Как купить или построить дом в 2024 году. Обзор ипотечных программ

Собрали основные ипотечные программы, использование которых помогает купить или построить дом.

Рынок ипотеки в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) считается одним из самых быстрорастущих. За первое полугодие 2024 года ипотечные заемщики в целом по России получили на строительство индивидуальных домов свыше 380 млрд руб. Это рекордный показатель, который более чем вдвое превышает аналогичный прошлогодний результат.

Какие ипотечные программы сегодня доступны россиянам, которые хотят купить готовый дом или построить его, рассказываем в нашем материале.

Рыночная ипотека на ИЖС: ставки, требования и особенности

Ипотеку на покупку и строительство частного дома можно оформить в рамках стандартных программ. Сегодня все крупные банки предлагают такие продукты. Ставки по ним напрямую зависят от уровня ключевой ставки ЦБ и сейчас находятся на высоком уровне. По данным «Дом.РФ», на начало августа средняя ставка по кредиту на приобретение готового дома составила около 19,95% годовых, на строительство дома — 19,47% годовых. При этом реальные ставки в банках сейчас еще выше.

Например, при покупке дома стоимостью 10 млн руб. и первом взносе 30% (3 млн руб.), сроке кредита 30 лет и ставке 21,6% (предложение крупнейшего банка) ежемесячный платеж при сроке кредита 30 лет составит 128,4 тыс. руб., а рекомендуемый доход для обслуживания такой ипотеки — 164 тыс. руб. «Ставки по ипотеке сейчас высокие. При снижении ключевой ставки ожидается и уменьшение процентов по ипотеке. Но когда это произойдет, пока сказать сложно», — отметила основатель юридического центра «10 Соток», автор подкаста об оформлении земельных участков «Пуп земли» Юлия Толстихина.

Условия и требования по рыночной ипотеке отличаются в зависимости от банка. Как правило, первый взнос по таким программам начинается от 20–30%. Традиционно при выдаче ипотеки на ИЖС банк-кредитор обращает особое внимание на качество залога, отмечает директор развития жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков. Сам дом должен быть пригодным для проживания, иметь коммуникации. Это может быть как дачный дом, так и коттедж для круглогодичного проживания, а земля может быть в собственности или в аренде. В случае покупки готового дома в залог банку (до полной выплаты ипотеки) перейдет купленный дом и земельный участок, на котором он расположен.

При выдаче ипотеки на строительство частного дома банк может потребовать в качестве залога не только земельный участок, на котором планируется строительство, но и иную недвижимость, например квартиру. Кроме того, банк может запросить поручительство. «Использование стандартизированных решений, домокомплектов высокой заводской готовности или ранее уже согласованных банком проектов домов и (или) подрядчиков повышает вероятность одобрения ипотечного кредита», — отметил Евгений Квасенков.

Примеры рыночных программ
В Сбербанке ставки на строительство частного дома начинаются от 19,5% годовых для зарплатных клиентов, не для зарплатных — от 20,5%. Необходим первый взнос — от 25,1%. Максимальный срок кредита — 30 лет, а максимальная сумма — 100 млн руб. «Ипотека выдается на строительство дома на своем или арендованном участке или на покупку земли с дальнейшим строительством дома на ней. Строить дом можно самостоятельно или с любым подрядчиком — без аккредитации и других ограничений. Кредит выдается частями», — рассказали в пресс-службе банка. Аналогичные минимальные ставки предлагаются и при покупке готового дома, но здесь первый взнос — от 10,1%.
В ВТБ в рамках стандартных продуктов доступна ипотека на ИЖС по ставке от 19,9% при условии комплексного страхования, цифровых сервисов и подтверждения доходов. Необходим минимальный первоначальный взнос — 25,1%, без подтверждения занятости и доходов — от 35,1%. Максимальный срок кредита — 30 лет, а сумма — 100 млн руб.
Ипотеку можно оформить на готовый дом по ставке от 19,6% годовых. Первый взнос в данном случае ниже — от 15,1% при подтверждении занятости и уровня доходов, без этого — от 30,1%. Год постройки дома не имеет значения, но он должен быть пригоден для проживания. Максимальная сумма кредита — 100 млн руб.

