Как отказаться от доли в квартире

 

Причин отказаться от доли собственности на квартиру много. Например, владелец одной доли не готов покрывать долги по коммунальным услугам или налогам за второго собственника. Бывают случаи, когда квартира находится в собственности сразу нескольких человек, и совладельцы стремятся сократить свой круг, улучшив условия жизни.

Разбираемся, какие шаги необходимо предпринять и как отказаться от доли в квартире, если она получена по наследству, приватизирована, куплена с помощью материнского капитала или находится в ипотеке.

Что такое долевая собственность

Долевой собственностью считается имущество, которым обладают двое и больше владельцев, при этом определена доля каждого. Все совладельцы не только имеют права на имущество, но и обязанности — в соответствии с размером доли — платить налоги и сборы по общему имуществу, нести расходы на содержание (коммунальные услуги, охрана) и хранение (это определено статьей 249 Гражданского кодекса РФ).

Как недвижимость может оказаться в общей собственности

Подробно об этом написано в ст. 244 ГК РФ. Либо такие случаи регламентируются законом, либо возникают по договоренности. Какие это могут быть ситуации:

- недвижимость наследуется несколькими претендентами по закону или по завещанию

- имущество было приобретено несколькими лицами (часто это члены семьи)

- объект отчужден законными способами, например, единоличный собственник решает продать имущество по частям (долям)

- недвижимость принадлежит супругам

- объект приватизируется членами семьи, прописанными на этой площади

Можно ли отказаться от доли в квартире

Физическое или юридическое лицо могут по закону (ст. 236, ГК РФ) отказаться от права собственности. Но до того момента, как отказ оформлен официально и доля передана другому лицу, все права и обязанности, в том числе уплата налогов и ЖКУ, сохраняется за текущим владельцем.

Отказаться от доли собственности на квартиру можно как на этапе возникновения прав на нее (например, при приватизации недвижимости или при вступлении в наследство), так и при существующем праве собственности.

Зачем отказываются от квартирных долей

Причин может быть несколько:

- необходимость оформить долю в пользу родственника

- желание улучшить жилищные условия, например, один из собственников хочет получить все доли себе

- намерение избавиться от обязанностей собственника ненужной площади, когда у человека есть другая недвижимость либо нет финансовой возможности содержать свою долю в квартире

С точки зрения законодательства причина не важна, но от нее зависит алгоритм действий в каждом случае. Их несколько.

Отказ при приватизации квартиры

Первая ситуация — человек еще не получил свою долю в праве собственности, при этом он уже на этом этапе намерен отказаться от нее. К примеру, когда квартира переводится в статус частной собственности и приватизируется. То есть приватизация дает возможность оформить муниципальную квартиру в собственность.

Если гражданин не хочет становиться собственником доли в приватизируемой квартире, то он в праве отказаться от нее до получения недвижимостью нового статуса. Тогда доля отказника распределяется в равных пропорциях между остальными собственниками.

Для отказа достаточно написать заявление в уполномоченный орган: можно, в зависимости от региона, обратиться в МФЦ или профильный департамент муниципального органа власти. Например, в Москве этим занимается департамент городского имущества. Образец заявление на отказ легко найти на сайте ведомства. Иногда с заявителя могут потребовать нотариально заверенный отказ (это стоит от 500 до 1000 рублей в разных регионах).

Как правильно и пошагово оформить приватизацию, можно почитать здесь.

Отказ от доли при получении наследства

Второй случай, когда возникает право собственности и можно отказаться от доли до его вступления в силу, — это получение наследства. В законе указывается возможность отказаться от наследуемого имущества (ст.1157 ГК РФ). Это можно сделать как в пользу какого-то определенного наследника, так и без конкретного имени получателя доли. Во втором случае доля отказника распределяется между другими наследниками в равных пропорциях.

Иногда отказ делается лишь формально, родственники договариваются между собой, чтобы официально доля одного из наследников была поделена или передана кому-то из них. Например, наследник объявлен банкротом, и при вступлении в наследство потеряет свою долю, а семья не хочет ее терять.

