Инвесторы стали соглашаться на дополнительные скидки в новостройках

Разница в ценах предложения от инвесторов и от застройщиков составляет в среднем 10–15%. Однако дополнительную скидку при переуступке получить проще, утверждают риелторы.

Инвесторы стали чаще соглашаться на дополнительные скидки при переуступке квартир в новостройках, утверждают эксперты агентства «Инком-Недвижимость». Разница в стартовых ценах предложения от инвесторов и от застройщиков, как и раньше, составляет 10–15% в пользу инвестиционных квартир. Однако договориться о дополнительных скидках проще при переуступке.

Что такое переуступка прав требования
Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика по ДДУ. Помимо застройщика или девелопера, жилье могут продавать частные инвесторы (физлица) и юрлица, а также паевые фонды. Покупка квартиры в непостроенном доме называется переуступкой прав требования.

Зачем инвесторы дают дополнительные скидки

Несмотря на отмену массовой льготной ипотеки, застройщики не торопятся снижать цены на новостройки. По данным «Яндекс Недвижимости», за последний месяц в среднем по стране цены на первичном рынке снизились лишь на 0,2%. Одну из причин поясняют в «Инком-Недвижимости»: у застройщиков сохранились другие инструменты для стимулирования спроса — адресные льготные ипотечные программы (семейная и IT-ипотека), а также собственные инструменты продаж (рассрочка платежа, траншевая ипотека и т. д.).

У инвесторов, которые приобрели квартиру в новостройке для дальнейшей перепродажи, таких инструментов нет. До прошлого года условия льготных ипотечных программ распространялись и на сделки по переуступкам, однако с 2024 года банки свернули такую возможность. Остается лишь работать с ценой.

Эффект от уменьшения цен есть:

• c июля 2024 года средний срок экспозиции квартир в строящихся новостройках, продаваемых по договору переуступки права требования, сократился в полтора раза — до двух месяцев;
• в домах, которые уже достроены, аналогичный срок уменьшился втрое и сейчас в среднем составляет три недели, подсчитали в «Инкоме».

Насколько дешевле квартиры от инвесторов по сравнению с предложениями застройщиков

Среднего уровня скидки при продаже квартиры по переуступке в новостройках нет — все зависит от времени вхождения в проект и уровня роста цен, говорит основатель агентства недвижимости «Бест-Новострой» и аналитического сервиса bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

В качестве примера она приводит двухкомнатную квартиру, которую приобрели в новостройке Новой Москвы в 2020 году за 8 млн руб. Сейчас в том же ЖК сам застройщик сходные квартиры предлагает за 17 млн руб. Инвестор, не оставшись внакладе, имеет возможность продать свою квартиру дешевле и застройщика, и других инвесторов (их цены — 15 млн руб.), которые приобретали квартиры позднее, с ростом цен. «Такие варианты действительно уходят очень быстро», — подтверждает эксперт.

Средний уровень скидок от инвесторов невозможно оценить по средним ценам предложения. Как рассказывают в агентстве недвижимости «Метриум», в августе 2024 года в Старой Москве на первичном рынке (без учета элитного сегмента) совершено 167 сделок по переуступке ДДУ. Средняя стоимость квартир в их рамках составила 38 млн руб. Одновременно за прошедший месяц зарегистрировано 3693 стандартных ДДУ. В рамках их оформления квартиры стоят в среднем 24,3 млн руб.

То есть создается впечатление, что квартиры по переуступке дороже, чем от застройщика. Но это не так: застройщики реализуют квартиры непрерывно на всех этапах строительства, а переуступки происходят в основном на поздних стадиях, когда цены и так высокие. «Поэтому стоимость жилья по переуступке традиционно немного ниже, чем у девелопера на аналогичной стадии строительства», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

По данным эксперта, сейчас инвесторы вынуждены ориентироваться еще и на дисконт от застройщика. Но основной тренд заключается не в повышенных скидках, а в продаже преимущественно многокомнатных вариантов. Именно их чаще всего предлагают по переуступкам.

С января по июль 2024 года количество сделок по переуступкам в новостройках Москвы сократилось на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали в Росреестре. За первые семь месяцев этого года было зарегистрировано 5,71 тыс. договоров переуступок прав по ДДУ, а за семь месяцев 2023 года — 6,8 тыс. На снижение числа зарегистрированных цессий повлияли рост первоначального взноса, повышение Центробанком ключевой ставки и ограничение на выдачу льготной ипотеки при покупке квартиры по договору уступки.