Хронический лимит: в России подскочил спрос на комбо-ипотеку

Спрос на комбинированную ипотеку подскочил на четверть, сообщили «Известиям» в крупных банках. Продукт позволяет выплатить часть кредита по льготной ставке, а оставшуюся — по рыночной. Это означает, что из-за роста цен на жилье заемщики не укладываются в субсидируемые лимиты в 6 млн в регионах и 12 млн в столицах. Например, многодетные семьи не могут с помощью субсидий государства по-настоящему улучшить свои жилищные условия и купить квартиру на две-три комнаты. Будут ли сворачивать льготную ипотеку и станет ли из-за этого недвижимость более доступной — в материале «Известий».

Насколько вырос спрос на комбинированную ипотеку

Крупные российские банки зафиксировали рост спроса россиян на комбинированные ипотечные программы, которые позволяют выплатить часть ссуды свыше установленного госпрограммами субсидируемого лимита по рыночной ставке. Об этом «Известиям» сообщили представители Альфа-банка, Росбанка и Совкомбанка. Они входят в топ-7 по объему выдач жилищных кредитов.

В Совкомбанке втрое вырос интерес к комбинированным программам в III квартале 2023 года по сравнению с первым, сообщила глава департамента ипотечного кредитования организации Ольга Коваленко. В октябре было выдано на 26% больше таких жилищных займов, чем в сентябре. Банк запустил программу со II квартала 2022-го.

В «Альфе» «ипотеку с суперлимитом» запустили в июне 2023 года, сообщила руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка Анастасия Якупова. По ее словам, с тех пор объем выдач по ней показывает стабильный рост. В октябре, по сравнению с сентябрем, он увеличился на 26% — с 8,7 млрд до 11 млрд рублей.

Росбанк начал выдавать комбо-ипотеку в конце августа 2023-го, и там она сразу стала популярной — сейчас на нее уже приходится около 25% от всех сделок по льготным программам, рассказала главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина. В октябре объем выдач вырос на 14% по сравнению с сентябрем — с 1,65 млрд до 1,88 млрд рублей.

Согласно условиям льготных программ, государство субсидирует банкам разницу между рыночной и сниженной ставкой только для кредитов до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн в других регионах РФ. При этом средний чек по продукту составляет 12,7 млн в Совкомбанке, 13 млн в «Альфе» и 15,5 млн в Росбанке. Это говорит о том, что в сделках по комбо-ипотеке недвижимость покупается в основном в крупных городах и мегаполисах, где цены за квадратный метр наиболее высоки, отметил глава инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев.

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Москве составляет 14,5 млн рублей, а трехкомнатной — 19,4 млн рублей, сообщила руководитель отдела аналитики группы «Самолет» Олеся Дзюба. Даже в Новой Москве в установленный госпрограммами лимит в теории можно уместить только двухкомнатную квартиру — там она в среднем стоит 11,4 млн рублей.

Почему цены на недвижимость растут так быстро

Одна из причин роста стоимости квартир — олигопольный рынок, который сформировался после перехода застройщиков в 2019 году на эскроу-счета, что спровоцировало уход мелких и средних компаний с рынка, отметил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Евгений Миронюк.

Но особенно активно цены на жилье стали расти в 2020 году, когда в РФ запустили льготную ипотеку на новостройки, которую может взять любой гражданин. Мера задумывалась как антикризисная в период пандемии, однако несколько раз продлевалась и после. Она была призвана сохранить доступность жилья и поддержать строительную отрасль, которая столкнулась с падающим спросом на недвижимость и оттоком денег россиян из-за спада в экономике и распространения коронавируса.

За три года с момента запуска льготной ипотеки разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье вырос с 10 до 42%, заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина на заседании в Госдуме. При этом цены на новостройки поднялись на 90%, то есть почти удвоились.

Льготная ипотека выполняет социальную функцию только отчасти — из-за снижения стоимости заимствования, отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Но это нивелируется ростом цен на жилье. Многие россияне тратят на обслуживание долгов более 40% ежемесячного дохода, а многодетным семьям не всегда хватает одного ипотечного кредита, подчеркнула эксперт.

Ежемесячный платеж по льготной ипотеке даже за двухкомнатную квартиру будет составлять около 97 тыс. рублей, оценила Олеся Дзюба из «Самолета». Чтобы на финансирование кредита не уходило более половины дохода заемщика, ему необходимо иметь зарплату около 194 тыс. рублей. При этом многодетным семьям, которые захотят купить более просторную квартиру (с тремя комнатами), придется иметь совокупный доход в 252 тыс. рублей. Оба показателя значительно превышают средний уровень московской зарплаты в 122 тыс. рублей (по данным Росстата).

При этом рост спроса на комбо-ипотеку говорит о том, что даже обеспеченным людям в РФ становится всё труднее купить жилье, резюмировал Евгений Миронюк из «БКС Мир Инвестиций».

В то же время растет закредитованность россиян. За последние годы более чем в два раза увеличилась доля заемщиков с показателем долговой нагрузки выше 80%, сообщила «Известиям» директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. Это значит, что сумма выплат по всем долгам у них превышает 80% от их доходов. В III квартале 2023-го таковыми были 47% заемщиков.

Нужно ли продлевать льготную ипотеку

Снижение доступности жилья — аргумент для сворачивания программы льготной ипотеки. За такой сценарий неоднократно выступал ЦБ. Поддержка должна быть более адресной, считают в регуляторе.

— Для государства также важно свернуть льготную ипотеку, чтобы сократить траты бюджета — в 2022–2023 годах правительство направило на них 460 млрд рублей, что составляет почти 1,5% от всех госрасходов, — добавила Наталья Мильчакова.

Отмена льготных программ хоть и привела бы к снижению цен на жилье, но не сделала бы его доступнее, уточнил Евгений Миронюк. Стоимость первичной недвижимости упадет вслед за спросом, однако и ставки вырастут — значит, ежемесячный платеж по жилищным займам тоже увеличится. При этом объем предложения на рынке снизится, а на горизонте нескольких лет это может стать причиной дефицита жилья и спровоцировать новую волну роста цен.

«Известия» также направили запрос в Минстрой, ЦБ и Минфин о том, следует ли продлевать программу льготной ипотеки.