Льготные программы на ИЖС: ставки, требования и особенности

Купить или построить загородный дом позволяют действующие федеральные льготные программы — семейная, IT-ипотека, сельская, дальневосточная и арктическая. Ставки по ним в несколько раз ниже рыночных и варьируются от 2% до 6% годовых. Каждая программа имеет свои ограничения — по сумме кредита, целям, адресатам. «В первую очередь банки обращают внимание на платежеспособность потенциального заемщика, его кредитную историю и другие финансовые аспекты», — отметил директор развития жилищной сферы «Дом.РФ».

Минимальный первоначальный взнос по льготным программам составляет 20–30%. При этом банки вправе потребовать и более высокий первоначальный взнос (например, при сомнениях в платежеспособности потенциального заемщика), отметила исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина.

По льготным программам банки также требуют залог. «Даже в рамках одной программы у разных банков требования к залоговым объектам различны. Основное — жилой дом, который можно будет застраховать, а оценочная стоимость залога будет не ниже суммы по кредиту. При кредитовании строительства в залог идет участок, а после завершения строительства в залог оформляется дом», — уточнила эксперт.

К объекту строительства тоже выдвигаются требования по наличию необходимых коммуникаций, иногда по площади дома, местоположению и инфраструктуре, добавила основатель юридического центра «10 Соток». Есть требования по виду разрешенного использования земельного участка (должны быть виды, разрешающие капитальное строительство дома: ИЖС, ЛПХ). Воспользоваться любой из льготных программ можно только один раз. Исключения составляют случаи изменения состава семьи при рождении ребенка, добавила эксперт.

Дом можно купить у застройщика либо построить с помощью аккредитованной банком подрядной организации или своими силами. При строительстве хозспособом нужно учитывать срок строительства — год, продолжила исполнительный директор федеральной компании «Этажи». За этот срок нужно ввести дом в эксплуатацию, застраховать его и оформить в залог. При строительстве с привлечением подрядной организации стандартный срок строительства — три года, но есть и те, у которых срок составляет до двух лет, обратила внимание она.

Рассмотрим основные льготные программы в ИЖС.

Список федеральных льготных программ, подходящих под ИЖС

1. Семейная ипотека под 6%

В июле 2024 года были обновлены условия семейной ипотеки. Программа действует до 2030 года. Льготным кредитом под 6% могут воспользоваться семьи с детьми в возрасте до шести лет, а также семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.

Также семейную ипотеку могут получить граждане отдельных регионов и городов:

• семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах численностью до 50 тыс. человек, за исключением территорий Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
• семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или проживающие в регионах (всего их 35, с полным списком можно ознакомиться здесь), имеющих индивидуальные программы развития.

Суммы кредитов сохранялись. Для жителей Москвы и Московской области, а также жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн руб., для жителей других регионов — 6 млн руб. Первый взнос тоже остается на уровне 20%. При рождении ребенка можно рефинансировать ранее выданный кредит. Сейчас можно оформить только один льготный кредит.

Льготный кредит по программе можно потратить на:

• покупку готового или строящегося дома у застройщика по договору купли-продажи или по договору участия в долевом строительстве;
• строительство дома по договору подряда с применением эскроу-счета, в том числе на покупку земельного участка;
• рефинансирование ипотеки на приобретение жилья на первичном рынке (и на строительство дома для семей с детьми-инвалидами).

Как пояснили в «Дом.РФ», по новым условиям кредит на строительство частного дома возможен, только если стройка ведется по 214-ФЗ или при заключении договора подряда с использованием эскроу-счета. Само строительство может вестись в том числе с использованием домокомплектов или типового проекта, уточнили в институте жилищного развития.

2. IT-ипотека под 6%

Правительство продлило льготную IT-ипотеку до 2030 года, одновременно с этим изменив ее условия. Новые условия оформления IT-ипотеки начали действовать с 1 августа 2024 года, а одно из главных нововведений — исключение из программы Москвы и Санкт-Петербурга.

Также повышена ставка по кредитам — с 5% до 6% годовых, а лимит будет единым для всех регионов — 9 млн руб. Изменены и требования по зарплате IT-специалистов. Для получения льготного кредита IT-специалист должен иметь доход от 150 тыс. руб. в месяц до вычета НДФЛ в городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях. Для жителей других городов и населенных пунктов минимальная зарплата должна быть от 90 тыс. руб. Возраст заемщика— от 22 до 50 лет включительно, необходимо российское гражданство и первый взнос от 20%.