Когда отказаться от наследства нельзя

Передать долю третьему лицу, которое не значится в списке наследников, нельзя. Как нельзя отказаться от выморочного наследства: так называется имущество, оставшееся от умершего владельца, на которое нет претендентов. Если в завещании указана только часть имущества, то она и признается выморочной.

Нельзя отказаться и от обязательной доли в наследстве — так называется доля имущества, положенная определенной категории лиц:

- несовершеннолетним детям, в том числе усыновленным и нетрудоспособным, умершего наследодателя

- родителям наследодателя

- супругу умершего

- нетрудоспособным усыновителям умершего

- нетрудоспособным гражданам, находившимся на иждивении наследодателя

Важно: отказ является односторонней сделкой, после которой отказнику невозможно изменить свое решение, передумав и вернув все обратно. Нельзя поменять лицо, в пользу которого передается доля. Нельзя отказаться только от части наследства. Например, долю в квартире не взять, а вот автомобиль получить.

Исключение составляют только случаи, когда наследник получает имущество в наследство по разным основаниям. Допустим, мать оставляет по завещанию дочери бизнес, а сыну — дом. Гараж, автомобиль и квартиру в завещании не упоминает, их дети получают в наследство по закону, и оно делится поровну. Каждый из них может отказаться от имущества, переданного по закону, и сохранить то, что получено по завещанию. И наоборот.

Как отказаться от доли собственности на квартиру по наследству

Допустим, потенциальный совладелец заявляет: «Хочу отказаться от доли в квартире, передаваемой по наследству». Тогда ему нужно иметь в виду следующее: важно учитывать срок в 6 месяцев — именно столько проходит с момента открытия наследственного дела, когда нотариус разыскивает все имущество наследодателя и всех наследников. Распределение наследства происходит либо по завещанию, либо по закону.

Почему важен срок в 6 месяцев? Потому что в течение этого периода наследники могут отказаться от своей доли, подав письменное заявление нотариусу или отправив по почте нотариально заверенное заявление, или направив своего законного представителя, имеющего нотариальную доверенность на право отказа от имени наследника (ст. 1154 ГК РФ). Отказаться от наследства можно даже после того, как наследник вступил в свои права.

Где отказываются от доли в квартире в этом случае? Для этого нужно написать заявление в суд, который может принять отказ и по истечении 6 месяцев после регистрации смерти наследодателя, если сочтет причины пропуска срока в полгода уважительными.

Отказ от уже существующей доли

Если до этого речь шла о доле, которую потенциальный владелец не готов принимать, то теперь рассмотрим случаи, когда человек уже является собственником доли в квартире. Здесь есть нюанс: простого письменного заявления будет мало, точнее, оно не сработает вообще.

При этом не важно, на каком основании возникло право собственности: долевое строительство, приобретение на вторичном рынке или приватизация. Общее в этом то, что такую долю можно либо подарить, либо продать. Как отказаться в этом случае? Таких вариантов несколько.

Дарение доли

Когда владелец доли хочет от нее избавиться, один из способов — подарить ее. В практике договор дарения оформляется письменно. В отличие от завещания, имеющего односторонний характер, когда завещатель сам распределяет свое имущество, не особо интересуясь мнением наследников, в ситуации дарения необходимо согласие того, кто принимает дар.

Участие нотариуса в случае дарения не требуется (ст. 572 ГК РФ). Согласно закону, одна сторона, именуемая дарителем, безвозмездно передает или берет обязательство передать второй стороне (одаряемому) какую-то вещь, имущественное право или имущество. В варианте с недвижимостью это может быть либо объект полностью, либо доля в нем.

Договор дарения недвижимого имущества или доли в нем необходимо зарегистрировать в Росреестре, иначе договор будет признан недействительным. Для этого можно обратиться в МФЦ или непосредственно в Росреестр. Физическое лицо заплатит сбор в 2 000 рублей, а при подаче документов в электронном виде — 1400 рублей. Юридическим лицам придется заплатить 22 000 рублей.

