Как получить семейную ипотеку без детей: схема, нюансы и риски

В случае если созаемщиками выступят члены семьи, которая подходит под условия льготной программы, семейную ипотеку могут одобрить и бездетным клиентам.

После завершения широкой ипотечной госпрограммы на новостройки основным драйвером продаж на столичном рынке осталась семейная ипотека. Но возможности для ее оформления в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти с июля сузились — в программе могут участвовать только семьи с детьми в возрасте до шести лет и с детьми-инвалидами, тогда как раньше — все семьи с несовершеннолетними детьми. Вместе с тем существует лазейка, которая позволяет оформить семейную ипотеку, вообще не имея детей. Подобные схемы широко не анонсируются на рынке, но опрошенные эксперты подтвердили их наличие.

Семейная ипотека — двигатель продаж в новостройках

Основное падение ипотечных выдач после завершения льготной ипотеки и изменений в семейной пришлось на середину июля. Всего за месяц доля льготной ипотеки снизилась на 42 п.п., до 34%, подсчитали аналитики «Домклик» (данные включают выдачу «Сбера»). Лидерство в структуре выдач осталось за семейной ипотекой, доля которой составила 21% всех ипотечных сделок Сбербанка (-16 п.п.).

В банке ВТБ отмечают, что августовская выдача ипотеки в России, по предварительным оценкам, сопоставима с июльской (355 млрд руб.). Долю семейной ипотеки в общей выдаче банков в августе в ВТБ оценивает в 44%, что ненамного выше результатов первого полугодия (36%).

Несмотря на поддержку семейной программы, спрос на новостройки все же упал, и застройщики массово предлагают различные схемы для стимулирования покупателей.

Один из таких вариантов — это возможность оформить семейную ипотеку заемщикам, у которых нет детей. «Если у вас есть близкие друзья или родственники, которые обладают правом на семейную ипотеку и готовы выступить «донорами», то можно взять их в созаемщики», — объясняет вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. При этом такой «донор» должен получить долю в приобретаемой недвижимости, уточняет эксперт. По сути, это стандартная семейная ипотека с привлечением созаемщика, но доли в приобретаемой недвижимости перераспределены в пользу бездетных заемщиков.

«Скорее всего, другие застройщики также предлагают такие схемы оформления, но официально в акции предложения не выводят, максимум могут в каналах ТГ писать либо использовать схему как инфоповод», — заключает Александр Гуторов. 

Заместитель коммерческого директора компании PIONEER Дмитрий Ефимов обращает внимание на то, что семейная ипотека с привлечением «доноров» — по своей сути не самостоятельный продукт, а один из вариантов оформления ипотеки с созаемщиками. «Если проект застройщика аккредитован в определенном банке, ему доступны все соответствующие программы с возможностью привлечения созаемщиков», — поясняет эксперт. Вместе с тем именно семейная ипотека в рассматриваемом виде имеет ряд своих особенностей и рисков для обеих сторон сделки, сходятся во мнении опрошенные участники рынка.

Плюсы и риски схемы

Главный плюс для заемщиков, у которых пока нет детей или дети не подходят под условия программы, это возможность получить ипотеку по ставке в несколько раз ниже среднерыночного уровня. Но есть целый ряд нюансов — начиная с того, что часть недвижимости будет принадлежать «донору». «Созаемщика привлечь можно, некоторые банки даже готовы рассматривать неродственников, — говорит руководитель отдела ипотеки компании «Бест-Новострой» Надежда Стаднюк. — Однако этот человек должен обязательно участвовать как кредитно-обеспечительной документацией в кредитном договоре, так и в договоре долевого участия, в дальнейшем на него должна быть оформлена собственность в данной квартире не менее 10%».

«На текущий момент клиентов, интересующихся такой программой, почти нет, поскольку, как правило, покупатель квартиры хочет, чтобы она полностью была оформлена на него», — говорит о схеме с привлечением созаемщиков-«доноров» директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Это подтверждает и Александр Гуторов, отмечая, что доля таких сделок в спросе в компании не превышает 1%.

После оформления права собственности такой «донор» может отказаться от своей доли, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Чтобы исключить «донора» из числа сособственников и созаемщиков, необходимо подписание с ним соглашения об этом. Если одна из сторон вопреки первоначальной договоренности откажется подписывать такое соглашение, то сделать с этим что-либо второй стороне будет практически невозможно», — разъясняет эксперт.

С позиции тех семей, кто соглашается выступить созаемщиком по программе, тоже есть важные ограничения. Главное из них — использовав возможность взять семейную ипотеку, такие созаемщики теряют возможность еще раз взять кредит по этой программе до тех пор, пока не будет выплачен оформленный кредит или в семье не родится еще один ребенок, подчеркивает Надежда Стаднюк.

Кроме того, «доноры» рискуют получить дополнительную финансовую ответственность, предостерегает Илья Бахилин. «Вопрос наличия рисков от использования такой схемы для конечного приобретателя и для «донора» зависит в первую очередь от наличия полного взаимного доверия между ними, а также от их финансовой платежеспособности», — поясняет эксперт. Но обе составляющие могут измениться со временем. «Для «донора» в данном случае имеются существенные риски на случай неплатежа со стороны конечного приобретателя до переоформления собственности. Ведь в этом случае банк имеет право предъявить требование к обоим собственникам, — рассказывает Бахилин. — Также не исключено, что, даже если кредит будет выплачиваться в сроки, банк посчитает финансовое положение конечного покупателя недостаточно стабильным и откажет «донору» в выходе из сделки».

Подобный риск усматривает и адвокат, партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев. «Если основные заемщики не смогут исполнять обязанности по выплате кредита, то претензии по возврату чужого кредита могут быть предъявлены и к «донорам», — подчеркивает эксперт. — В лучшем случае эти претензии будут носить долевой характер (если в кредитном и ипотечном договоре вопрос будет урегулирован соответствующим образом). Однако это невыгодно банку, которому надежнее иметь возможность предъявить требование ко всем должникам и в полном объеме».

Кроме того, продолжает Илья Бахилин, риски есть и в случае гипотетического судебного банкротства заемщиков-«доноров» — при таком развитии событий суд вполне может оспорить сделку по отказу от доли в квартире основных заемщиков. «Существует риск, что такая сделка будет признана недействительной и доля будет продана на торгах. Этот риск выше, если банкротство начнется меньше чем через три года после сделки», — заключает юрист.

Риски застройщика

Что касается рисков схемы для застройщиков, эксперты сходятся в том, что они минимальны. «Для застройщика в данном случае риски, скорее всего, отсутствуют при любом раскладе, поскольку использование или неиспользование данной схемы — это добровольное решение покупателей», — говорит Илья Бахилин из КА «Юков и партнеры».

По сравнению с заемщиками правовые риски застройщика невелики, говорит и Алексей Агеев: «Во всяком случае, будучи сильной стороной договора и располагая штатом юристов, он сможет их просчитать и нивелировать».