Ипотека под 14-16% станет «холодным душем» для вторичного рынка жилья. Риелторы ожидают снижения спроса и цен после ажиотажа
Повышение ключевой ставки ЦБ – сначала до 8,5%, а потом и до 12% - привело к всплеску спроса на вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковья, который риелторы уже сравнивают с мартовским ажиотажем 2022 г. Однако ажиотаж продлится недолго, уверены опрошенные IRN.RU агентства недвижимости – ипотека под 14-16% лишит вторичный рынок 10-20% клиентов.
По итогам июля управление Росреестра по Москве зарегистрировало 14 932 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Хотя спрос немного просел относительно июня - на 5,2%, рынок остается активным: по сравнению с хорошим для рынка июлем 2021 г. число переходов прав увеличилось на 10,8%, а по сравнению с «плохим» июлем 2022-го – на все 79%.
«Сейчас активность рынка примерно на 15–20% выше, чем обычно бывает летом, и такого оживления мы не наблюдали за последние 5 лет», - отмечает Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».
В «Инкоме» количество авансов и сделок в июле на 110% превысило показатель июля прошлого года. В офисах «ТСН Недвижимость», работающих на рынке вторичного жилья Подмосковья, потенциальный спрос (запросы на покупку квартир) в июле вырос примерно на 25% относительно июля 2022-го, а реальный (авансы) - на 52%.
«Схожая ситуация складывается в августе – спрос на квартиры в первой половине месяца стал на 15% выше, чем за аналогичный месяц годом ранее», - добавляет Лидия Кайнова, руководитель офиса компании «ТСН Недвижимость» в Щелково.
О всплеске покупательской активности сообщают и другие агентства недвижимости. «Уже третью неделю (августа – прим. ред.) мы видим последовательное увеличение количества звонков от покупателей. Рост к аналогичному периоду июля составляет 20%», - рассказывает Александр Москатов, управляющий директор сети «Миэль». По словам гендиректора инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгения Шавнева, количество обращений, авансов и сделок в компании в августе кратно выросло в сравнении с предыдущим периодом прошлого года - в среднем в два раза, относительно июля также зафиксирован рост в среднем на 15-20%.
В общем, как и прогнозировал IRN.RU, повышение ключевой ставки 24 июля и 15 августа и нестабильная экономическая ситуация, связанная с падением курса рубля, обеспечили всплеск спроса на рынке недвижимости.
«Во-первых, нестабильность побудила граждан, хранящих свои сбережения в рублях, выйти на рынок с целью вложить средства в «твердую валюту», то есть недвижимость. Во-вторых, увеличение ключевой ставки всегда автоматически приводит к росту уровня процентных ставок по ипотеке, поэтому в моменте выросла активность покупателей, которые хотят успеть приобрести квартиру в кредит на старых условиях», - говорит Лидия Кайнова.
В целом, ситуация на вторичном рынке пока не сильно отличается от таковой на первичном. Разве что ипотечники на «вторичке» отреагировали на повышение «ключа» особенно нервно, так как на вторичном рынке нет государственных льготных программ с фиксированными ставками.
«Мы видим и некую обеспокоенность покупателей, которые застряли на рынке и медлили с принятием решения. Сегодняшний день обозначает некие дедлайны, заставляющие их быстрее решаться на покупку. Ситуация похожа на картину марта 2022 г. Люди, у которых одобрены кредиты, постараются закрыть сделки как можно быстрее», - отмечает Александр Москатов, управляющий директор сети «Миэль».
На фоне активного спроса на рынке продолжает сокращаться объем ликвидного предложения. «Рост спроса на вторичном рынке мы начали наблюдать с середины марта текущего года: количество входящих звонков с запросом «купить» по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло в среднем в два раза. Спрос конвертировался в сделки, что привело к сокращению объёма предложения, который с марта по июль снизился на 15,5%. О дефиците лотов пока говорить не приходится, но у покупателей уже возникают трудности с выбором ликвидного объекта», - говорит Александр Москатов.
«Инком» о снижении общего объема предложения не сообщает – по данным компании, этот показатель даже вырос в июле на символические 0,4%. Однако, подчеркивает Сергей Шлома, в экспозиции накапливаются малоликвидные, неинтересные покупателям объекты – переоцененные, с низкими качественными характеристиками.