Если доля или недвижимость целиком подарена близкому родственнику, то налог на доход не начисляется. В других ситуациях новый владелец должен оплатить налоговый сбор в размере 13 % от кадастровой стоимости доли или объекта.

Продажа доли

Второй способ отказаться от имеющейся доли недвижимости — продать ее. Важно помнить: собственник доли обязан сначала предложить выкупить свою часть другим совладельцам жилплощади (ст. 250 ГК РФ): они имеют приоритетное право по законодательству, кроме случаев продажи объекта на публичных торгах.

Пример: допустим, в комнате в коммунальной квартире 14 кв. м мать и сын имеют равные доли по 7 кв. м. Мать там не живет, а сын накопил большие долги по коммунальным платежам и налогам. Мать хочет продать свою долю третьему лицу, но сначала по закону она обязана предложить купить долю непосредственно сыну и другим жильцам коммунальной квартиры.

Кроме доли в комнате есть еще доля общей собственности в коммунальной квартире: коридор, санузел, кухня, общий балкон. Ее тоже предлагают сначала приоритетным покупателям: сыну и соседям.

Вот список документов, подтверждающих такое предложение покупателям:

- свидетельство нотариуса о передаче уведомления приоритетным покупателям или о направлении уведомления сособственникам по почте

- выданная отделением почты копия телеграммы, которую продавец сам отправил сособственнику. Уведомление обязательно должно содержать цену и условия продажи доли. В случае, если не известен адрес сособственника, можно отправить извещение по адресу продаваемого имущества.

Продать долю человеку со стороны можно, когда все приоритетные покупатели откажутся от предложения. Если они не приобретут или напишут письменный отказ в течение месяца, то долю можно предлагать третьему лицу. Причем этот срок начинается не с момента направления уведомления, а с момента его доставки приоритетному покупателю.

После того, как покупатель найден, предстоит обычный путь купли-продажи, а договор регистрируется в Росреестре. Сделать это проще через электронный сервис.

Ответы на самые популярные вопросы по сделкам с долями недвижимости можно получить здесь.

Расприватизация

Третий способ отказа от доли называется расприватизацией, то есть можно вернуть личную собственность — приватизированное жилье — муниципалитету или государству. Именно такого термина в законодательстве нет. Но сам процесс перевода частной собственности в муниципальную регулируется несколькими документами: ст. 9.1 закона РФ №1541-1 «О приватизации жилого фонда России» и ст. 20 Жилищного кодекса РФ (закон №189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Сколько стоит отказаться от доли в квартире в этом случае? Расприватизация оформляется бесплатно.

Согласие других собственников

Для расприватизации хозяину нужно обратиться к бывшему собственнику жилого фонда — муниципалитету. Но если речь идет не о жилом помещении целиком, а о доле, то здесь необходимо заручиться согласием другим совладельцев долей, как и в случае продажи.

Если же они против, то выход только один — обращаться в суд, но дело будет выигрышным, только если у собственника доли есть существенные основания для расприватизации. Иногда расприватизация проводится в судебном порядке, если был нарушен порядок приватизации.

Несовершеннолетний собственник или инвалид

Есть и еще одно важное ограничение: если в квартире проживает несовершеннолетний или инвалид, или они являются совладельцами, придется получить согласие органов опеки. Если ребенок — один из собственников, то расприватизация может быть признана нарушением его прав и в ней могут отказать, как и в случае, если ребенок родился или зарегистрирован в жилье уже после его приватизации.

Условия расприватизации

Собственник имеет право передать муниципалитету как жилье полностью, так и долю в жилом помещении, если одновременно выполняются следующие критерии:

- недвижимость стала собственностью по договору приватизации

- собственник не имеет другой недвижимости

- недвижимость не отягощена притязаниями со стороны третьих лиц (расприватизировать площадь под арестом нельзя),

- состав собственников не менялся после приватизации, никто новый не регистрировался на жилплощади и не выбывал (даже по причине смерти)

- доли в праве собственности не менялись

- не было переустройства или перепланировки

Когда все условия выполнены, собственник приватизированной доли обращается в государственные и муниципальные органы (в зависимости от того, к какому фонду до приватизации относилось жилье), совершает расприватизацию, после чего государство или муниципалитет заключают с гражданином договор социального найма на это жилье.

