Как перевести нежилое помещение в жилье. Инструкция

Вместе с экспертами рассказываем о механизме перевода нежилых помещений в жилье и о порядке действий собственника.

Перевод нежилого помещения в жилье — процесс хлопотный, самое главное здесь действовать по четкому алгоритму, чтобы помещение получило новый статус. Это непростой и трудоемкий процесс для собственника помещения, который может отнять много сил и завершиться неудачей. С помощью экспертов рассказываем о механизме перевода: какие документы для этого надо собрать и куда обращаться.

Что такое нежилое помещение

В действующем российском законодательстве нет исчерпывающего объяснения, что такое нежилое помещение. Но в ст. 16 Жилищного кодекса сформулирован перечень помещений, которые имеют жилое назначение. Это жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) или комната. Вся остальная недвижимость относится к нежилой, объясняет Дарья Хорошавцева.

Что относится к нежилым помещениям:

• торговые площадки;
• производственные площадки;
• офисы;
• медицинские учреждения;
• бары;
• кафе;
• рестораны;
• склады;
• апартаменты.

Чем нежилое помещение отличается от квартиры

По словам Дарьи Хорошавцевой, есть два главных отличия нежилых помещений от жилья.

Регистрация

В нежилых помещениях, в отличие от квартир, невозможно оформить регистрацию. Исключение составляют апартаменты, где разрешена лишь временная регистрация, но только в том случае, если они квалифицируются как гостиница или аналогичное заведение.

Налоги

Налоговый кодекс разделяет ставки для жилых домов, квартир, комнат и для нежилых помещений. Если за жилое помещение налоговая ставка составляет 0,1–0,3% от кадастровой стоимости, то налог за апартаменты рассчитывается по ставке 0,5–2%.

Условия для перевода нежилого помещения в жилье

Дарья Хорошавцева поясняет, что для осуществления подобной процедуры необходимо соблюсти четыре основных условия:

• гражданин, который осуществляет перевод, должен быть собственником помещения. На переводимом помещении не должно быть никаких обременений, например ареста;
• здание должно находиться на землях разрешенного пользования (ст. 23 Жилищного кодекса). Если в проектной декларации указано, что земля, на которой построен дом, носит общественно-деловое назначение, то осуществить перевод в жилой фонд не получится;
• помещение должно соответствовать признакам жилого помещения обычного многоквартирного дома как по шумоизоляции и уровню света, так и по другим техническим нормам жилья (постановление правительства № 47). Например, в нежилом помещении должны быть санузел, кухня, водоснабжение и отопление. Планировка должна соответствовать нормам жилой площади — в каждой комнате должно быть окно;
• переводимое помещение не должно находиться в залоге. В противном случае изменить их статус станет возможным только после снятия обременения.

Довольно часто для перевода требуется проект переустройства или перепланировки помещения для целей приведения помещения в соответствие с санитарно-эпидемиологическими, противопожарными и гигиеническими требованиями, поясняет Наталья Гусева. Данный проект может быть подготовлен собственником помещения самостоятельно или с привлечением специализирующейся на этом организации, добавляет эксперт.

Какие документы надо собрать

Список основных документов при переводе апартаментов в жилое помещение выглядит следующим образом:

• заявление собственника;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• план помещения с техническим описанием;
• план переустройства помещения (если нужен);
• поэтажный план;
• согласие на изменение статуса помещения от собственников всех других помещений в доме (если переустройство касается общего имущества).

В некоторых случаях для перевода нежилого помещения в жилое заявителю-собственнику необходимо также получить заключения профильных организаций о соответствии нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилью. Например, заключение о техническом учете и технической инвентаризации, которое выдает БТИ. Этот документ можно получить и через многофункциональный центр (МФЦ), поясняет Виктория Ляпина. Собственнику может потребоваться проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы помещения и положительное письменное заключение. Иногда к списку документов может добавиться экспертиза проектной документации, дополняет эксперт.

Перевод помещения в многоквартирном доме
Перевод нежилого помещения в многоквартирном доме в жилье может оказаться сложным. Дело в том, что все жильцы многоэтажки являются собственниками общих пространств. В случае если перепланировка будет затрагивать общедомовое имущество, потребуется общее собрание собственников и положительный вердикт, говорит Александр Павловский. Эксперт замечает, что при этом уровень безопасности всего дома не должен снизиться.

Куда подавать заявление

Документы для перевода надо подавать непосредственно в орган местного самоуправления по месту нахождения апартаментов или через МФЦ, говорит Александр Павловский.

Сколько рассматривается заявление

Заявление должно быть рассмотрено в течение 45 дней. За этот срок перевод в жилое помещение либо будет одобрен, либо собственнику будет отказано, поясняет Александр Павловский.

Случай из практики
Татьяна Напольских, юрист юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры»:
— Нежилое помещение находилось на цокольном этаже (нулевой этаж) в одной из московских многоэтажек, ранее оно использовалось для складских целей. До всех квартир лестница вела вверх, а до этого помещения лестница вела вниз. Город выставил такой лот на торги, и нашелся покупатель, который сделал ремонт, а также устранил все нарушения. Затем были поданы необходимые документы на перевод этого помещения в разряд жилого, разрешение было получено и в доме появилась еще одна квартира.

Что делать, если отказали

По итогам рассмотрения заявления о переводе помещения из нежилого в жилое уполномоченный орган принимает решение о переводе помещения либо об отказе в переводе помещения, говорит Виктория Ляпина.

Дарья Хорошавцева поясняет, что согласно ст. 24 Жилищного кодекса предусмотрены следующие основания для отказа в переводе нежилого помещения в жилое:

• непредоставление предусмотренных документов;
• предоставление документов в ненадлежащий орган;
• несоблюдение условий перевода помещений;
• несоответствие проекта переустройства помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе должно быть мотивированным и содержать обоснование. Такое решение может быть обжаловано в судебном порядке, поясняет Наталья Гусева.