Хлам, тараканы и неадекватные цены: какое жилье сдать сложнее всего

Вместе с экспертами составили список квартир, которые сложнее всего сдаются на рынке. Их срок экспозиции может исчисляться месяцами при стандартном две-три недели.

Срок поиска арендаторов для квартиры зависит от множества факторов — начиная от времени года и общего уровня спроса на рынке и заканчивая характеристиками самого жилья и требованиями хозяев к съемщикам. По данным экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», несмотря на низкий летний сезон, арендаторов на квартиры в Москве сейчас находят достаточно быстро, особенно на самые доступные варианты. По оценкам Est-a-Tet, если в начале 2024 года срок экспозиции мог занимать в среднем до месяца, то сейчас — от одной недели до двух, максимум трех.

«Если говорить о неликвидных квартирах, то данные объекты, конечно, сдаются дольше и срок их экспозиции увеличен. В среднем он может составлять до двух или даже до трех месяцев. И этот срок продолжает увеличиваться», — рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

По ее словам, сейчас неликвидные объекты вынуждены конкурировать с достаточно большим количеством хороших топ-квартир, которые люди готовили под продажу, но в итоге выставили их в аренду. «Поэтому неликвид сдается все хуже», — добавила Юлия Дымова.

Срок экспозиции квартиры напрямую зависит от числа желающих ее снять. А количество потенциальных арендаторов — от ряда факторов: месторасположения квартиры, цены, состояния, лояльности собственника и немного от везения, добавила руководитель департамента аренды сети «Миэль» Мария Жукова. «При удачном стечении обстоятельств квартира сдается за несколько часов, при неудачном — за несколько месяцев. И такая картина не меняется годами», — добавила эксперт.

Рассмотрим варианты неликвидных квартир. В некоторых случаях эти варианты могут комбинироваться, в других — достаточно одной причины, чтобы квартиру не хотели снять.

1. «Бабушкин ремонт» или много хлама

На первом месте в списке неликвидных вариантов — объекты с «бабушкиным ремонтом», говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Жилье, которое непрерывно сдается в аренду, изнашивается и требует ремонта. Но не все собственники готовы такой ремонт делать, отмечает эксперт. Более того, некоторые арендодатели выставляют в объявлениях фотографии, которые были сделаны на момент первой сдачи. А когда арендатор приходит на просмотр такой квартиры, то видит несоответствие фото фактическому состоянию лота и отказывается от найма. «Правильнее было бы, чтобы объявления были честными», — отметила Юлия Дымова.

Квартира с плохим ремонтом может быть неликвидной и долго сдаваться даже при адекватной цене, предупреждает Мария Жукова. «Люди хотят жить в комфортных условиях, поэтому выбирают более удобоваримые» варианты», — отметила эксперт. Помимо квартир в изношенном состоянии, долго сдаются захламленные квартиры, добавил руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев. Сам ремонт в квартире может быть свежим, но большое число ненужных вещей отталкивает арендатора. «Такие захламленные жилплощади с большим количеством вещей, которые там хранит арендодатель, пользуются меньшим спросом», — отметил Константин Каменев.

По словам экспертов, обычно рантье приходится идти на уступки при сдаче таких вариантов. Например, сдать жилье под ремонт, а стоимость проживания снизить на 30–50% или рассмотреть любые составы проживающих. «В таком случае квартира может сдаться в течение одного-двух месяцев. В противном случае прогнозировать срок экспозиции сложно», — отметила глава департамента аренды «Миэль».

2. Неудачное расположение

Еще один пул квартир, которые сдаются хуже других, это жилье с неудачным расположением. Речь идет как о плохой транспортной доступности (когда от метро нужно добираться на транспорте и часто стоять в пробках), так и об окрестностях самой квартиры (например, свалка поблизости).

«Плохо сдаются квартиры, которые находятся в сложной транспортной доступности, в районе с плохой экологической ситуацией, с плохой ситуацией в плане комьюнити и окружения», — пояснила Юлия Дымова. «Ситуация может усложниться, если жилье еще без ремонта — так называемая уставшая арендная квартира», — добавила эксперт. Квартира может быть вполне комфортной и адекватной по цене, но если расположена она в невостребованном районе, то сдается дольше, уточнила Мария Жукова.

