Как культура владения влияет на инвестиционный потенциал недвижимости

Мировой рынок недвижимости переживает смену парадигмы. Традиционная система строится на модели пространственного развития, когда в основу ложится распределение функций в объектах недвижимости, целого района или даже города. На смену такому подходу приходит новая модель — она базируется на бережном отношении к среде.

О том, как этот тренд отражается на девелоперском рынке и как меняется в сознании покупателей понятие «владение недвижимостью», говорили российские и иностранные эксперты в области архитектуры и урбанистики в рамках прошедшей в Москве конференции «Строительство и девелопмент: ценности, стратегии, тренды».

Как отметили участники дискуссии, сегодня владение недвижимостью — это не просто инструмент удовлетворения базовой потребности в отдыхе и защите от непогоды. Психологи выделяют отдельное понятие «чувство дома», благодаря которому человек обретает внутреннюю гармонию и опору, которая позволяет ему развиваться и комфортно ощущать себя в социуме. С потребительской точки зрения квартира или дом в собственности служит гарантом стабильности и безопасности, причем не только в психоэмоциональном плане, но и с экономической стороны, так как недвижимость по-прежнему остается одним из основных способов эффективного сохранения сбережений. Данные предпосылки и формируют сегодня культуру владения, пришли к выводу участники конференции.

Тренд влияет на концепцию, концепция влияет на город

Концепция современного развития города подразумевает принципы осознанного подхода к владению активами в долгосрочной перспективе. В итоге реализация девелоперского проекта трансформируется, участвуют в этом все стороны, начиная с государства и застройщика и заканчивая агентствами недвижимости и покупателями/инвесторами. Все они тем или иным образом взаимодействуют друг с другом и транслируют ценности этого проекта.

Массовое развитие девелоперского рынка в озвученном русле образует качественно новую среду — тот самый умный город. «Развитие умных городов и цифровизация влияют на культуру жителей крупных мегаполисов и их отношение к недвижимости, — признает Лу Жао, доктор юридических наук, доцент юридического факультета Пекинского педагогического университета. — Из положительных моментов можно отметить появление широкого выбора проектов у обычных горожан: они могут сравнивать, отбирая для себя предпочтительные и удобные варианты».

Участники мероприятия выделяют несколько ключевых тенденций смены парадигмы владения такими активами, как недвижимость:

• молодые люди хотят не просто купить квадратные метры, но также иметь развитую инфраструктуру в своем жилом комплексе и рядом с ним;
• значительный рост цен на недвижимость сокращает возможность покупки собственной квартиры 20–30-летними покупателями;
• экономические причины (дефицит дохода) и новое мировозрение, связанное с осознанным потреблением, мотивирует молодых покупателей предпочесть покупке аренду жилья;
• покупатели более старшего возраста, наоборот, уже имеют опыт покупки и владения собственной недвижимостью — для них растет актуальность вопроса о грамотном содержании такого актива.

Что это значит для девелоперов

Концепция проекта складывается не только из технологии строительства, квартирографии, планировочных решений и наличия отделки. Не менее важными оказываются общее домовое имущество, имеющаяся инфраструктура и сервисы от управляющей компании — совокупность этих параметров формирует конечную стоимость квадратного метра и определяет инвестиционную привлекательность лота в будущем.

Одной из приоритетных задач девелоперов становится необходимость развивать культуру владения недвижимостью, признают участники рынка. «После приобретения стоимость квартиры формируют не только ее расположение, класс жилого комплекса и квадратные метры, но и в целом состояние дома, места общего пользования, инфраструктура — так называемая атмосфера для жизни, начиная от благоустройства рядом, входных групп, лифтов, наличия сервисов до уровня самой квартиры. Это эмоциональное восприятие дома в целом, его сложно посчитать, но оно определенно влияет на стоимость актива как места, в котором живут или будут жить», — подтверждает коммерческий директор Capital Group, член правления Петр Исаев.

