Как правильно составить договор купли-продажи гаража

Договор купли-продажи гаража имеет такую же силу, как, например, при сделке с квартирой. По нему новый владелец регистрирует право собственности, документ обезопасит и в спорных ситуациях при сделке.

Составляют договор купли-продажи (ДКП) продавец и покупатель, прописывая на бумаге все характеристики объекта и земли под ним. Заверять этот документ у нотариуса не всегда обязательно, но иногда помощь юриста нужна. Разбираемся вместе с экспертами, что такое ДКП на гараж и как правильно его составить.

Обязательно ли составлять договор купли-продажи гаража

Договор купли-продажи для сделок с гаражами составлять нужно. Это один из ключевых документов, который фиксирует, что продавец обязуется передать гараж покупателю за определенную сумму. Кроме того, ДКП послужит основанием для перерегистрации права собственности на гараж (если это возможно). Тип постройки значения не имеет. Оформить рукописный ДКП стоит даже на металлическую ракушку. Так можно обезопасить себя на случай мошенничества и возможных претензий продавца.

С точки зрения закона гаражи как имущество бывают двух видов:

• движимое имущество. К нему относятся некапитальные постройки без прочной связи с землей. Это те самые гаражи-ракушки, различные сборно-разборные конструкции или металлический бокс, который просто стоит на грунте. Объектом недвижимости такой гараж не является и государственной регистрации не подлежит. Но земля под ним — может. Поэтому сделку надо фиксировать. В теории купить, например, ракушку можно просто с рук, как любую другую вещь на сайте по перепродажам. То есть отдать продавцу деньги и увезти ее к себе на участок. Но и в этом случае лучше обезопасить себя ДКП;
• недвижимое имущество. На такой тип объектов ДКП обязателен. На основании договора новый владелец оформит его на себя. Как правило, составляют два экземпляра — для покупателя и продавца. Если гараж в кооперативе, то может потребоваться третий — председателю. Отдельно в таких сделках придется уточнить тип земель и их статус под постройкой. Не исключено, что купить получится только сам гараж, а земля, например, находится в аренде.

Как составить договор купли-продажи гаража

Договор купли-продажи гаража составляют продавец и покупатель. Обязательных требований к ДКП для таких сделок нет, а в Сети можно найти готовые шаблоны. Важно: каждая сделка индивидуальна, поэтому набор пунктов и условий будет отличаться. Расскажем, что должно быть в договоре купли-продажи гаража и о его структуре:

1. Шапка
Указывают место, где составили ДКП, — название города, поселка. Также приписывают актуальную дату: в формате день/месяц/год.

2. Данные сторон
Это вводная часть, или преамбула, содержащая основные данные продавца и покупателя:

• полное ФИО;
• паспортные данные: кем выдан, когда, серия и номер, код подразделения;
• прописка: постоянная или сведения о временной регистрации.

Если ДКП заключает представитель стороны, то нужно указать его данные, а также номер и тип документа, на основании которого он действует от лица продавца или покупателя.

3. Предмет договора
Это основная часть, раскрывающая все характеристики гаража и земельного участка под ним. Что нужно указать:

• точное наименование постройки: металлический гараж, ракушка, каменная постройка, бокс и т. д.;
• кадастровый номер постройки, если гараж зарегистрирован, а также его номер в ГСК;
• размеры и адрес: общая площадь, точный адрес гаража, если гараж расположен в кооперативе, то нужно указать название последнего и адрес регистрации;
• тип земель: статус земли, тип использования. Для земли в собственности обязательно указывают кадастровый номер участка. Аналогично прописывают, в каком статусе земля перейдет новому владельцу — с перерегистрацией или с правом аренды;
• наличие обременений: в ДКП продавец гарантирует, что земля и гараж не являются предметом спора с третьими лицами, они не находятся в залоге или аресте.