Льготный кредит можно потратить на покупку:

• строящегося жилья в многоквартирных и домах блокированной застройки (таунхаусы, дуплексы), в том числе с земельными участками;
• готового жилья в многоквартирных домах, в домах блокированной застройки, в том числе с земельными участками, по ДДУ;
• индивидуального жилого дома (ИЖД) в границах территорий малоэтажных жилых комплексов;
• не находящихся в границах территорий малоэтажных жилых комплексов ИЖД на земельных участках;
• находящихся на этапе строительства ИЖД в границах территорий малоэтажных жилых комплексов;
• на оплату работ по строительству ИЖД на земельных участках, если указанное строительство осуществляется по одному или нескольким договорам подряда.

3. Арктическая и дальневосточная ипотека под 2%

Оформить льготный кредит по ставке 2% годовых на покупку или строительство дома можно на территории Дальнего Востока и российской Арктики. Льготный кредит могут оформить молодые семьи, получатели арктического и дальневосточного гектара, переезжающие в указанные регионы учителя, медработники, работники ОПК. Максимальная сумма кредита — 6 млн руб. и 9 млн руб. при строительстве дома площадью больше 60 «квадратов». Нужен первый взнос — от 20%. Срок действия программы — до 31 декабря 2030 года.

Льготный кредит можно потратить на:

• покупку готового индивидуального жилого дома у застройщика по договору купли-продажи;
• покупку строящегося индивидуального жилого дома у застройщика по ДДУ;
• строительство индивидуального жилого дома самостоятельно или с привлечением подрядной организации;
• покупку земельного участка с дальнейшим строительством дома;
• покупку вторичного жилья в Магаданской области и Чукотском автономном округе;
• покупку вторичного жилья в моногородах на территории ДФО и Арктики;
• покупку вторичного жилья на сельских территориях ДФО и Арктики;
• покупку вторичного жилья на всей территории ДФО и Арктики для вынужденных переселенцев.

4. Сельская ипотека под 3%

Сельскую ипотеку под 3% годовых может оформить любой россиянин, который проживает в небольшом населенном пункте (не более 30 тыс. человек) или планирует туда переехать. Среди требований — регистрация в доме в течение полугода после покупки или строительства, а также первый взнос — 20%. Максимальный размер кредита — 6 млн руб. Программа бессрочная. Но один из ее минусов — высокий спрос и нехватка лимитов, из-за чего банки периодически приостанавливают прием заявок.

Льготный кредит по сельской ипотеке можно потратить на:

• покупку готового или строящегося дома у застройщика;
• покупку дома на вторичном рынке с земельным участком. Дом должен быть не старше трех лет, если куплен у юридического лица или ИП, и не старше пяти лет, если приобретен у физического лица;
• покупку дома блокированной застройки, в том числе с земельным участком;
• строительство дома по договору подряда;
• строительство дома своими силами с использованием готовых домокомплектов отечественных производителей.

Дополнительные льготы на ИЖС

Купить или построить дом помогают и региональные ипотечные программы для молодых специалистов, учителей и медицинских работников. По таким программам, например, учитель, переезжающий в сельскую местность, получает денежные средства на покупку жилья, добавила Юлия Толстихина. «Он должен отработать по специальности определенное количество времени. Условия программ разные, они существуют в большинстве регионов, в том числе в Крыму, на Крайнем Севере и в центральных регионах России. Денежные средства по таким программам можно потратить как на приобретение готового жилья, так и на строительство частного дома», — уточнила эксперт.

Кроме того, можно воспользоваться военной ипотекой, продолжила она. «Военная ипотека позволяет как купить готовый частный дом, так и построить его, заключив договор со строительной компанией по готовой планировке», — уточнила основатель юридического центра «10 Соток».

При покупке и строительстве дома можно воспользоваться другими льготами. Например, маткапиталом, который можно использовать как первый взнос по ипотеке или для погашения основного долга. Многодетным семьям доступна выплата 450 тыс. руб. для погашения ипотеки. Помимо этого, можно использовать налоговые вычеты, который позволят вернуть часть расходов на строительство дома и выплату банковских процентов по ипотеке.