Отказ от доли в ипотечной квартире

Отказаться от доли в ипотечной квартире, подарив ее или продав, можно только с согласия банка. И здесь важны детали: как приобретался объект. Например, выступают ли совладельцы долей как созаемщики по ипотеке; был ли заключен договор до брака или уже после официальной регистрации отношений; каким образом оформлена собственность (долевая или совместная). В любом случае стоит проконсультироваться с банком, в чьем залоге находится квартира.

Возможны различные варианты решения этой задачи: один созаемщик может передать права, с разрешения банка, другому созаемщику, и тогда тот уже будет нести все обязательства по выплате кредита. Либо созаемщики могут, с согласия друг друга и банка, продать жилье целиком.

Важно определить, кого считать основным заемщиком, а кого — созаемщиком. Кроме того, стоит понять, кем приходятся друг другу созаемщики, выделены ли доли в имуществе. Тогда можно продать долю приоритетному покупателю (близкому родственнику, являющимся созаемщиком). Все это стоит обсуждать с банком.

Отказ от доли в пользу супруга

Отказаться от права собственности в ипотечной квартире можно либо продав свою долю супругу, либо подарив ее. Так бывает при разводе или по другим причинам, когда один из супругов не хочет быть совладельцем.

В безболезненном процессе передачи долей поможет брачный контракт, где прописано, что происходит с собственностью и долями при разводе. Например, можно написать, что в этом случае одному супругу достается имущество, а второму — денежная компенсация на определенных условиях. Так же можно поступить и с квартирой вне ипотеки.

Ипотечный кредит, взятый в банке под залог недвижимости, и сама приобретаемая в ипотеку жилая недвижимость, юридически считаются совместно нажитым имуществом. Оно может быть разделено как во время брака, так и после развода.

Если развод еще не оформлен, можно успеть составить и подписать брачный договор, где зафиксировать все нюансы, связанные с имуществом и правами на него. Этот документ нужно обязательно заверить у нотариуса.

Отдельно стоит оговорить случаи, когда ипотечная квартира приобреталась до брака. Если она была куплена до брака, то ее разделить нельзя, как и в случае, если она была получена в дар, или запрет на разделение указан в брачном контракте. Но вот если будет доказано, что, несмотря на то, что договор был оформлен одним из супругов до брака, второй после вступления в брак активно участвовал в погашении кредита, суд может обязать при разводе одного супруга компенсировать другому его расходы по ипотеке.

Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал

Если жилье покупалось с помощью материнского капитала, оно оформляется как общая долевая собственность матери, ее детей и официального супруга. Если маткапитал участвовал как инвестиция в долевом строительстве, то право собственности возникает у всех членов семьи только после официального введения дома в эксплуатацию. Тот из супругов, на ком договор долевого участия, обязан в течение 6 месяцев после ввода дома выделить доли жене и детям.

Бывает так, что квартира была куплена в ипотеку супругом, а потом появился ребенок, и у жены есть желание вложить деньги маткапитала в счет кредита. При этом у нее самой есть в собственности свое жилье, и она не претендует на ипотечное. В этом случае она может вложить материнский капитал, получить свою долю в жилье с оговоркой в договоре о том, что в последующем она эту долю передает в дар мужу. Как погасить ипотеку с помощью материнского капитала, можно почитать здесь.

Если нужно подарить или продать долю несовершеннолетнего, то в этом случае необходимо согласие органов опеки и доказательства, что ребенок не ущемлен в правах: например, у него есть доля в другом имуществе.

Нет точного определения в законе, насколько необходимо участие нотариуса в подобных сделках. Однако юристы полагают, что нотариальное заверение обеспечивает соблюдение прав детей, благодаря рождению которых родители получили маткапитал.