Ипотека по ставке продавца: как взять кредит ниже рынка

В теории приобрести залоговый объект недвижимости с частичным сохранением условий ипотечного кредита можно в любом банке (например, по ставке 12% годовых вместо рыночных 20%). Но на практике сделать это сложно.

На сайтах по продаже недвижимости можно встретить объявления, в которых продавец предлагает переуступить квартиру в ипотеке по своей ставке. Например, это может быть жилищный кредит под 12-14%, а иногда и 10% годовых. В условиях средних рыночных ставок по ипотеке, которые в июле достигают 20%, такое предложение кажется весьма выгодным.

Вместе с экспертами разбираемся, в чем суть данного механизма и реально ли оформить такой кредит.

Ипотека по ставке продавца

Ипотека с сохранением ставки для покупателя начала активно применяться как инструмент поддержания спроса после введения заградительных ставок по стандартным ипотечным программам весной 2022 года. Такая программа сейчас есть в Сбербанке, она появилась около двух лет назад, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Суть в том, что для покупателя недвижимости сохранялись все условия жилищного кредита продавца, включая процентную ставку. Стоимость недвижимости продавец определял самостоятельно. Например, он продавал квартиру за 10 млн руб., а долг по ипотеке у него оставался 6 млн руб., в таком случае покупатель должен был разницу в 4 млн руб. заплатить продавцу. «Банк переоформлял существующий ипотечный кредит с продавца на покупателя с сохранением условий договора, включая ставку, и покупатель продолжал выплачивать банку оставшуюся сумму долга», — пояснила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Однако сейчас действие программы ограничено — в Сбербанке ею могут воспользоваться только родственники заемщика, пояснила Татьяна Решетникова. «Но банки в этом случае более тщательно проверяет саму сделку, особенно, когда при покупке используются различного рода субсидии и сертификаты», — отметила эксперт. «Хотя потенциально опция распространяется на значительное число клиентов, «Сбер» редко оформляет подобные кредиты из-за непростых условий получения займа», — добавил Руслан Сырцов. 

Однако в теории приобрести залоговый объект недвижимости с частичным сохранением условий ипотечного кредита можно в любом банке, законодательных ограничений нет, продолжила замглавы департамента федеральной компании «Этажи». «В нынешних условиях высоких рыночных ставок — это, с одной стороны, отличная альтернатива дорогой ипотеке для покупателя, а, с другой стороны, хороший механизм для реализации находящейся в залоге у банка недвижимости для продавца», — отметила эксперт.

Но банкам сейчас выдача такой ипотеки невыгодна, поскольку новому заемщику придется выдавать ипотеку по старой более низкой ставке, пояснил гендиректор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. «По текущим ипотечным ставкам и с угрозой нового повышения ключевой ставки такая услуга для банка, вероятно, стала финансово неинтересна. Поэтому подобные сделки сейчас буквально штучный товар», — отметил эксперт. Кроме того, не многие из тех, кто покупал квартиру в ипотеку под 10% годовых, решают расстаться с ней сейчас, добавил он.

Нюансы программы

Ипотека по ставке продавца имеет свои особенности. Во-первых, при таком варианте банк брал единовременную комиссии в размере 1% от остатка по ипотеке, но в пределах от 12 тыс. до 30 тыс. руб. Во-вторых, ипотечный кредит у продавца должен быть выдан по стандартной программе, а не льготной и корпоративной, пояснила Татьяна Решетникова. «При таком варианте не требуется оценка объекта, поскольку он уже находится в залоге у банка. А вот страхование объекта и нового заемщика придется сделать заново», — добавила эксперт.

Новому заемщику обычно приходится вносить больший первый взнос. Это связано с тем, что собственники продают квартиры дороже той суммы, за которую покупали, пояснил Руслан Сырцов. «Размер одобряемого займа в ходе этой программы совпадает с остатком по кредиту собственника. Соответственно, чтобы оформить такую ипотеку, зачастую нужно вносить большой первоначальный взнос», — уточнил эксперт.

Такие заявки рассматривались индивидуально. «Главное и весьма жесткое условие, предъявляемое к покупателям, заключается в необходимости совпадения их кредитного портрета с продавцами, в частности, требуются сопоставимый уровень дохода, возраст, срок займа», — добавил управляющий директор компании «Метриум».

По словам экспертов, процедура оформления ипотеки со сменой заемщика в целом не отличается от стандартной схемы. Главное, чтобы покупатель и продавец договорились о сумме сделки, а банк одобрил кандидата. «При подписании кредитного договора одновременно происходит переход права собственности со снятием одного залога и установлением нового — на тот же объект и на нового собственника», — пояснил Александр Чернокульский. «Средства, которые выделяются по этому новому кредитному договору, идут на погашение старого кредита. Внутри одного банка, полагаю, технически это достаточно несложно осуществить», — отметил эксперт.

Плюсы и минусы программы

Главный плюс данной схемы для покупателя — это возможность переоформить ипотеку по более низкой ставке. «Это существенная экономия для покупателя за счет разницы в ставках между рыночной и той, что есть у продавца. Для продавца — это хорошее конкурентное преимущество при продаже своего объекта недвижимости», — отметила Татьяна Решетникова. Ипотека со сменой заемщика позволяет выбирать более выгодные условия, добавил Руслан Сырцов. «Если сопоставлять ставку 20% и 13% при первоначальном взносе 20% и сроке кредита 30 лет, ежемесячный платеж во втором случае в среднем снизится на треть», — привел пример он.

Замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова:

— Например, квартира была куплена по ставке 12% годовых. Сейчас продавец продает эту квартиру за 8,5 млн руб. с остатком кредита 6,9 млн руб. на оставшиеся 29 лет. Если брать эту сумму сегодня, под ставку 19,5%, ежемесячный платеж по такой ипотеке будет 113,7 тыс. руб., а общая переплата за весь срок пользования кредитом — около 32,6 млн руб. Если же приобрести с сохранением ставки от продавца, ежемесячный платеж будет 72 тыс. руб., а переплата за весь срок пользования кредитом будет ниже на 14,5 млн руб. и составит около 18,08 млн руб.

При этом выгоду нужно рассчитывать индивидуально, смотреть на разницу с текущими рыночными ставками и сумму первого взноса. Не всегда это имеет финансовый смысл, отмечает гендиректор компании «Жилфонд». Иногда вместе с повышенным первым взносом, комиссией и страхованием сумма переплаты в итоге может приблизиться к стоимости более дорогого кредита, пояснил он. 

По словам управляющего директора «Метриума», недостатки данного механизма заключаются в сложности соответствия ее критериям и одобрения по таким программам. Минусом программы также является необходимость платить повышенный первоначальный взнос, добавил эксперт.