По данным аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке «старой» Москвы на продажу выставлено 88,05 тыс. лотов (из них 83,74 тыс. шт. – квартиры, 2,59 тыс. шт. – комнаты, 1,72 тыс. шт. – доли). За месяц объем предложения увеличился на 0,4%, за год на 22,7%.
В Новой Москве покупателям предлагаются 8,48 тыс. вторичных объектов (8,34 тыс. шт. – квартиры, 60 шт. – комнаты, 80 шт. – доли). По отношению к июньскому показателю экспозиция сократилась на 1,1%, по сравнению с июлем 2022 г. - увеличилась на 28,1%.
В Подмосковье вторичная экспозиция насчитывает 72,53 тыс. лотов (70,37 тыс. шт. – квартиры, 1,65 тыс. шт. – комнаты, 510 шт. – доли). За месяц предложение сократилось на 0,1%, за год - увеличилось на 27,1%.
Всплеск покупательской активности отразился и на ценах. По данным аналитического центра www.irn.ru, за июль средняя стоимость метра на вторичном рынке «старой» Москвы выросла на 1,1%. Это немного, но за все первое полугодие 2023 г. столичные квартиры подорожали лишь на 1,2%. «Вторичка» в Новой Москве и Подмосковье за месяц прибавила в среднем 0,5% и 0,6% соответственно – см. обзор рынка недвижимости от IRN.RU.
Размер торга на вторичном рынке остается в пределах 5-10%, по данным «Этажей», но продаж со скидками стало меньше – 70% сделок против 80% в июне, подсчитали в «Инкоме». «Сейчас продавцы выставляют свои лоты в рекламу по чуть завышенной цене, предполагая торг, но за счет высокого спроса 30% квартир покупают, не торгуясь. При этом некоторые низкобюджетные ликвидные объекты удается продать даже на 200–300 тыс. руб. дороже, чем рассчитывали изначально, – их около 10% в массовом сегменте», - рассказывает Сергей Шлома.
Однако, скорее всего, ажиотаж и «ценовое ралли» на рынке продлятся очень недолго. Ослабление рубля и повышение ключевой ставки ЦБ отнюдь не увеличивают платёжеспособность покупателей, а лишь обеспечивают досрочную реализации спроса – люди, планировавшие приобрести квартиру в течение ближайших месяцев, покупают жилье сейчас. А это неизбежно приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Резко подорожавшая ипотека, естественно, тоже будет давить на спрос и цены.
«Рост ключевой ставки за два месяца на 4,5% - это существенно и, бесспорно, покупатели-ипотечники это прочувствуют. И в целом это может стать холодный душем для того активного спроса, который мы наблюдали последние несколько месяцев. Как правило, эффект подорожания ипотечного кредита начинает работать примерно через 2-3 месяца. Так как у всех уже одобренных ипотечников одобрение действует именно в этот период. Однако сейчас актуален вопрос не только, на сколько банки поднимут ставки, но и сохранят ли раннее одобренные в течение срока действия решения. По первой реакции банков мы видим, что некоторые очень торопятся подогнать рыночные ипотечные ставки под новые условия. Мы ожидаем, что ипотечная ставка на вторичном рынке (может быть, не сразу) на этом фоне повысится до отметки 14,5-15%», - прогнозирует Александр Москатов.
Директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева не исключает, что ставки на вторичном рынке вырастут еще больше – до 16%, «что сделает ипотеку на «вторичку» очень дорогим удовольствием» и «еще сильнее подтолкнет рынок в сторону новостроек». Признаки возвращения спроса с вторичного на первичный рынок Гордеева видит уже сейчас.
По мнению Лидии Кайновой, снижение спроса на «вторичку» потянет вниз и цены. В целом она полагает, что может повториться ситуации весны 2022 г.: «Если проводить параллель с весной прошлого года, когда ЦБ поднял ставку сразу до 20% годовых, то это привело сначала к ажиотажному скачку спроса в надежде закрыть покупку по уже одобренным кредитам со старыми ставками и росту цен. Затем рынок недвижимости буквально встал до конца весны, заявки на ипотечные кредиты были единичными, спрос и количество сделок упали, цены потянулись вниз. Вполне вероятно, что мы увидим примерно такую же реакцию сейчас».
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.