Задачей девелопера становится игра на опережение, продолжает эксперт: еще на этапе разработки концепции нужно заранее продумать инвестиционную составляющую — интересен ли проект для тех покупателей, которые со временем решат продать приобретенную квартиру. Для этого важно попробовать просчитать жизнь проекта уже после сдачи в эксплуатацию.

Высокая конкурентность и другие острые углы

Негативный момент, по мнению Лу Жао, заключается в том, что применение современных подходов происходит неравномерно. В результате появляются наиболее привлекательные районы, а остальные на их фоне значительно отстают, формируя дисбаланс на рынке недвижимости.

Еще одна проблема — столкновение интересов разных поколений. Аналитики выделяют три категории потребителей, напоминает кандидат экономических наук, доцент кафедры управления проектами и программами РЭУ имени Г. В. Плеханова Галина Каллаур:

• поколение Х — люди, родившиеся с середины 1960-х по начало 1980-х годов. Они находятся на стыке традиционных ценностей и нового технологического уклада. Многие из них когда-либо уже приобретали жилье и теперь предъявляют особые требования к качеству, удобству и пространству. Это основные покупатели загородного формата;
• поколение Y — люди, родившиеся с начала 1980-х по середину 1990-х годов. Это относительно молодые покупатели, которые впитали в себя дух цифровизации. Их требования формируются в том числе на устойчивом развитии и ответственном отношении к среде и условиям жизни. Их особые запросы — технологичность и всевозможные девайсы;
• поколение Z — люди, родившиеся после середины 1990-х годов. Это активные потребители, которые формируют запрос на новые форматы жилья. Такие покупатели сильно подвержены социокультурной трансформации и зависимы от медийного и социального пространства. Они, скорее, предпочтут удобство инфраструктуры, красивую локацию и панорамные виды из окна, оставив на втором плане площадь или функционал квартиры.

Таким образом, девелоперу необходимо четко представлять и понимать свою целевую аудиторию. Важно также помнить, что сегодняшний покупатель жилья значительно моложе, чем десять лет назад. Делая ставку в том числе на молодое поколение, проектировщики, архитекторы и девелоперы принимают во внимание потребности и отношение аудитории к недвижимости не просто как к месту проживания, а как к активу, несущему в себе целую философию жизни.

Есть и третья сложность, связанная с разницей поколений и их запросов. «Молодое поколение в принципе не хочет владеть недвижимостью, а скорость смены пространственной модели жизни приведет к еще большему подъему рынок аренды», — считает Петр Исаев. Это значит, что потребителю нужно отдельно прививать культуру владения активом как часть традиционных ценностей и надежной инвестиционной перспективы.

Повысить культуру налогами и кадрами

Логичным регуляторным инструментом для повышения осознанности по отношению к объекту недвижимости может стать налоговый аспект, считает Петр Исаев.

«Во многих странах мира, как мы знаем, владение недвижимостью с точки зрения налогов и государства — это ультрадорогое удовольствие, которое не каждый себе может позволить», — объясняет эксперт.

Также эффективными инструментами являются целенаправленное образование и качественная подготовка кадров под запросы рынка. «Роль образовательной среды здесь очень высока, потому что при грамотном подходе, синергии интересов государства и бизнеса на выходе из вуза мы получаем выпускников, которые обладают всем набором компетенций — профессиональных, корпоративных и управленческих», — говорит Галина Каллаур.

Управленческие кадры являются драйвером трансформации современных экономических систем, в том числе в такой отрасли, как инвестиционно-строительный комплекс и девелоперская деятельность. Точечно выстроенная персонализированная траектория взаимодействия между всеми участниками процесса становится важным аспектом, который задает тренды на изменение формата дискуссии между продавцом и покупателем.

Наконец, самым важным фактором развития, по мнению участников конференции, является понимание, что сегодняшний владелец недвижимости — это подготовленный профессиональный участник рыночных отношений. Такой человек смотрит на объект как на точку инвестиций, как на альтернативу финансовым активам, как на пассивный доход, иногда как на средство развития собственного бизнеса или перераспределения налоговых издержек — и культура владения недвижимостью способна приумножить эффективность каждой стратегии.