3. Переоцененные объекты

Низкой популярностью у арендаторов пользуются переоцененные квартиры. По оценкам риелторов, речь идет о завышении платы по сравнению с аналогичными вариантами на 10–20% или более. «В нашей практике был случай, когда реальная цена аренды квартиры была 45 тыс. руб., а собственник просил за нее 80 тыс. руб. А почему? А потому что я хочу, у меня соседи по этой цене сдают. Такая его логика», — привела пример Мария Жукова. «Или в прошлом году собственник сдавал за 35 тыс. руб., а в этом году говорит: хочу сдавать за 50 тыс. руб. А что улучшилось? Ничего, только ухудшилось», — добавила эксперт. Причем чаще всего объективных причин для этого нет. Например, хозяин может объяснить тем, что копит на машину, поэтому ставка будет такая, или «знакомый сдает за столько — и я хочу», добавила она.

По словам экспертов, переоцененная квартира может стоять в ожидании, пока размер требуемой платы не опустится до рыночных значений. Но если хозяин не готов к торгу, то потенциальные арендаторы будут приходить, смотреть, пытаться торговаться, но сделка так и не состоится.

«Переоцененных квартир, которые месяцами находятся в экспозиции, сейчас очень мало. Собственники таких квартир обычно теряют доход, но ждут своего клиента, который заплатит заявленную арендодателем цену. Но на растущем рынке собственники обычно не готовы терять доход», — рассказала замдиректора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

4. Особые пожелания собственника

Идеальная квартира с отличным местоположением, ценой и наполнением может долго стоять в ожидании, если у собственника есть особые требования к арендатору. Причем список этих пожеланий может быть разный. Например, хозяин квартиры запрещает делать любой ремонт, выбрасывать старую мебель или, наоборот, сдает квартиру под дорогостоящий ремонт, приводит примеры замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости». «Мы в течение пяти месяцев сдавали востребованную квартиру, проблема была только одна: собственник настаивал на предоставлении арендатором справки по форме 2-НДФЛ», — добавила руководитель департамента аренды «Миэль».

Но есть требования, которые далеки от стандартных. «Например, квартира сдавалась с двумя котами и хозяину можно было их навещать. Либо хозяин хотел иметь возможность жить пять дней в месяц в сдаваемой квартире, а другой просил предоплату за полгода проживания», — поделилась практикой Оксана Полякова. По словам экспертов, таких рантье с годами становится все меньше. «Крайне редко собственники на активном рынке готовы к потере дохода даже за один месяц», — пояснили в «Инком-Недвижимости».

5. Большие квартиры

К сложным для сдачи квартирам эксперты также относят многокомнатные лоты. Традиционно сложнее всего искать арендаторов для квартир с тремя и более комнатами, говорит руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости». «Такие квартиры менее востребованы в том числе из-за высоких ставок найма. Если жилье отличается неудобной планировкой, то сдать его также становится сложнее», — добавил эксперт.

Сложнее всего на массовом рынке сдаются многокомнатные квартиры, поскольку желающих арендовать их в одиночку или одной семьей немного, подтвердила Оксана Полякова. По ее словам, чтобы ускорить процесс, некоторые собственники соглашаются сдавать большие лоты совместным арендаторам или покомнатно. «При этом если сдавать квартиру нанимателям в складчину, стоимость повышается на 10% против индивидуальной аренды», — отметила эксперт.

6. Квартира с дефектом

Существует еще один сложный для сдачи в аренду типаж — это объекты с существенными нарушениями и недостатками. «Например, если это сырой первый этаж и там обитают тараканы. Либо это те квартиры, которые находятся рядом с какими-то шумными объектами. Например, прямо под окнами проходит эстакада или оживленное шоссе», — привела пример директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

В этот список также попадают квартиры с неблагополучными соседями, со специфическими запахами и с плохими подъездами. «На сегодняшний день арендаторы обращают внимание именно на картинку, для них принципиален ремонт как при покупке, так и при аренде», — заключила эксперт.