4. Цена и порядок оплаты
В этом разделе раскрывают финансовую сторону сделки. В ДКП на гараж нужно указать следующее:

• стоимость гаража: в рублях или другой валюте, если сделка проходит за пределами России;
• сведение о выплаченном пае: для гаражей в составе кооператива;
• условия передачи: в какой момент и после чего продавец получит сумму. Например, после перерегистрации права в Росреестре. В этом случае необходимо уточнить, где до этого будут находиться деньги (как правило, это банковская ячейка);
• информация об авансе и задатке: если покупатель передает продавцу некую сумму в момент составления ДКП, ее нужно указать в договоре. Надо уточнить, идет ли она в счет оплаты и можно ли ее вернуть, если сделка сорвется.

5. Условия передачи
В этой части прописывают порядок передачи гаража. Как правило, это делают на основании акта приема-передачи. Также в ДКП можно прописать состояние гаража, указав на какие-то неисправности в нем. Так покупатель будет уверен, что с момента заключения ДКП и до закрытия сделки имущество осталось в прежнем виде.

6. Заключительные положения
Общие сведения о том, когда ДКП вступает в силу, в скольких экземплярах он составлен. В конце стороны снова указывают дату и ставят свои подписи с расшифровкой.

Особенности составления договора купли-продажи гаража

Гаражи строят на разных землях, их оформляют в собственность (как и участок под ними), они могут входить в кооперативы с долевым участием или быть незаконными — без документов и регистрации. В последнем случае сделка самая рискованная. Составить ДКП лучше в каждом случае и по ситуации внести в содержание соответствующую информацию.

С земельным участком

Гараж — объект индивидуальной собственности, то есть принадлежит физическому лицу. Такая недвижимость может располагаться на землельных участках, находящихся в собственности или переданных в аренду, говорит Виталий Шакин. По словам юриста, гаражи часто находятся на землях сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. «Более аккуратно следует относиться к сделке с гаражом на земле сельхозназначения, так как это не основная категория для таких объектов, но в то же время допустимая в некоторых случаях», — говорит юрист.

Первоначально следует узнать кадастровый номер земельного участка. Владелец гаража должен знать его и, по словам Шакина, сложно представить, что он, желая совершить сделку, будет его скрывать. В противном случае не исключено, что земельный участок под гаражом не сформирован, не привязан к границам, поэтому владелец может что-то недоговаривать.

Кадастровый номер и категорию земли обязательно прописывают в договоре купли-продажи. Проверить, к какой категории относится земля, можно на сайте Росреестра, открыв онлайн-карту и выбрав нужный адрес. По участку выдается усеченная информация: кадастровый номер, вид собственности и категория земель.

В гаражном кооперативе

Гаражный строительный кооператив (ГСК) — это форма организации владельцев гаражей, при которой они совместно управляют общим имуществом. ГСК похож на объединение дачников в СНТ, но только с целью хранения автомобилей. Руководит кооперативом председатель. Поэтому при покупке гаража в ГСК без общения с ним не обойтись. Какие документы нужны запросить при покупке гаража в ГСК:

• статус и категория земель под гаражом;
• сведения о долгах собственника;
• устав ГСК;
• документы о вводе в эксплуатацию кооператива;
• подтверждение права ГСК на землю;
• справка о членстве собственника;
• выписка об уплате пая ГСК.

Без документов

Бывают случаи, когда у продавца гаража нет никаких документов на руках, кроме членской книжки. За определенную сумму он переписывает ее на нового владельца — и сделка вроде бы завершена. Но по факту покупатель приобретает только право пользования и членство в ГСК.

Регистрация договора купли-продажи гаража

Договор купли-продажи гаража можно не регистрировать. Стороны составляют его самостоятельно, подписывают, затем покупатель регистрирует документы в Росреестре.

При желании оформить ДКП можно через нотариуса. По ст. 163 ГК РФ, нотариальное заверение сделки подтверждает ее законность. Нотариус поможет составить правильно договор, запросит все необходимые документы и самостоятельно отправит их на перерегистрацию.