Как одновременно выплачивать кредит и ипотеку

Наличие ипотеки и кредита (как минимум одного) у человека в России не редкость. Разбираемся, как гасить их одновременно и досрочно.

Как выплачивать несколько кредитов

Чем раньше вы начнете гасить кредит и ипотеку досрочно, тем больше в итоге сэкономите. Потому что в первую очередь вы выплачиваете проценты, а уже потом тело кредита.

При этом не стоит бросаться в досрочное погашение кредита и ипотеки при первом удобном случае.

«Прежде чем начинать гасить кредит и ипотеку досрочно, лучше накопить "подушку безопасности", — советует аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — Поскольку сложно предугадать, что будет с вашим финансовым положением дальше, разумнее собрать "подушку" в размере трех — шести ежемесячных платежей и уже потом начинать вносить досрочки. Тем более сейчас в банках еще сохраняются хорошие возможности приумножить сумму таких накоплений за счет размещения их на вклад под привлекательную ставку».

В зависимости от того, по какому займу, кредиту или ипотеке у вас больше задолженность, можно определиться с планами на их погашение. Здесь вам могут пригодиться два метода: «лавина» и «снежный ком».

Суть методов «лавина» и «снежный ком»

Идея метода погашения кредита «лавина» заключается в том, что вы в первую очередь сосредотачиваетесь на выплате кредита с наиболее высокой процентной ставкой. Если у вас много займов, распределите их в зависимости от величины ставки. Затем начните каждый месяц вносить дополнительные платежи по ссуде с самым высоким процентом. Как только досрочно расплатитесь с этим долгом, переходите к следующему, и так до тех пор, пока не закроете все задолженности. При этом методе вы меньше переплатите по кредитам, правда, результат будет виден не так быстро.

Метод «снежный ком» подразумевает погашение в первую очередь маленьких кредитов. То есть вы вносите досрочные платежи (но так, чтобы вам было комфортно) по тем займам, по которым платить осталось немного. Так постепенно подбираетесь к самому крупному кредиту. Вы сразу будете видеть результат, хотя экономия в итоге может оказаться и не такой впечатляющей, как в случае с «лавиной». Зато психологически это комфортный вариант.

Но какой бы метод вы ни выбрали, сначала рассчитайте соотношение доходов и расходов.

Как рассчитать доходы и расходы

Прежде всего необходимо оценить, какой размер платежей для вас удобнее. По большому счету эта сумма зависит от ваших регулярных трат. Допустим, при зарплате в 100 тыс. рублей 20 тыс. в месяц у вас уходит на коммуналку и бензин, еще 20 тыс. — на детей, 10 тыс. — на кафе и рестораны, 18 тыс. — на ипотеку и 10 тыс. — на кредит. Остается 22 тыс. рублей, на которые особо не разгуляешься, разве что продукты купить. В такой ситуации сложно гасить кредиты досрочно.

Если вы хотите взять кредит и рассматриваете разные варианты срока и процентной ставки, поможет кредитный калькулятор. Он покажет, какой будет платеж в каждом случае. Также калькулятор может показать, сколько денег в итоге придется заплатить за весь кредит в зависимости от выбранных параметров.

Какой должна быть идеальная долговая нагрузка

В 2019 году Центробанк решил ввести показатель долговой нагрузки (ПДН). Это соотношение всех платежей по кредитам к совокупному доходу заемщика. ЦБ постановил, что этот показатель не должен превышать 50%. В противном случае повышаются риски невыплат.

В 2024 году Центробанк пошел дальше и обязал банки и микрофинансовые организации письменно уведомлять заемщиков о возможных сложностях с обслуживанием долга и последующих штрафных санкциях, если на выплаты будет уходить более 50% доходов. Такой подход, по мнению регулятора, должен в том числе охладить пыл клиентов, которые хотят оформить очередной кредит.

Для заемщиков ПДН полезен тем, что они могут трезво оценить свою состоятельность и платежеспособность. Важно помнить при этом, что 50% — это критическая отметка. В идеале максимальный платеж по всем кредитам не должен превышать 30% ежемесячного дохода.

