Ипотечный процент разделят по регионам: эксперты оценили идею ЦБ
О будущем ипотеки высказалась на днях в ходе «правительственного часа» в Госдуме глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Адресуя ей очередной вопрос, спикер Госдумы Владислав Володин заметил, что при одинаковых льготных программах «зарплата в Москве отличается в разы от зарплаты в Костроме». Действительно, ставки по льготной ипотеке должны быть дифференцированными в зависимости от региона выдачи, согласилась Набиуллина. Соответственно, требуется дифференциация процента по ипотечным кредитам с учетом того, сколько зарабатывают люди в провинции. Между тем, в России пока нет механизма, который позволит осуществить эту вполне здравую идею.
«Мы за адресность ипотеки. То, что у нас есть массовая программа (речь об ипотеке для новостроек под 8%. – «МК»), привело к региональным перекосам – у нас значительная часть льготной ипотеки берется в столичных центрах, и здесь же покупается инвестиционное жилье, – заявила Эльвира Набиуллина на «правительственном часе» в Госдуме. – Думаю, что нам надо будет вместе с правительством обсудить, как дифференцировать, – уровень доходов населения может быть одним из критериев».
Кроме того, добавила председатель ЦБ, необходимо учесть уровень проникновения ипотеки: есть регионы, где ее выдают совсем мало, и есть те, где она развита. Плюс, многим строительным компаниям очень невыгодно строить в небольших городах, «это низкая прибыльность».
Сегодня, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке составляет 7,92% годовых. Самые высокие показатели зафиксированы в Чеченской Республике (11,16%), Ингушетии (9,79%), Карачаево-Черкесской республике (9,7%) и Кемеровской области (9,07%). Самые низкие – в Якутии (6,11%) и Амурской области (6,38%). Что касается массовых льготных программ – льготной и семейной ипотеках – они действуют во всех регионах РФ, причем предельные ставки по ним едины для всех субъектов – 8% и 6% соответственно. В стране также запущена программа дальневосточной ипотеки по ставке до 2% годовых для 11 регионов Дальневосточного федерального округа.
Между тем, вопрос сам по себе поднимался еще в 2021 году в Совете Федерации. Набиуллина идею в целом поддержала, но предложила для начала ввести параметры, по которым будет рассчитываться ставка. Чего в итоге не было сделано. Тогда, в отличие от нынешней ситуации, не обсуждались такие критерии, как средний уровень зарплат, а также распространенность льготной ипотеки в регионе.
«Вообще, сама идея дифференцированной ставки вполне здравая, – говорит директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. – Корректировать программу надо: многие заемщики воспользовались ей в инвестиционных или спекулятивных целях, тогда как изначально она предназначалась для улучшения жилищных условий населения. Такая ситуация, вкупе с растущим спредом (разнице процентов. – «МК») между рыночной и льготной ипотекой, привела к разгону цен на жилищном рынке жилья до неподъемных величин. Вместе с тем Набиуллина права: важно сначала проработать критерии дифференцирования, которые будут максимально полно учитывать потребности как заемщиков, так и застройщиков».
Кроме того, можно одновременно с льготной ипотекой выдавать субсидии на строительство нового жилья в отдельных регионах. На взгляд Тумина, такой подход поможет стимулировать жилищное строительство в непопулярных для девелопмента субъектах РФ – в Заполярье, на Дальнем Востоке, Северном Кавказе.
«Надо понимать: речь идет о дифференциации не самой ставки (которая устанавливается банками на основе единой ставки ЦБ), а размера ее субсидирования государством, – отмечает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. – Кроме того, надо разобраться с понятием «адресный характер», понять, насколько эта адресность, нацеленная на определенные категории граждан (семьи с детьми, военные, врачи, учителя, айтишники, жители села), согласуется с региональным принципом. Сегодня региональная льготная ипотека в отношении новостроек частично реализуется – на Крайнем Севере и Дальнем Востоке. Но там она не носит адресного характера. Соответственно, возникает вопрос: какое отношение планируемое региональное субсидирование будет иметь к уже существующим адресным программам? Или они будут жить своей жизнью, независимо друг от друга? У меня пока нет ответа».
Кроме того, когда говорят, что надо учесть доходы населения на местах, забывают о следующем: цены на недвижимость имеют, во-первых, чисто рыночную природу, во-вторых, жесткую региональную привязку. И если мы сейчас сделаем ипотечную ставку слишком низкой для каких-то субъектов РФ, то неизбежно получим там рост цен на квартиры. Чтобы этого не произошло, надо смотреть на такой критерий, как коэффициент доступности жилья: сколько семье понадобится месяцев или лет на покупку квартиры, с учетом годового дохода и налоговых вычетов. Понятно, рассуждает Апрелев, что разрабатывать сейчас долгосрочные ипотечные программы на основе этого коэффициента будет не совсем объективно.
Почему? А потому, что ипотечный кредит берут на 30 лет, а степень доступности жилья может существенно измениться в регионе за два-три года. Непонятно также, хватит ли в бюджете денежных средств на выполнение всех обязательств государства по льготным ипотечным программам в течение 30 лет. Люди должны понимать: когда они берут в банке жилищную ссуду, не факт, что ставка в 6% или 7% будет сохраняться столь длительное время. Скорее, ставка будет плавающей.
«В итоге, может повториться история, сходная с событиями ковидного 2020 года: тогда была внедрена сверхнизкая ставка по ипотеке для всего первичного рынка, – говорит Апрелев. – Мы не получили ни адресности, ни региональной дифференциации, и сегодня этот механизм, разгоняющий цены в провинции, никуда не делся. Озвученная сегодня идея имеет право на жизнь, но идеи хороши лишь тогда, когда есть соответствующий инструментарий».
По словам старшего управляющего партнера юридической компании PG Partners Полины Гусятниковой, региональная дифференциация ставок по льготной ипотеке не представляет каких-либо проблем с правовой точки зрения. Но вопрос – зачем это нужно? Ведь выплаты по процентам все равно будут зависеть от стоимости квадратного метра и размера кредита. Понятно, что в Москве и, скажем, в Пензе это будут принципиально разные суммы. При одинаковых ставках обитатель столицы, чей доход априори выше, все равно заплатит больше, чем житель региона с меньшей стоимостью жилья.