки. В этом случае сделка будет законной и ее оспаривание становится почти невозможным. Важно соблюдать все правила направления уведомления и дождаться истечения установленного срока.