Какие бывают виды досрочного погашения

Видов досрочного погашения ипотеки не так много: полное и частичное. В первом случае вы вносите всю оставшуюся сумму (при этом банк пересчитывает проценты), кредит закрывается, ограничения с имущества снимаются, оно перестает быть залоговым, и вы вольны делать с ним что угодно.

В случае с частичным погашением вы вносите на счет в банке более крупные суммы — больше стандартного ежемесячного платежа. После этого доступны два варианта развития событий: сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платеж.

Выгоднее сократить срок или уменьшить платеж?

Если при досрочном погашении вы выберете уменьшение срока выплаты, размер ежемесячного платежа останется прежним, зато рассчитаться с займом вы сможете гораздо быстрее и в итоге сэкономите на процентах. А если решите, что вам удобнее вносить платежи меньшего размера, сможете снизить долговую нагрузку. Правда, срок кредита увеличится.

«В то же время я бы не рекомендовала обращаться к кредиторам за пересмотром графика с целью увеличения размера ежемесячного платежа, поскольку вы не знаете, сможете ли и дальше вносить платежи в таком размере», — говорит Инна Солдатенкова.

Предположим, у вас оформлены ипотека и кредит. Сумма кредита — 300 тыс. рублей, срок — три года, ставка — 20%. К возврату у вас будет 401 367 рублей, а ежемесячный платеж составит 11 149 рублей. Недвижимость вы взяли в ипотеку стоимостью 5 млн рублей, первоначальный взнос был 1 млн, процентная ставка — 14%, срок — 20 лет. В итоге вы должны будете выплатить 7 937 800 рублей, а ежемесячный взнос составит 49 741 рубль. И все это с зарплатой 120 тыс. рублей.

Теперь предположим, что у вас появилось 50 тыс. рублей на частичное досрочное погашение ипотеки. Если выбирать сокращение срока, он уменьшится на 14 месяцев, ежемесячный платеж не изменится, но в итоге вы должны будете вернуть уже 7 291 428 рублей (разница 646 372 рубля). Если выбрать сокращение размера платежа, он уменьшится до 49 119 рублей, а итоговая стоимость кредита составит 7 838 577 рублей (экономия 99 223 рубля).

Если те же 50 тыс. внести в счет досрочного погашения кредита, выбрав сокращение срока, он уменьшится на семь месяцев, а общая стоимость кредита снизится на 34 395 рублей. Если же вы выберете уменьшить платеж, то общая стоимость кредита уменьшится на 16 374 рубля, а срок кредита увеличится на месяц.

Что нужно для досрочного погашения

Чтобы частично досрочно погасить кредит и ипотеку, выберите сумму, с которой сможете расстаться безболезненно. Банк вас ограничивать не станет. Но прежде изучите договор — нет ли в нем штрафов или других санкций в случае досрочного погашения. Напишите заявление (в офисе, в интернет-банке или приложении) за три дня до даты внесения платежа и внесите оговоренную сумму. Банк спишет деньги и пересчитает платежи по оставшейся сумме.

Чтобы полностью погасить ипотеку и кредит досрочно, опять же первым делом прочитайте раздел договора, в котором обозначены условия таких операций. Отдельно обратите внимание на пункты, где говорится о суммах процентов, которые будут начислены в период до полного погашения кредита, и на срок, за который нужно уведомить банк.

После этого обратитесь в банк, чтобы вам помогли рассчитать сумму для полного досрочного погашения, и, если финансовые условия вам позволяют, вносите деньги в назначенное время.

Что советует эксперт

Инна Солдатенкова, аналитик Банки.ру

Чем чаще вы будете делать досрочные платежи, тем лучше. Пусть даже и на небольшую сумму. Поскольку таким образом вы уменьшаете сумму, на которую начисляются проценты. Однако чтобы вся сумма шла на уменьшение основного долга, лучше планировать досрочные платежи в дату ежемесячного платежа.

При этом каждый раз нужно будет оформлять в банке заявление. Но сейчас большинство кредиторов принимают их в электронном виде (в приложении или интернет-банке) и не ставят условие об обязательном уведомлении о такой операции как минимум за месяц, что ранее было распространено.